千燈湖舊改牽手萬科、保利 政策紅利下的舊改大搶灘

觀點地産網 9月19日，佛山南海桂城街道夏北社區（位于千燈湖片區）的2條整村改造項目——洲表舊村改造項目、聚龍北舊村改造項目迎來實施及拆遷補償方案表決。最終，洲表經濟社表決結果顯示以約80%同意率通過，萬科為合作開發企業。聚龍北經濟社表決以約86.54%同意率通過，保利為開發合作企業。

據此，南海桂城街道夏北社區至此已全部完成雙方案表決。永勝村改造面積483畝，合作企業為碧桂園；聚龍南村改造面積159畝，合作企業也為保利；寶華村改造面積309畝，于9月5日表決通過改造方案，由招商蛇口操刀。

夏北社區是佛山市首個實施整村改造的村居，5個村小組涉及舊改土地面積約1876畝，實行整體拆除、原地回遷模式。

如此大規模的整村改造，背後有政策的支持。

2020年9月19日，廣東省委深改委批準印發《佛山市南海區建設廣東省城鄉融合發展改革創新實驗區實施方案》 ，方案提出，到2022年，實施20個城中村改造，建設10個農村居民新型社區；整合9萬畝村級工業園區，建設20個千畝連片産業社區等。

南海正在建設廣東省城鄉融合發展改革創新實驗區，舊村居改造是實驗區建設的重要一環。夏北社區改造率先探路，為佛山“三舊”改造提供了一個積極的案例，對城市更新和城鄉融合具有示範帶頭作用。

萬科持續涉足舊改

在2021年度上半年業績發布會，祝九勝表示，近年來萬科所銷售的産品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高了17個點左右，這會逐漸體現在以後的結算收入和結算利潤上。

萬科的CFO韓慧華也表示，開發業務的毛利率呈現一個下降的趨勢。從銷售端到逐漸地體現在結算端，所以可以看到從一季度、中期乃至到全年可能也是這樣一個邏輯。而萬科未來這兩年還是有一定的毛利率壓力。

數據顯示，在2021年上半年，萬科房地産及相關業務的毛利率為18.0%，較2020年同期下降6.02個百分點。毛利率的下滑可由較快增速的收入來對沖，但萬科的營收增速也缺少動力。2021年上半年營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸母淨利110.5億元，同比下降11.7%。

毛利率以及淨利的下滑也促使萬科在拿地方面更為審慎，也願意通過存量改造的方式來獲取土地。據不完全統計，光是在佛山，萬科就有6個城市更新項目。

洲表村舊改項目采用整體拆除重建的方式：洲表村現有宅基地1574棟，現狀總建築面積約330054㎡，其中村民住宅拆除面積301158㎡，集體物業拆除面積28896㎡。

對于住建部“舊改項目拆除比例不超20%”的影響。祝九勝在2021年度上半年業績發布會表示，20%限制，意味着對于城市里面很多三舊，不可能有那麼多的大拆大建的機會了。

地售比逐年攀升的萬科，自然不會放過佛山舊改的香饽饽，特别是南海的舊改。

據觀點地産新媒體了解，洲表舊村居改造項目改造範圍總用地面積約644.84畝（折合約42.99萬㎡），拟拆除範圍約493畝，預計将投入約130億元進行開發建設。

這種體量，使得洲表舊村改造項目成為夏北5條舊改村里體量最大的。

改造方案顯示，項目改造範圍内提供公益性用地面積約12.72公頃，占項目改造範圍面積30.14%，将科學規劃和建設中小學、道路、公園綠化、水域、防護綠地用地等優質公配。此外，合作開發企業負責返租的商服物業約15萬平方米，20年返租金額收益預估可達16億元。

對于有着大量商業的萬科來講，15萬平方米這也不是什麼難事。

項目若扣除規劃無償移交政府的公益性建設用地後，規劃建設淨用地面積約501.21畝（折合約33.41萬㎡），計容總建面約124.95萬㎡，其中居住用地計容建面77.97萬㎡，商服用地計容建面約45.47萬㎡，工業用地計容建面1.51萬㎡，具體以政府最終批復的規劃條件為準。

目前，整個千燈湖片區（夏北社區所在地）僅有個别盤在售，保利天悅在售均價約6-7萬/㎡。一旦項目完成，将給萬科帶來大量的可售貨值。

保利大小通吃

保利在舊改方面可以說是老玩家了，廣州舊改，保利是“第一個吃螃蟹的人”。保利在廣州參與了琶洲村、冼村、小新塘村長湴村、元崗村、荔灣東漖村、海珠紅衛村等十幾條村，涉及改造面積千萬平。

在佛山，保利也介入了8個舊改項目。其中大瀝河西沿江、聚豪片區和桂城石肯四村，兩個項目改造面積均破千畝。

據此，保利至今年6月底的毛利率為37.9%，比去年同期的37.6%錄得輕微上升。但保利總經理王健稱,在現有的現價和土地競拍的政策下，行業的毛利率整體趨勢還是會繼續下降。

所以，對于保利在佛山舊改項目的積極行為，也不難理解，為保住毛利率，多元化拿地才是王道。光是在夏北社區，保利就拿了兩個舊改項目：聚龍北和聚龍南。

聚龍北舊村改造項目改造範圍217畝，可建設淨用地面積約160畝，總計容建面約43.41萬㎡，其中住宅建面約19.59萬㎡，商業建面約23.81萬㎡。該項目為分兩期供地，居住建面約19.59萬㎡，其中，首期回遷房位于保利環球匯以南，即目前聚龍北展示館西側。

而聚龍南村項目改造範圍總用地面積10.63萬平方米，折合約159畝。項目規劃總計容建面35.44萬平方米，其中住宅20.14萬平方米，商業15.3萬平方米；住宅占比約57%，商業占比約43%。回遷區建面約17.3萬平方米，融資區建面約18.1萬平方米。資金方面，項目總投入約37.59億元開發建設，投入資金由保利的自有資金+融資組成。

另外，佛山77個舊改項目，33個房企争相入局，不僅有萬科和保利，還有碧桂園也拿下了4個舊改項目，富力5個，奧園4個，美的置業3個，華發3個，星河3個，招商蛇口3個等等。