從共享空間到靈活辦公 IWG集團立足特許經營模式革新者

觀點地産網 從“共享空間”走入企業的視野，到靈活辦公的空間運營成為寫字樓市場的新晉風口，辦公市場正在經歷一場“去中心化”的蛻變。

疫情導致的居家辦公不僅為行業帶來觀念轉變，更使得企業的空間和布局産生了深刻變化，寫字樓辦公市場越來越受到行業關注。而在“碳中和”背景下，更多企業急需尋求低碳、環保及高效的發展，也同步推動着靈活辦公企業不斷向前。

疫情之後，經濟逐步復蘇的節奏下，靈活辦公市場需求進一步擴大。相關數據顯示，2021年一季度，全國合計新注冊市場主體583.6萬家，同比增長58.3%。一季度國内經濟景氣持續攀升，逐年增長的市場主體注冊量給靈活辦公行業注入活力。據IWG集團提供的數據顯示，在未來10年，全球靈活辦公産值将為16個核心經濟體創造超過10萬億美元的收入。

目前，無論從企業端還是員工端，靈活辦公已經在全球範圍内成為大趨勢。81%的公司期望遠程辦公可以成為新常态；而在疫情前並不希望居家辦公的員工中，有64%的人如今卻希望在未來沿用混合的辦公模式。

從一線城市北上廣深的寫字樓市場動态不難看出，2021上半年，在寫字樓市場新增供應至高峰、淨吸納量增長時，核心城市寫字樓需求旺盛，空置率持續降低，數據顯示，2021年一季度上海甲級寫字樓淨吸納量36.33萬平方米，比去年四季度上升24.6%。

相對應需求端，僅2021年1-8月期間，全國辦公樓竣工面積1556萬平方米，同比增長21.4%；銷售面積為1901萬平方米，同比增長3.7%；銷售額為2738億元，同比增長3.5%。

無論是“商改寫”盤活存量，還是共享辦公背後靈活可調節的輕資産管理模式，供需态勢旺盛的共享辦公市場對房地産行業來說，持續蘊含着無限的可能性。

而在聯合辦公概念産生之前就推出靈活辦公理念的IWG集團，更是在不斷探索特許經營模式的進程中，給行業帶來更多的思考。

靈活辦公推動空間變革

2020年10月，經歷了疫情的洗禮，Facebook CEO宣布，未來Facebook将允許大部分員工申請永久遠程工作。今年初，IWG集團與渣打銀行（Standard Chartered）達成全球合作夥伴關繫，以保障渣打銀行全球95,000名員工能夠在IWG集團全球3,500個靈活辦公中心的任意地點工作；今年3月，IWG集團與NTT集團（Nippon Telegraph and Telephone Corporation）簽署了有史以來最大規模的合作協議，為其全球旗下30萬名員工提供IWG集團全球靈活辦公空間服務。此外，IWG集團還與雀巢集團（Nestle）達成戰略協議，向其在中國的所有員工提供IWG集團全球靈活辦公空間服務。

不論在全球還是在國内，疫情給企業和樓宇空間運營者帶來的影響已然不可逆地發生着變化。

據仲量聯行于今年5月發布的《全球企業不動産十大趨勢》報告數據顯示，在後疫情時代，全球33%的企業不動産負責人表示将擴大靈活空間的應用範圍，靈活空間也将成為新常态下企業提升不動産組合靈活性的重要戰略。

對市場來說，靈活辦公已不僅僅是不動産資産配置或辦公空間運營的商業模式，更成為了新時代工作群體對工作活力和環保行動的訴求。

如今，乘着變革之勢的聯合辦公行業，在歷經了五六年資本加持的規模擴張後，也逐漸進入冷靜期，如何維持可持續盈利、如何實現業務的革新等問題擺在了聯辦行業面前。

比起重資産，辦公資源市場要更加依賴客戶群體的需求狀态，從最初的面向小微企業，到後期深入大型跨國企業，市場的進化和淘汰速度越來越快，單純的空間運營和企業孵化已經不能滿足逐漸多變的企業需求。當前，辦公空間運營商服務呈現多樣化，從業務類型上看，多家企業業務類型包含但不再僅局限于聯合辦公業務。

我們可以看到，已經有多家聯辦企業由規模導向升級為服務導向，轉型輕資産模式，突破空間業務的局限性，探尋更加多元化的盈利模式。有的以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，提升運營管理能力，創造規模效應，從而保持增長力；亦有企業堅持二房東模式，實現營收淨利潤雙增長。

目前，越來越多頭部聯辦企業在定位方面逐步趨向于“去聯辦化”，不再僅局限于聯合辦公企業運營商，更多傾向于聯合辦公空間運營商或服務商。

在市場的激烈變革下，成立于1989年的IWG集團，作為一項融合了空間和管理的辦公産品，與企業發展的高度關聯性讓其很早便意識到，企業的需求才是發展的核心要素。對IWG集團來說，靈活辦公是站在公司的角度進行辦公布局，它需要根據不同企業的特點，把辦公場所建在不同的地方。對很多企業來說，它們需要更靈活的空間與租期。

IWG集團靈活辦公空間所倡導的中樞輻射布局（Hub & Spoke）模式，能讓企業以一處合适的中心地點作為辦公總部（Hub），向外輻射設立附屬分辦公地（Spoke），滿足每個辦公點的靈活可控，配置穩固可調整的“流動辦公空間”。

當聯合辦公的概念不再僅局限于對辦公空間、辦公環境的打造，而是更多地去賦能企業發展的每一個腳步；整合企業服務、人力資源、生活服務、社交生态等多元化資源組合，在行業蛻變下而誕生的靈活辦公解決方案，或許正在書寫着寫字樓市場的未來進行時。

特許經營助力模式突破

目前，越來越多頭部辦公空間企業在輕資産管理模式上加碼升級，以尋求更多的業務拓展。而對于IWG集團來說，獨特的特許經營模式讓其在激烈的行業競争中走上了更加穩健和多元的發展路徑。

IWG集團創始人兼首席執行官Mark Dixon先生表示：“各種規模的企業都在為靈活辦公模式的未來做規劃。根據我們的調查研究，在富時100指數（FTSE100）企業和富時250指數（FTSE250）企業中，嘗試使用靈活和混合辦公模式的企業數量，是延用疫情前相同辦公模式企業數量的三倍。”

在引用這一模式上，IWG集團做足了功課。

依托逾30年的運營經驗，IWG集團将其特許經營合作夥伴視為核心業務的延伸，不僅能夠基于專業分析及商業顧問團隊對合作夥伴提出選址建議，篩選最符合預期的樓宇，並進行空間規劃支持，實現收入最大化；同時以全球數據中心為支持的IT技術及市場營銷推廣，也為引入強大的銷售網絡及渠道營銷提供支持。

一直以盈利為運營主要求的IWG集團還将為合作夥伴業務發展和業務績效提供評估支持，以确保特許經營合作夥伴的投資達到最優回報水平。

IWG集團的特許經營模式理念並非復制，而是致力于根據不同需求打造獨特的靈活辦公空間。這其中也包含了差異化、且具有個性的合作模式，每個特許經營的合作項目會在管理、運營及合作模式上求新求變，致力于做到為每一個業主度身打造。

IWG集團認為，靈活辦公趨勢方興未艾，開放特許經營模式勢必會為後疫情時代的靈活資産配置提供決勝性的舞台及養分。

目前，IWG集團在全球44個市場内已新增60個特許經營合作夥伴，将有超110個新空間加入IWG集團的全球網絡。與去年同期相比，IWG集團全球新開設的特許經營靈活辦公中心數量增加了350%。有望在2022年上半年開幕首家在華的特許經營模式合作的靈活辦公中心。

辦公空間行業發展至今，市場與需求的升級催生了更加多元化組合發展，當行業進入了“良币驅逐劣币”的新階段，特許經營模式的發展，無疑會助力新辦公模式走進更多企業。