深圳小梅沙改造路上 特發、益田、印力的合體盤活商業運營

觀點地産網 面對重大城市更新項目，改造進程中的任何一環都需要參與方傾力而行。就深圳小梅沙項目來說，僅商業運營闆塊便需要三方聯手。

9月23日，“深圳特發小梅沙商業項目合作簽約儀式”在深圳舉行。會上，特發小梅沙投資、益田旅遊商業、印力商業正式簽署小梅沙商業項目招商運營合作協議，三方将共同成立招商運營合資公司，全面統籌小梅沙片區商業招商與運營。

實際上，深圳小梅沙項目最早開發于上世紀80年代，後由特發集團運營及舊改申報並實施，被列為深圳首個旅遊業态的城市更新項目以及深圳市重大項目。

“商業運營闆塊是未來小梅沙片區‘山、海、城’體繫中的重要一環，我們致力于将小梅沙打造成為深圳都市濱海商業名片”，特發小梅沙投資董事長郭建在簽約儀式上表示。

面對具有如此意義的商業存量改造，引入得力成員共同參與不失為一種好的選擇。或許是因地緣、經驗、資源等優勢，特發聯手深圳本土企業益田與萬科成員企業印力一起開發文旅商業運營闆塊。

小梅沙改造

“小梅沙從一個種田的地方将演變成高大上的國際級旅遊地”，早在1981年便開始參與深圳小梅沙建設的姚永興曾如此向媒體表示。

據介紹，在姚永興參與小梅沙項目至今，見證了包括小梅沙大酒店開業、小梅沙度假村運營、小梅沙海洋世界建設等領先國内旅遊景區的發展軌迹。其中，深圳小梅沙海洋世界于1999年建成營業，是20世紀中國首批27家海洋主題公園之一。

小梅沙片區開發始于1980年，後因青旅社經營效益問題，被特發小梅沙旅遊中心收購。經30多年發展，片區年遊客量超220萬人次。然而，設施陳舊、土地使用效率不高、交通組織問題突出、市政配套滞後等問題嚴重制約了小梅沙片區的升級和發展。

據特發集團官微描述，2007年9月，特發集團正式啟動小梅沙片區的戰略發展規劃。2014年成立“小梅沙片區規劃建設運營協調小組”。2016年5月成立“深圳市特發小梅沙投資發展有限公司”，統籌小梅沙片區整體改造項目。

另據觀點地産新媒體從2016年深圳市政府審議通過《小梅沙片區特發集團用地土地處置一攬子方案》。從方案中獲悉，特發集團1992年前三次征地約219萬㎡，經政府6次收地、更新整備用地後，彼時特發集團可開發用地約31萬㎡（含約10萬㎡新海洋世界建設用地）。

2019年3月，小梅沙片區城市更新單元被列入《2019年深圳市鹽田區城市更新單元計劃第一批計劃》。根據2020年3月深圳市鹽田區城市更新和土地整備局核發的《關于<鹽田區梅沙街道小梅沙片區城市更新單元規劃修改>審批情況的復函》,更新改造整體規劃分兩期實施，實施主體為深圳市特發小梅沙投資發展有限公司。

觀點地産新媒體了解到，小梅沙片區統籌規劃面積387萬㎡。其中，一期開發規劃容積15.98萬㎡。包括住宅3.8萬㎡，商業、辦公及旅館業建築9.7萬㎡，遊樂設施1.02萬㎡，地下商業1.2萬㎡。二期開發規劃容積23.63萬㎡。包括住宅6.2萬㎡，商業、辦公及旅館業建築13.61萬㎡，地下商業2.4萬㎡。

事實上，作為深圳首個旅遊業态的城市更新項目，小梅沙片區整體改造項目亦被列入深圳市重大建設項目，定位為“世界級都市型濱海旅遊度假區”，拟投資超150億元。

值得一提的是，2021年2月，小梅沙片區城市更新單元一期項目正式開工。項目一期總投資63.6億元，未來将建設成為集住宅、辦公、公寓、商業為一體的城市綜合體。項目二期也将于今年動工，建設有濱海潮文化主題街區、釣魚台精品度假酒店、特色文旅産業空間等。

特發小梅沙投資公司表示，項目開發文旅闆塊先行，小梅沙海濱公園、疊翠湖公園、新海洋世界、深圳美高梅酒店等将于2022年先期建成投運，項目整體計劃于2024年竣工，2025年全面投運。

益田、印力加盟

小梅沙項目在深圳具有重要的戰略意義。今年3月，鹽田區2021年第一批重點項目集中啟動活動順利舉行，該項目赫然在列。

作為小梅沙項目主導公司的深圳特發集團，前身為由廣東省委書記辦公會議決定成立的深圳經濟特區發展公司，行使廣東省經濟特區發展公司在深圳的企業職能，是深圳市最早的國有大型綜合性企業集團。

而小梅沙投資發展有限公司是代表特發集團對小梅沙片區的核心資源進行開發、建設和運營的投融資平台和實施主體，成立于2016年5月，注冊資本金16億元，由特發集團100%持股。

近年來，特發集團大舉進入深圳城市更新領域，目前儲備的各類城市更新和土地整備利益統籌項目已達20余個，用地儲備超1160萬㎡，貨值達2740億元。

另據年報顯示，截至2020年12月底，特發集團注冊資本金35.83億元，資産總額337.63億元，淨資産155.15億元；2020年實現營業收入128.58億元，利潤總額16.28億元，淨利潤11.97億元。

不難發現，就資金投入而言，僅小梅沙一個項目便需要投資150億元。此外，作為小梅沙項目的産權和股東方，特發集團需要“擇朋同行”，由此，小梅沙招商運營合資公司應運而生。

在9月23日的“深圳特發小梅沙商業項目合作簽約儀式”上，特發小梅沙投資、益田旅遊商業、印力商業将共同成立上述合資公司，三方表示将充分發揮各自在文旅、商業等領域專業能力、資源優勢和品牌影響力。

據介紹，新小梅沙業态規劃将緊緊圍繞“吃、住、行、遊、購、娛”六要素，以健康運動、婚慶産業、娛樂美食為特色的四大主力業态，以布局文化旅遊産業。

業内人士分析，文旅産業招商的關鍵在于既要有産業思維也要有投資思維，既要有消費視角又要有運營視角。其中還包括有限資源與連續增長貢獻、招商考核指標與權限、社會效益與經濟效益之間的三種矛盾。

小梅沙項目作為城市更新的存量資産項目，在面臨以上問題的同時，還面臨物業改造、重新招商與運營等改造升級情況，由此需要借助已運作成熟商業項目的團隊和經驗，更容易達成招商運營目標。

益田旅遊商業作為合作方之一，2008年以益田假日廣場開業進軍商業，2015年提出“文化旅遊+體驗商業”的模式，目前益田假日廣場、益田假日天地、益田假日世界、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奧萊等六大産品線，已成功布局包括北京、上海、深圳、廣州等全國20多個一二線城市。

資産運營方面，深圳益田假日廣場于2017年成功發行53.01億元的ABS，這是深交所第一單且規模最大的商業地産類資産證券化項目。2020年，深圳益田假日廣場又成功發行68億元類REITs産品。

另一方面，作為萬科集團成員企業的印力集團早前便有存量商業改造經驗，上海三林印象城便是典型之一。僅經過14個月時間，印力上海便完成了對包括購物中心、酒店和辦公的三林城市商業廣場的15萬㎡的商業改造。

2018年10月，即改造後的開業首年，實現總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次、總車流近100萬輛、會員近10萬。2020年，李嘉誠關聯公司亞騰資産管理公司與StraitsRealEstate以及工銀國際組成合資聯合體，以24.2億元共同收購三林印象城。

截至目前，印力集團運營管理項目超100個，遍布全國50多個城市，資産規模近900億，管理面積近1000萬平方米。

另據觀點地産新媒體此前報道，2021年7月9日，深圳市鹽田區人民政府與萬科集團簽署戰略合作框架協議。根據協議，雙方将在城區品質提升、智慧城市治理、基礎教育建設、産業結構優化、綠色低碳發展等方面展開戰略合作。

值得一提的，此次簽約儀式上，于今年6月新任印力總裁的萬科“新生代”王海武亦有出席，本次活動也是其出任新職位以來的第一次正式露面。