世說 | 魯能海南土地記

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壹

當房地産行業告别了“野蠻生長”的周期，出售和收並購就成了這個時代的常态。

近日，據上海聯合産權交易消息，魯能集團再度挂牌轉讓海南盈濱島置業有限公司100%股權，轉讓價格36.04億元。與此同時，海南永慶生态文化旅業有限公司100%股權及4.66億元債權亦被一同擺上貨架。

其實早在今年8月末，魯能集團就曾挂牌海南盈濱島100%股權，但直至披露期滿，項目無人問津，最終並未成功出讓。如今，二次挂牌，無疑顯現了魯能出售的決心。

事實上，對魯能集團而言，海南猶如第二堡壘，自1992年開始，這家來自山東的央企不斷在這個将海與天融為一體的城市排兵布陣，盛極一時。

而本次出售的兩個子公司，旗下更是擁有海南盈濱半島的大量土地資源。

據了解，魯能集團在2009年計劃将四家海南公司注入上市平台廣宇發展中，海南盈濱島位列其中，而海南永慶曾經為海南盈濱島的子公司，彼時因土地規模方案發生調整，未列入資産注入計劃之内。

但按照彼時的數據，海南盈濱島擁有土地儲備161.56萬平方米，海南永慶所占土地面積共計1800畝，折算約為120萬平方米。

也就意味着，兩家公司擁有的土儲為281.56萬平方米，加上計劃注入的海南魯能廣大置業、海南英大、海南三亞灣三家公司，合計土地面積達到1170.05萬平方米，超過彼時魯能集團總土儲的二分之一。

另外，當時有相關人士透露稱，這只是顯性的土地儲備，魯能在海南還擁有未曾公開的數個體量更龐大的土地儲備項目。

至于魯能集團在海南的銷售情況，由于該公司並未整體上市，具體的銷售成績暫未可知。但猶記得2016年初的一張海報，該公司在海口、三亞、文昌三個樓盤同時開盤，僅5小時，共計421套房源一售而空，創造了一天20億元的成績。

由此看來，海南是魯能集團業績貢獻的一大“主力軍”。在土儲、業績均占優勢的情況下， 魯能集團為何還要出售海南公司的股權？

分析人士告訴觀點地産新媒體，魯能集團近兩年在不斷減少海南的投入，一個是海南房地産市場多次受到政策調控的影響，一個是近些年魯能集團調整了發展步調。

事實上，自魯能集團進入海南市場以來，海南房地産于1993年、2010年、2018年陸續出台調控政策，最新的是去年4月，海南在全域限購繼續的同時，推出現房銷售等措施。調控之下，海南的樓市泡沫散去，而魯能集團的海南發展空間也被收緊。

但從另一個層面來看，如今，國家堅持“房住不炒”的政策和理念，“穩房價、穩地價、穩預期”将會一以貫之，這也意味着，魯能集團持有了15年的地已經不可能出現太大的浮動，此時出售，無疑能夠迅速回流資金投入其他方向。

另外，結合近期魯能集團整體轉劃至中國綠發、廣宇發展資産置換等消息，不少市場人士猜測，魯能發展欲退出海南市場，更有甚者，認為魯能即将剝離房地産業務。

但是，9月23日午間，廣宇發展公告澄清到，控股股東此次轉讓海南盈濱島100%股權和海南永慶100%股權及相關債權是為了解局同業競争問題。

孰真孰幻，孰是孰非，目前尚不可蓋棺定論，但從魯能的發展路徑與海南布局本身，或許能夠抽絲剝繭。

貳

海南是房地産高速發展的第一站，早在1988年，來自各地的“淘金者們”嗅到了機會與财富的味道，紛紛南下入瓊發展房地産業務。

在那個“巅峰”的時期，一個僅有160萬總人口的海南島卻擁有兩萬多家房地産公司，人們樂此不彼地玩着“擊鼓傳花”的遊戲，通過接盤、轉讓手中的房産、地皮掙錢。

1992年，海南的地價從原來的100萬元/平增至700萬元/平，而房價則由1350元/平方米漲到了超5000元/平方米，達到頂峰。

正是這個時期，魯能集團跨越了4000公里來到海南，迅速加入了拿地的隊伍中。

魯能集團趕上了最好的時代，但這同樣也是最不好的時代。

一方面，魯能集團早期在海南拿下大量的優質地塊，随着房價、地價的飛漲，該公司能夠獲得的土地溢價就更高。

根據廣宇發展2009年底的資産評估報告，海南永慶生态文化旅業在盈濱半島所占土地面積共計1800畝，由該公司2006年獲得，彼時的土地成本平均為12萬元/畝，經評估，截至2009年底，這些土地的價格已經上漲至50萬元/畝，價格相當于翻了兩番以上。

更重要的是，就在2009年，海南盈濱半島永慶寺附近170畝的土地轉讓報價為3.5億元，折算下來約為200萬元/畝，相當于魯能集團拿地成本的17倍。

但另一方面，魯能集團持有大量土地資源並未迅速開發，同樣受到監管層面的關注。

2014年，海南省國土環境資源廳約談12家在瓊閑置土地企業，並要求約談企業簽訂土地處置協議，如果到期不開工，将形成新的土地閑置，政府将沒收保證金並無償收回閑置土地。

上榜名單中，魯能集團在列，該公司涉及的閑置土地有5宗，共計2200畝左右，閑置逾8年的時間。巧合的是，這5宗地塊均歸屬于本次挂牌轉讓的兩個“主角”——海南盈濱島和海南永慶公司。

據悉，早在2006年拿地之初，魯能集團舊曾與澄邁縣簽訂《盈濱半島及周邊土地開發框架協議》，魯能集團承諾在盈濱半島及周邊地區投資過百億。

據當地媒體報道，該協議中将盈濱半島的開發模式成為“動态合作模式”，即地方出讓土地的價格根據魯能的開發時間決定。即：假設魯能集團5-10年内開發地塊，土地價格則比5年内開發内增收2萬元；假設10年後才開發地塊，地塊的出讓價按當時的市場價出讓；如果是開發10年後地價上漲，上漲部分的3成為地方政府收益。

這一紙協議，為魯能長期持有埋下了伏筆，畢竟，那時候的海南，地價、房價都虛浮的空間，一旦地價上升，這種合作模式能夠讓政府、企業雙雙獲得土地溢價。

叁

現在，魯能集團出售項目，關乎政策、關乎時機、關乎項目，更關乎企業。

魯能是國内較早進軍房地産的企業之一，其前身可追溯到1988年成立的魯能電力開發公司，當時是山東電力工業局的第三産業和多種經營企業的統稱，一時聲譽鵲起。

而2006年後，魯能集團的火電資産陸續出售，剩下的主要是地産業務和新能源業務，自此以後，地産業務的主心骨左右逐漸凸顯。

事實上，自2009年開始，魯能就已動了地産業務借殼廣宇發展上市的心思，随後，雙方啟動了三次重組，但始終沒有結果。

直至2017年11月，雙方的融合正式獲批，彼時，廣宇發展獲母公司注入了五家重組資産公司，包括重慶魯能、重慶魯能英大、宜賓魯能、魯能亘富，但未見海南公司的身影。

有分析人士提到，這次出售的兩個海南項目，當時不在最後的注入名單當中。

不過，曾經的海南，是魯能地産業績的生力軍，2016年，魯能地産實現647億元的銷售額，2017年，該公司更以890億元銷售額獲得房地産銷售排行的15名，赢得了地産生涯的最高光時刻。

如今，随着拿地減少、與廣宇發展重組等變化，魯能集團的銷售額一路回調，2020年，該公司錄得237億元的銷售額。

顯然，過往廣宇發展地産資産的注入，成了“吃力不讨好”的事情。

從廣宇發展的角度來看，資産注入本能為迅速擴大上市公司的規模，提升盈利能力。但細看關于發展近些年的營業數據，似乎沒能大幅躍升。

觀點地産新媒體查看其過往數年業績數據，2017-2020年的收入分别為216.4億元、270.6億元、229.9億元及197.5億元，近兩年的收入明顯下滑；歸屬母公司淨利潤分别為20.99億元、25.02億元、31.42億元及22.12億元。

在調控與疫情影響下，廣宇發展的業績表現似乎並未如預想般順利，而此刻，魯能集團、廣宇發展剝離地産的消息紛至沓來。

去年以來，魯能集團、廣宇發展再度出現重大資産重組，其中，魯能集團、都城偉業等涉房平台無償劃轉至中國綠發旗下，而廣宇發展将以其房地産業務與魯能新能源進行置換。

置換成功後，廣宇發展将正式退出房地産，成為新能源發電企業，而魯能集團過去十余年為注入地産資産付出的努力将規整為零。

與此同時，有關魯能集團的未來，亦引發争論，有觀點認為，其将繼續留在中國綠發體繫内，發展綠色地産，也有觀點認為，其将剝離地産業務，而本次出售海南項目就是一個信号。