跨界“取暖”？龍湖14.3億拿下中公教育北京昌平土地

觀點地産網 9月26日消息，中公教育拟轉讓全資子公司北京中公未來教育科技有限公司51%股權給北京尚恒吉瑞商業運營管理有限公司。後者由龍湖地産全資子公司北京龍湖中佰置業有限公司100%持股，且無對外投資公司。

值得注意的是，中公教育該子公司曾在去年12月初以底價30.05億元摘得北京昌平七里渠限競房用地，樓面價約21162元每平米。

中公教育稱，此次合作由龍湖方開發住宅地塊。公告顯示，龍湖将支付5100萬元受讓51%股權，並投入13.8億元用于償還中公未來買地向中公教育借的款項。

交易完成後，清償對中公教育的其他欠款，不會形成資金占用，且後續項目的所有收益在扣除1.7億元後歸龍湖方所有。

地産行業政策逐漸收緊，房企融資與規模擴張大幅受限，教育行業同樣受到政策的大力調整，線下培訓機構紛紛關停，中公自今年一季度以來股價持續跌落，淨利潤現金流為負。

當前形勢，從結果來看，似乎是一場“換季”中的跨界互利。

龍湖步調

這次交易對于龍湖來說，能以支付不到半價拿地開發，其他款項亦能在交易後再議。

支付13.8億元標的公司向母公司的借款，再加上購買51%股份的5100萬元，即可開發30.05億元的地塊項目。盡管交易的13.8億龍湖方需要在3個工作日内付完，但也為同時進行的各大城市二批集中供地留出了寬松的資金額度，後續款項交易後再清償也一定程度上給出了資金周轉時間。

對于在集中供地表現積極的龍湖來說，這個周轉時間是必要且寶貴的。

據觀點地産新媒體了解，自9月以來，在南京、青島、成都、蘇州、常州、沈陽、合肥等多城集中供地中，龍湖均有拿地。僅在南京二批集中供地中，龍湖就以總價約23億元摘得三宗地塊，而且多是較為核心區域地塊。

此外，政策調控下，北京地塊由于地價高投資大，房企獨資拿地少，多以聯合體的形式進行。在北京第一批集中供地中，土拍報名主體共248個，其中88個是聯合體，占比超過三分之一。

聯合體拿地也意味着收益按照權益比劃分，而龍湖通過跨界收購股份的方式以不到半價拿到北京昌平地塊，後續款項能再議，且不過多影響集中供地過程中的資金額度，相比削尖腦袋争熱門地塊輕松得多。

跨界合作

對于教培行業來說，過去有着非常高的利潤。

作為教培行業尤其成人教育的龍頭，中公教育這宗北京昌平地塊便是于去年末摘得的。

原本中公教育是将地塊用于主營業務所需的公建項目，試圖加快建設在線科技研發中心、線上與線下融合教育示範中心、研發與教學人員融合培訓中心，希望能夠滿足5000多名學員吃住學一體化及線上線下融合培訓，能夠解決30000多名教師和研發人員的研發與教學多輪次集中内訓學習。

但為何又通過轉讓全資子公司控股權方式，轉讓昌平地塊合作開發呢？

這不免讓人聯想到教育行業的“雙減”等政策，調控力度之大與地産行業相比有過之無不及。

事實上，目前教育行業的調控政策只針對中小學教培，對于中公教育主營的成人職業教育是鼓勵支持的。然而中公仍然有所波及，並且股價一直持續下跌。

據中公教育2020年與2021年中報，現金流量淨額從40.64億元驟降到-9.39億元，且淨利潤一直處于虧損狀态。

中公教育想拿地自己房産的心仍未變。據了解，在拿昌平地前一個月，中公教育曾發布定增預案拟募資60億元，其中42億元募資額用于懷柔學習基地建設項目。

是次大額定增引發證監會問詢，确認是否存在變相用于房地産開發的情形，是否存在違反國家有關加強房地産調控的政策精神和證監會再融資涉房審核要求的情形。

中公教育回應，早期的封閉班以租賃酒店場地授課為主，然而以租賃場地為主的封閉班存在場地面積受限、不穩定、硬件軟件設施受限、成本高、公司管控力弱等一繫列問題。

直到今年6月，中公教育仍在申請定增，卻因中介機構被中國證監會調查而中止。但與龍湖的跨界合作，卻着實緩解了經營上的燃眉之急，回籠了資金。