觀點直擊 | 鄭志剛：新世界準備充足 要轉型為産城融合標杆企業

觀點地産網 “我們無論在業務發展還是盈利表現上都是理想的。”回顧2021年财年的經營情況，鄭志剛是滿意的。

9月30日下午，新世界發展發布2021财年業績後，行政總裁鄭志剛再次搭檔首席财務總監劉富強出席媒體發布會。

整體經營指標顯示，2021财年，新世界發展錄得綜合收入為682.33億港元，上升15.6%；基本溢利為69.78億港元，公司股東應占溢利為11.72億港元，分别上升5.9%及6.9%。

鑒于“現金為王”策略，新世界在物業發展和物業投資兩端都兼顧發力，該兩項業務在過去一年都取得業績增長。

物業發展方面，新世界于2021财年在香港應占物業合同銷售金額為約424億港元，遠超200億目標，主要來自住宅項目柏傲莊、傲瀧以及甲級寫字樓項目荔枝角道888号。

其中，僅憑柏傲莊單個項目已超越200億銷售目標，柏傲莊一至三期在年内推出，並，錄得逾80倍超額認購，打破香港開埠以來收票紀錄；截至2021年6月30日止，項目合共售出3028夥單位，套現近374億港元，尚余62夥待售；其次是荔枝角道880号商廈項目，截至目前已售出接近七成的樓宇面積，貢獻了54億。

值得注意的是，7月份，柏傲莊工程質量問題引發廣泛關注，新世界随後承諾賠償且延期交樓。業績會上，鄭志剛作出回應指，拆卸重建方案提交給屋宇署，後續将由第三方專家團隊監督拆卸重建過程：“截至今天，大約有48宗取消交易，只占整體交易的5%，絕大部分買家都繼續交易。”

盡管疫情封關，但低息環境下，香港樓市剛性置業需求依舊強勁，鄭志剛預期2022年樓市持續平穩向上，樓價升幅在8%以内。基于積極預期，後續新世界會陸續推出黃竹坑港鐵站上蓋港島南岸第五期（總樓面面積為63.6萬平方呎），以及啟德合作項目。

但在未來目標設定上，鄭志剛依舊保守：“預計2022和2023财年，香港每年大概有超過100億銷售額；内地銷售額也會維持約200億人民币目標。”

過去一年，新世界在内地的整體物業合同銷售金額為約人民币202億元，超越全年目標，重點布局大灣區的成效顯現，大灣區貢獻比例達到65%。

後續重倉的計劃也在相繼鋪開，目前主要在舊改上突破。

據了解，新世界在内地已有8個舊城改造項目，其中有3個在今年有重大進展，包括深圳西麗、廣州海珠南箕村和增城夏街村，将提供100萬平方米的樓面面積。

對于政策的加碼調控，鄭志剛並不擔憂：“由于布局早，反而我們有條件做到産城融合和社會創新，在軟件、産業、教育、醫療、文化、保險等方面将産業升級，同時也與城市發展融合。”

會上，鄭志剛着重提及了“産城融合”的概念。

他認為，舊有的地産商業模式其實只是單純以高負債麻木擴張規模，發展一些單一的物業項目去比拼銷售額，這個模式過時了；相反，新世界的商業模式早已經從純粹地産進化成一家多元化發展企業，有軟件、硬件，也有産業，将以這個獨立的優勢成為産城融合的標杆企業。“

鄭志剛所看重的大健康領域，也有了更多具體的規劃——未來五年在香港、大灣區開設10-15個醫療中心，提供一站式專業醫療服務，包括專科診所、月子中心、體能訓練中心等，此外将與港怡醫院、卓正醫療合作，在大灣區布局醫療網點。

9月17日，新世界與中國太平集團簽訂了戰略合作協議，鄭志剛表示雙方将共享資源全面開拓大灣區市場，主要集中在醫療健康服務、投資和高端客戶服務三大戰略業務的投資。

就目前而言，整體低迷的經濟環境下，來自投資性物業的租金收入持續強勁增長，為新世界帶來了穩定的經常性收入及利潤。外圍環境充滿挑戰的情況下，新世界是少數能夠在香港物業投資表現錄得淨增長的發展商。

借此，鄭志剛有意将新世界逐步轉型：“加大整體投資物業比重，經常性收益在2024财年将增加至50%。”

過去一年，新世界在中國内地物業投資收入達到18.62億港元，同比上升6%，持有或管理上海、武漢、廣州、沈陽、天津五座城市6個K11購物藝術中心銷售額較去年同比上升65%，其中沈陽K11銷售額較去年同比增長74%，上海K11錄得同比增長39%。

截至目前，新世界在香港和内地共有17個K11項目，今年新開4座，合計建面18萬平方米。投資性物業規模增長計劃大致不變：未來5年增加23個，共40個，達到292萬平方米；但租務收入預期則有所提高，鄭志剛希望香港和内地K11項目租金收入自2021年-2025年财年将達到超過30%的復合增長率。

此外，維護現金流的重要性依舊被強調，新世界一向的策略是在合适時機出售非核心資産。2021财年，新世界出售非核心資産約180億港元，超越130億-150億港元全年目標。根據計劃，來年出售目標大概為80-100億，繼續回籠資金發展更高收益的項目。

截至6月底，新世界可動用資源為1190億港元，包括現金和銀行存款620億元和可動用銀行貸款570億元，鄭志剛表示：“準備充足，是希望在合适的時機做更有價值的長遠投資。”

另一方面，繼續嚴控資本支出和開支，淨負債比率從2020年6月底的41.6%降至35.6%；整體融資成本從2020财政年度的4.05%下降至2.76%；此外，經常性行政及其他營運費用按年下降約12%。

據介紹，新世界于5月份将一只即将在10月到期的永續債券進行再融資，減少票面息率1.6%，每年可節省1.5億港元利息。鄭志剛表示：“2022财政年度到期的貸款再融資已全數處理，沒有任何再融資風險，預計2022财年淨負債率會維持約40%的水平。”