合作開發區投資集團 福星惠譽進軍羊城的舊改潛行

觀點地産網 羊城舊改市場的喧嚣依舊，只是近期在政策調控下經歷調整的“陣痛”；但與此同時，亦有外來開發商加快入局，最新一個受到關注的是武漢房企福星惠譽。

近日，福星惠譽官微披露，其與廣州開發區建設投資有限公司在黃埔實驗室舉行戰略合作框架協議簽約儀式，随後雙方就黃埔區周邊城市更新工作開展進行交流。

資料顯示，廣州開發區投資集團有限公司為區屬十大國企之一，目前集團注冊資本為70.78億元，總資産約235億元。其四大核心業務為基礎設施建設、園區建設運營、城市更新改造、重大産業投資與資本運作。

在城市更新方面主要開展黃埔區軌道交通建設、河涌整治及“三舊”改造等項目的征地拆遷工作，承接“三舊”改造工程代建，以及合作開展片區升級改造等。

廣州開發區投資集團表示，與福星惠譽在城市更新改造模塊合作是第一步，後續期待與福星集團在其余闆塊進行深度合作。

福星惠譽多被認定為“武漢舊改王”，這是其進軍廣州舊改市場後首次與區屬國企合作。有業内人士認為，外來企業與本土國企合作進入的方式，将會是主流。

實際上，近期一繫列城市更新政策文件相繼出台釋放出強烈的“去地産化”信号，世邦魏理仕華南區商業部負責人鐘廉軍表示，廣州舊改參與主體呈現出政府監管、市場參與的特征。未來将繼續強化“政府主導、全面統籌”的模式，通過國企主體引入外來優質規劃、運營資源進行合作開發。

世邦魏理仕中國區戰略顧問部副董事陸韬也表示，“去地産化”也意味着開發商的進入路徑或許會有所改變，更多會是由國企主導統籌，而開發商會與國企合作進入，進行操盤改造。

從目前介入程度觀察，福星惠譽或有意以黃埔市場作為廣州舊改計劃的突破口。

此前9月份，黃埔區下沙村公示城市更新項目前期服務協議表決結果，确定前期服務商為廣州市福瑞盈投資有限公司，據傳其背後便是福星惠譽，但尚未得到确切的驗證。

根據工商信息，廣州市福瑞盈投資有限公司的實際控制人為李甫鋼，其關聯的多家公司位于廣州、深圳及武漢，涉及房地産業、租賃和商務服務業、批發和零售業等。

據了解，目前廣州不少舊改項目正在進行自糾自查，尤其是黃埔舊改進入了整頓期，後續将更為注重精細化運營及多方利益平衡、強調産業發展等，對于外來開發商會有更大的要求和考驗。

據觀點地産新媒體了解，由福星惠譽全資控股的廣州福星惠譽房地産有限公司成立于2017年11月，注冊地址位于廣州天河區，目前旗下控股廣州番禺福星惠譽置業及廣州福星惠譽德圓置業，該兩家公司分别位于番禺區和從化區。

目前福星惠譽尚未在廣州有公開獲得合作資格的舊改項目。此前于2020年6月，福星惠譽與中國金茂簽署合作，意欲拓展廣州城中村改造項目。

實際上，在廣州市場名不見經傳的福星惠譽，正是依托武漢城市更新而發展起來的，其深耕該闆塊已20年。2007年之前，該公司主要發力點為舊城改造及高尚住宅，從2007年起則開始了城中村改造，開發模式主要為 “一、二級聯動”和“城市核心區運營”。

2021年半年報業績顯示，福星股份實現地産主營業務收入30億元，比上年同期增加3.72%；整體歸母淨利1.21億元，同比減少46.55%。

對此，福星股份表示，2021年上半年利潤不達預期存在多方面原因：房地産市場調控政策調整長時間持續，加劇了行業及熱點區域競争；公司致力于城市更新項目，在房地産項目開發過程中，需要接受多個政府部門的審批和監管，導致項目開發周期延長以及新冠肺炎疫情導致公司項目開發進度及銷售等受到較大影響；本期結轉收入外地項目居多，毛利率水平相對武漢區域偏低。

減少舊改占比、加強外拓，應該是當前尋求破局的兩個重要方向。

截至2021年上半年，福星股份期内總占地面積384.86萬平方米，剩余可開發建築面積482.39萬平方米，大部分涉及舊改。過往福星股份也習慣以舊改方式低成本獲取土地，少有在公開市場招拍挂拿地。

外拓方面，2013年福星惠譽便走出湖北，開始向一線城市北京布局，同年還獲得澳洲帕爾瑪塔的普羅米娜項目開發用地；有截至2019年底統計數據顯示，福星惠譽省外已拓展拿地的城市涉及成都、赤峰、甯波、宜昌、西安、北京，計劃拓展區域則包括深圳、鄭州、廣州、珠海、青島、貴陽。

但在獲得大量優質土儲的同時，福星惠譽還有大量資金承壓，包括賬面上的投資額以外，投入資金的利息，回報率、以及因為周期過長而産生的資金沉澱利息。

目前2021年上半年，福星股份在三道紅線中有1條踩線，剔除預收款後資産負債率為63.4%，淨負債率為46.6%，現金短債比為0.64，屬于黃檔；此外，期内公司貨币資金40.43億元，存貨310.2億元。

進一步外拓進軍廣州舊改，福星惠譽當前或許還需要解決資金壓力和适應本土市場等問題。