流標的西二村 實地、奧園、時代競標失敗後再現富力身影

觀點地産網 多房企參與競標同一個舊改項目，通常會出現混戰的精彩局面，但也難免因勢均力敵而難決勝負，導致招標終止。這些項目的後續進展如何，同樣值得關注。

最新市場消息顯示，此前招標終止的廣州番禺洛浦街西二村舊改項目有了新的動向。該村在去年有實地、奧園、時代中國三家企業參與競標，目前據實探發現，只剩下奧園在村内開設了舊改咨詢點，同時發現“新面孔”富力介入的身影，其亦設置了城市更新集團的展廳。

距離此前公布招標失敗已過去一年有余，西二村尚未重新啟動招標，而時代中國、實地退出的同時，富力有意入局。從目前看，後續競争将主要集中在奧園和富力之間。

此前在三輪差額投票制的規則下，最終沒有一家企業獲得2/3的贊成票，導致項目招商流標。

按照投票規則，首輪投票表決沒有候選合作企業贊成票得票數達到到會代表2/3以上人數，時代中國遭末位淘汰。最為可惜的是實地，首輪投票中獲得最高票47票，僅差2票便可确認成為合作企業。随後的投票剩下奧園和實地對決，直到第三輪單投實地，也沒能得到2/3的票數。

從項目本身窺視流標原因，從公開的招商文件看，條件要求並不算高。

據了解，該項目位于番禺區洛浦街，屬于現番禺區舊村招標項目中面積第三大的舊村，總用地面積148.68公頃，僅次于沙溪村與里仁洞村，村集體經濟組織的在冊總人口為3496人。項目拟全面改造，總投資金額39億元，位于較低水平，主要因項目用地範圍内涉及不少現狀農田等未開發土地。

對于合作企業的資格要求，西二村舊改項目要求申請企業具備房地産開發企業二級或以上資質，實繳注冊資本金不低于5億元，企業總資産不低于200億元，淨資産不低于50億元；房屋建築面積累計規劃驗收或竣工驗收超過300萬平方米；不接受聯合體競選。

按照此前的招標文件，目前介入該項目的企業均通過上述資格審查。從過往案例看，較為可能是在拆遷補償比例和方式標準、公共設施配套建設和管理、項目未來增值預期和發展前景等方面，未能達到項目所設定的内部“門檻”。

實際上，過去兩年廣州舊改項目流標的情況時有發生。一方面是競標房企數量未達標，或者是在資格審查階段出現問題，如保利此前失利石壁村；另一方面則是出現在公開投票階段，如葵蓬村，在保利、招商、富力空前激烈競争下意外招標失敗，同樣沒有一家能夠滿足2/3同意率。

對此，有業内人士對觀點地産新媒體表示，從投票規則來看，當多方勢均力敵時難分勝負，也意味着沒有任何一家具有絕對優勢，增加了流標的風險；但這也促進了開發商之間的充分競争，利于探索項目改造的更優方案，保證項目實施質量更高。

但這些競標失敗的項目何去何從？大概率是重新走招投標程序。

一方面是在合作門檻及項目規劃、産業引入條件等方面或有所調整。如石壁村兩度招標無果後，針對招商規則進一步澄清、修改和補充，涉及復建權益分配、土地占用費、企業保證金等多處更改。

此外則是競争局面發生變化，考慮到舊改市場競争激烈，如果勝算不大，或者時間、資金等投入與回報預期算不過賬時，便會有企業主動選擇放棄。

實際上，開發商涉入舊改項目的變數或許從前期摸底介入、參戰競標的時候就開始了。據了解，舊改的前期介入亦是一項繁瑣復雜的工程，在摸底排查、方案規劃、利益協調等便會有資金投入、成本沉澱。

另一方面，留下的開發商則會進一步優化投標方案，加深介入；而新的競標局面，或是入局者再決勝負，或是由競争變成合作，聯合操盤。

如石壁村，保利失利後該項目重新招商，由富力奪下；另一個更為典型的例子是赤沙村，富力最早踏足該村，經歷11年長跑，随後保利半路介入，博弈和妥協下，富力和保利聯合操盤，但随後赤沙村招標書又明确提出不接受聯合體申請，再次使得雙方合作生變；最終結果，富力成為該村唯一過審申請企業，才讓招商結果落定。

就目前而言，資本、實力的較量疊加房企流動性危機頻發的時局，結果也有了更多變數，包括進入、退出、合作和競争等。

值得注意的是，本次受到關注的西二村舊改項目，前期服務商便是實地，去年實地還為項目支付了220萬元的合作費用。

目前實地退出競標該村，聯繫其當前經營狀況，也並不讓人意外。今年5月份開始，實地接連被曝出商票逾期，加上此前沖刺上市失敗，潛藏的債務問題開始暴露出來。

招股書顯示，2017年-2019年間，實地集團淨負債率分别達3809%、533%和225%；截至到2020年一季度末，實地一年到期銀行貸款和其他借款總額達43億元，而現金規模僅25億元，無法覆蓋短期負債，償債風險極高。

但因為實地與富力過往的關聯關繫，讓外界對後者的入局也有了更多猜測。

有聲音指，實地此前參與該村前期服務及競標，對于該村已有較深的介入程度，富力接手更為便捷有利。

值得一提的是，10月份，富力介入已久的增城區永甯街簡村村舊村啟動招標，目前仍在持續推進。

實際上，近年來舊改成為富力最為倚重的土地獲取方式。據不完全統計，今年上半年富力共簽約6個項目，涉及廣州、東莞、珠海、西安等地，形式為意向合作、前期服務及全面改造合作、爛尾舊改接手等，包括接手西安牛王廟城改項目進入區域市場，參與天津城市更新基金等。

至于富力當下面臨的資金壓力，對舊改項目的取舍、進退則難言變數。而在西二村的競争中，于奧園而言，則多了一位勁敵。