南沙“最貴”舊改落袋 星河羊城舊改提速背後的商業圖謀

觀點地産網 意料之中的，星河正式拿下廣州南沙珠寶文旅小鎮二期（天益村、大穩村）舊改。

截至目前該項目為南沙有史以來“最貴”的舊改項目，改造投資額高達110.28億元；也是去年11月至今，南沙首個且唯一完成公開招商的項目。

在此之前，2019年星河正式被選定為珠寶文旅小鎮項目一期合作企業，即南沙東涌鎮珠寶文化旅遊小鎮連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村）城市更新項目。

而早在2017年11月18日，星河控股集團便與東涌鎮政府簽署戰略合作協議，拟聯手東涌鎮政府打造以珠寶産業為中心的珠寶+文化旅遊特色小鎮。

這是星河今年在廣州确認合作資格的第三個舊改。本次再拿下項目二期，拟與之前的一期項目連片開發改造。

招商程序及合作的确定，也意味着該舊改的實質性推進，對于星河來說，下一步要做的就是在限定時間内完成改造要求和産業資源引入。

南沙最貴舊改

近期在政策多項細則調控及開發商出現資金壓力的情況下，舊改市場也多有變化。

一個舊改項目的落定，關注點逐漸轉移到了項目招商規則的設定、企業與村适配度、舊改完成預期等深層次問題上，而非簡單的看投資金額、面積體量這些表面指標。

從招商文件看，該村拟定投資額110.28億元，一方面由于體量較大，更重要的因有較強的産業資源引入需求及規劃發展上的高定位。

基礎數據顯示，該村體量較大，項目在冊總人口為7914人，改造範圍總用地面積約為906.21萬平方米，僅次于黃埔湯村舊改的994.66萬平方米。

招商文件中亦明确提出項目的合作企業退出機制及完善資源引入要求細則。

其中退出條件的設置與其他舊村大致，主要針對企業未按時足額出具履約保函、提供虛假信息騙取項目資格、擅自終止合作協議放棄投資建設的、因人力、物力、資金不到位等合作企業原因，工期滞後且限期整改未達要求的，都會啟動合作企業退出機制。

有業内人士對觀點地産新媒體表示：“實際上退出機制的規定從去年就出台，一般而言對開發企業設置準入門檻是防止爛尾，設置退出機制則主要防止開發企業為了囤地不積極推進。”

此外，項目還規定合作企業簽約廉潔承諾書，保證企業報名材料真實合法，競選過程不違規，否則将接受沒收參選保證金及3年内不得參與該區城市更新項目公開引入合作企業等處罰。

産業引入方面，文件顯示，合作企業需要引入産業、教育、醫療等資源，引進産業竣工投産後，須經産業部門核實産出效益指標並達到監管協議約定要求，反之追究違約責任。業内分析，可能由于僅是初期改造階段，因此在資源引入指標上尚未有較明确的規定。

根據規劃，該項目有較為宏大的發展遠景，于開發商而言其中的改造難度並不小。

整體而言，項目連片改造工作分兩期進行， 一期為啟動區（南涌、魚窩頭），二期為（天益、大穩）等區域。星河在2019年底拿下項目一期之後，2020年1月份開始動工建設。

根據2020年10月發布的東涌鎮珠寶文旅小鎮二期（天益、大穩村）片區策劃（含控規調整）方案征詢意見公示，兩村所處的“珠寶文旅小鎮西翼”，将打造成珠寶産業和田園水鄉為主題的特色産業融合發展區。

項目拟構建的三大産業體繫為時尚創意、國際貿易、文化旅遊，目標是打造珠寶時尚界的“中國的安特衛普（世界鑽石之都）”。

珠寶文旅小鎮主要圍繞“珠寶”和“文旅”兩個中心展開。該小鎮将涵蓋珠寶總部基地、博物館、設計學院、主題酒店、國際商貿金融服務基地、工作室等29個業态，匯集包含珠寶為主題、小鎮為平台的相關服務。

在改造思路上，星河拟按照舊村莊（南涌村、天益村、魚窩頭村、大穩村）全面改造項目+國有舊廠收購整合+大穩村文旅項目+留用地開發項目的思路，進行連片改造。

根據此前公布的控規顯示，珠寶文旅小鎮二期涉及大片區分别為大穩村北片區、濱河舊村片區及天益北片區，這些片區需要将原本的村莊建設用地、商業商務用地、二類/三類工業用地整體調整至二類居住用地、一類工業用地、商業商務及科研用地，分别承建特色珠寶展貿産業及綜合服務配套、文旅開發及綜合服務配套、設計制造及科研創新等發展需求。

星河舊改圖謀

在舊改市場存在較多變數的當下，南沙最貴舊改落袋星河並沒有引來較多争議。

這是今年星河确定下來的第三個舊改，之前是以109億元投資額簽約荔灣龍溪村，随後也以52億元拿下了黃埔華甫荷村。

截止到目前，星河已經在廣州拿下了7個舊村改造項目，改造面積超2100公頃，改造投資額超488億元（含66.78億元土拍競得南沙東灣村舊改）。

其中包括荔灣龍溪村舊改（改造金額109億元）、番禺羅邊村、黃埔華甫荷村，其余4個均位于南沙，分别為東灣村（改造金額80.33億元）、大涌村以及珠寶旅遊小鎮的一二期項目。

此外星河控股至少還介入到南草塘村、沙亭村等多條舊村，據統計舊改儲備面積達到千萬平方米。

星河也是目前少數在廣州手握多條舊村的企業之一，緊追升龍、時代中國、富力身後。

而星河大手筆拿舊改對外界來說也不少見。2019年12月底，星河正式拿下南沙東涌鎮珠寶文化旅遊小鎮連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村），其體量達約832公頃，面積為1.3倍珠江新城，改造總成本約102.82億元，在當時也是廣州舊改公開招商以來，少有的大體量舊改項目。

據了解星河在2004年就開始涉足舊改項目，並将城市更新視為其重要業務。試水廣州舊改之前主要在大本營深圳有多個重量級舊改案例，2015年其在廣州的城市更新公司挂牌成立。

随後其快速介入了廣州的舊改。其中2021年8月正式拿下的黃埔華甫荷村，星河早在2017年10月、2018年6月便分别與華甫村、荷村簽訂城市更新改造前期咨詢服務合作協議。這是星河首進黃埔，該舊改項目拟打造成為總規模約150萬平方米的復合型巨無霸城市綜合體。

實際上星河在近年大舉進軍廣州舊改，多被認為是重倉商業，為商管公司星盛商業在廣州的布局提供土地儲備。

而星河對于南沙商業市場實則有了一定了解。據了解，星盛商業曾在2016年便落地了首個社區購物中心南沙COCO Garden；2019年星河再拿下南沙東灣村項目，拟建設廣州首座COCO Park購物中心，預計2023年建成。

其商業擴張並深耕的意向也較強。今年8月初，星盛商業進入荔灣，宣布與廣州國際醫藥港共同成立合資公司，合作建設健康方舟購物中心項目，並引入星盛商業旗下的購物中心品牌。

只不過商業及産業的布局和盤活，對企業資金是一個巨大的考驗。

目前市場所認知的星河的負債率並不高。僅就星河的發債主體星河實業（深圳）有限公司而言，截至2021年3月底的負債總額也僅為255.84億元，全部債務合計175.24億元，資産負債率、全部債務資本化率和長期債務資本化率分别為55.48%、46.05%及44.01%。

也有評級報告披露，截至2020年底，星河集團資産總額236.92億元，負債總額151.35億元，資産負債率63.88%，全部債務資本化比率39.13%；截至2020年及2021年3月，星河集團的資産負債率分别為63.88%和60.62%。

可以發現，星河手里有着大量的存量資産，包括購物中心、商業綜合體、科創城等商業和産業布局，這些資産沉澱着星河大量的資金。

不過星河也不斷利用CMBS、ABS等類REITs手段進行資産證券化，策劃着盤活各類資産；通過資産證券化，實現投資回報的時間得以大大縮短。

本次星河再以大手筆将南沙珠寶文旅小鎮二期舊改納入，如果加上去年一期的項目，整個珠寶文旅小鎮合共改造金額213.1億元，面積接近1700萬平方米。

從體量、改造難度和産業引入要求綜合看，該項目建設開發和投資回報周期無疑較長。加上當前政策嚴控規範舊改市場，這更加考驗星河的改造運營能力和資産盤活能力。