重組終止 電建地産與南國置業九年長跑畫上句号

觀點地産網 戛然而止，南國置業與電建地産的重組暫時畫上句号。

9月26日下午，南國置業和電建地産大股東中國電建均發布公告宣布了此事：“公司本次重大資産重組方案到期自動失效，同時現階段繼續推進後續程序的條件仍具有不确定性……公司決定終止本次交易事項。”

在公告文件中，雙方統一口徑将擱置重組的理由，歸結為宏觀環境的變化。南國置業亦提到，已一直積極努力地組織相關各方、各中介機構推進交易，但仍然難以促成完滿結局。

該公司稱，截至目前，與電建地産的資産重組“尚未取得實質進展”。

突然終止

南國置業整體合並電建地産，這單A股市場的百億級央企重組曾被寄予厚望，它是電建地産與南國置業9年前聯手的一次延伸。

根據當時草案，南國置業将向電建地産全體股東中國電建、中電建建築集團有限公司，以非公開發行股份及支付現金的方式，對電建地産進行吸收合並。以2020年3月31日為評估基準日，交易對價預估值為109.82億元。

交易完成後，南國置業将承繼及承接電建地産的全部資産、負債、人員、業務、合同及其他一切權利與義務。電建地産注銷法人資格，取而代之南國置業将作為存續主體。同時，中國電建将直接成為南國置業的控股股東。

這本是雙赢。其一，中國電建地産業務平台電建地産将借道南國置業實現整體上市。由此，電建地産将憑借央企身份進一步擴寬融資渠道，實現規模再擴張並提升地産業務在中國電建集團内部的收入占比。其二，與電建地産整合後，南國置業在項目獲取、内部管控等方面也會得到提升。

事實上，為促成此次重組，電建地産更與股東方簽下對賭協議。電建地産承諾，在業績承諾期間即2020年-2023年内，累積合計實現扣非後淨利不低于28.26億元。

據了解，電建地産一直規劃有“千億計劃”，早年間也曾提出“2020年銷售額進入行業30強，央企地産前5強”的口号。

在去年宣布重組合並後，電建地産也執行了相對積極的拿地策略，第四季度相繼拿下深圳、北京、雄安新區和武漢多幅土地，並為此花去将近200億元。

同時，電建地産還推動發行了48.6億元公司債，同時在北京産權交易所挂牌轉讓南國置業旗下兩家虧損子公司的權益，包括湖北森南房地産有限公司100%股權和北京金水興業房地産開發有限公司50%股權，轉讓底價合計約8.84億元。

在此期間，這宗備受關注的重組案似乎一切運轉正常。企業口徑中，相關工作一直在有序推進中。

同時，其在合規和監管層面也進展快速。去年8月28日，重組草案落地。不久後9月22日，南國置業稱吸收合並電建地産的交易已獲得國務院國資委原則上同意。随後，此次合並也在南國置業内部股東大會獲得通過。

但失敗並非沒有任何端倪，自從去年9月中下旬釋出國資委原則上同意重組的消息後，一年有余的時間，交易雙方一直沒有通報或提及重組結果或進展細節。

直至如今突然宣告失利。交易終止，也留下了幾個問題。

其中一個值得關注的點是：終止重組合並後，兩個平台的合作将以怎樣的方式進行？未來重組合並是否會再推動？

九年長跑

9年前，資金鍊承壓下，南國置業原實際控制人許曉明“求援”，中國電建旗下地産平台入股南國置業，獲取29.75%的股權成為第二大股東，並在翌年進一步獲取公司實際控制權。

至此，基本框架敲定落實。截至目前，電建地産仍然是南國置業大股東，合計持有南國置業40.49%股份。

入股之初，時任南國置業證券代表的湯偉曾表示：“公司希望能走出武漢，走出湖北，實現全國化發展，而電建地産在全國有很多地産項目，且項目都有一定的商業配備。”

這是雙方合作的基礎。

後來，電建地産治下的南國置業也确實遵循相同的路徑。據了解，2016年南國置業就明确了“一體兩翼”的發展戰略，宣布以重點城市、城市重大交通節點、具有重大影響的城市綜合體項目為方向進行業務布局。換句話說，南國置業是作為電建地産旗下商業地産開發與運營平台存在。

具體布局策略是武漢為核心，輻射北京、南京、成都三大區域，目標則是“成為全國知名的城市綜合體配套服務商”。

在電建地産帶領下，南國置業先後進入南京、成都及北京等重點城市。今年5月份，南國置業也參與了中國電建雄安綜合體項目的顧問咨詢投標。

另一方面，電建地産沒有如大多數房企一樣，利用杠杆快速沖擊規模。幾年來，每年新增土地儲備均在200萬-300萬之間。其中資料顯示，電建地産2019年新增土儲建面積321.96萬平方米，2020年新增土地儲備面積216.11萬平方米。

從業績層面來看，電建地産與南國置業這場9年長跑未達預期。

近年來，電建地産在營收、毛利等方面的表現不算特别搶眼。根據2021年上半年資料顯示，電建地産期内實現營業收入52.21億元，同比下降32.09%，占中國電建收入2.58%。毛利率11.39%，同比減少8.14個百分點。

而南國置業在2019年開始歸母淨利潤就出現虧損，錄得-3.55億元；去年全年實現扭虧為盈後，今年上半年該數據再度呈現虧損並擴大至-4.23億元。

業務規模也未有做大，按2020年數據，電建地産實現營收217.9億元，同比減少6.4%；南國置業則實現營收40.25億元，同比下降36.8%。

一個顯著的事實是，在目前大環境之下，房地産已不是一個能賺快錢、利潤率高的行業，企業快速向上的空間已經不多。

而國企尤其是央企退出房地産是一項被長期重視的策略，在回歸主業的号召下，“退房令”在去年得以重啟。雖然作為國務院确定首批16家主營房地産業務的央企之一，電建地産的壓力也不小。

至于未來是否重拾重組方案，交易雙方要考慮的因素也将比以往更多，只因房地産行業正身處一個趨向“理性與穩健”的時代。