觀點直擊 | 一周兩度收購 領展王國龍：密切留意全球機會（實錄）

觀點地産網 11月10日，領展于線上舉行中期業績記者會，領展主席聶雅倫、行政總裁王國龍及首席财務總監黃國祥均出席是次發布會。

截至今年9月底止6個月内，領展收益按年增長10.4%至57.78億港元，物業收入淨額亦增8.8%。經調整並計入一筆1.46億港元的酌情分派後，領展期内可分派總額達33.36億港元，每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959港元。

與此同時，領展亦公布，以總代價58.2億港元收購兩幢分别位于柴灣及紅磡的停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益。

這也是領展一周内所公布的第二項收購，該公司周日(11月7日)宣布以總代價5.382億澳元(約31.2億港元)收購澳洲悉尼商業區3座購物中心各50%股權。連同最新收購，本周領展的收購規模已逾91億港元。

是次領展據宣布以總代價58.2億港元收購兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益，分别是位于柴灣及紅磡。據公告顯示，收購價較該等物業于今年10月22日的估值總額60.81億港元折讓4.3%。

“物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間，因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業。”王國龍指：“領展于過去幾年盡量優化資産組合及提升抗跌力，而目前做的收購都是朝着這方向去做。”

他同時透露，剛于上月底完成收購東莞及佛山物流貨倉項目。

王國龍另指，兩幢物業将全部出租予在香港獨家代理平治汽車的汽車經銷商仁孚行。據悉，協議包括初始為期5年的租約，及享有連續3次每次續租3年的續租權，每個租賃期限内确保每年4%的租金升幅。

按領展管理層勾畫的藍圖，目標是在2025年将海外物業占投資組合比例由不足4%大增至10%至15%。王國龍指，領展于過去數年一直朝着公司2025年願景布局，管理資産有增長，增長同時亦希望将投資分布做得更好。由于整體組合加大了，加了内地及外國投資，因此令香港占比減少。

聶雅倫相信，香港是集團一個具競争力的市場，會繼續在港物色收購機會，同時亦會留意内地一線城市、英國、澳洲、新加坡及日本。另外，領展亦會繼續留意香港政府推出招標的地皮，早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地，可惜未有中標，待适當時候找來适當的夥伴參與競投。

聶雅倫還稱，不會因為收購放慢資産提升計劃。

領展目前正在進行三個提升項目，包括位于深圳的領展中心城、香港的大元街市和樂富街市，各自的估計成本分别為3.46億港元2700萬港元及3200萬港元。深圳領展中心城提升項目的預計完成日期為2021年末，而兩個香港提升項目的預計完成日期均為2022年中。

另外，未來計劃就約20個資産提升項目，合共投放超過10億港元資本開支。

至于香港零售租務方面，領展的零售物業平均續租租金調整率上升至3.4%，王國龍指，過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境，因此亦樂于有關結果。他指，目前疫情已有所控制，對未來仍會持審慎。

他續指，期内出租率升至97.5%歷史新高，並新增逾300家新的店鋪及食肆租客駐場。雖然旗下商戶營業額及生意有改善，部分甚至已回到2019年疫情前水平，加上政府近月派發的消費券亦為市道提供了良好動力，商場人流有所增加，但目前仍非全部行業都有理想表現，未來會繼續支持有需要的租戶。

事實上，過去半年，領展在停車場亦表現強勁，聶雅倫稱，基于市民較疫情前更頻繁用車，由于防疫措施放寬，停車場時租收益增長39.1%，恢復至疫情前水平，月租收益增長4.1%，整體停車場收益增加12.2%。由于商場人流及時租車位收費增加，停車場每個泊車位每月收入增加11.9%至3,073港元。

聶雅倫預期，停車場表現持續向好。

以下為領展2021年中期業績會現場問答整理實錄：

現場提問：有見集團近日做了兩項收購，對公司負債比率有何影響，會否影響未來的分派?另外，香港的零售市道好轉，對租金會有什麼影響?未來數月在資産提升會投資多少?

聶雅倫：領展會以内部資金及債務融資安排支付是項收購，因此負債比率會有少許提升，惟仍低于20%水平，而分派政策将維持不變。

王國龍：由于所有收購都是增加收益，項目會對日後分派有貢獻。

香港零售市場方面，平均續租租金調整率上升至正數3.4%，數字對公司非常正面。過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境，因此對業績感到滿意。

目前疫情個案唯大多數輸入個案，公司展望将審慎，惟相信将會是平穩回復的一年。我們部分的租戶銷售已回升，部分更接近2019年水平，不過這不是适合所有租戶，主要取決于其業務。

現場提問：為何領展會買入香港兩棟物業?

聶雅倫：香港是集團的一個具競争力的市場，會繼續在港物色收購機會，同時亦會留意内地一線城市以及英國、澳洲等。

現場提問：公司公布的新收購，是否意味着公司有意由商場及甲級商業，拓展至物流廠廈?平均續租租金調整率雖然由負轉正，但仍處于低單位數，預料趨勢會持續多久?會否因放慢資産提升步伐?

王國龍：物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間，因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業，連同東莞佛山的兩個物流項目。

領展于過去幾年盡量優化資産組合及提升抗跌力，而目前做的收購都是朝着這方向去做。平均續租租金調整率上升至正數3.4%，對此正面的租金調整其實有人加租多，部分是減的，以至整體是單位數增長。

可見增長是因為好多租戶營業額恢復至2019年水平，惟不是全部行業，故我們會繼續支持有需要的租客。

整體來說，見到更多人出來吃飯購物，消費券亦對租客構成好的動力。

現場提問：領展于過去一周公布了多項收購計劃，是否要加快全球的收購步伐以分散資産分散規模，目標資産分散比率如何?而相關收購會否影響負債率?

王國龍：領展于過去數年一直朝着公司2025年願景布局，管理資産有增長，增長同時亦希望将投資分布做得更好，将香港占比減少。這主要由于整體組合加大了，香港物業比例下降，加了内地及外國投資。

至于投資物業種類方面，零售物業的比例亦有一些下降，增加了寫字樓及物流倉庫。我們是根據借貸情況去作收購，所以收購這次物業後借貸比率仍健康。

現場提問：上财年多項數據上升，管理層會否認為本地的零售市場已見底?會否逐步退出向租戶提供的支持措施?

王國龍：香港出租率的确提升至歷史新高，于過去6個月，有超過300新店及食肆于旗下商場開業，租客的生意增長亦非常好，部分已回升至2019年水平。

惟不是每個行業，有需要仍會支持租客，相信這些支持會持續一段時間。

現場提問：領展未來會否有投地計劃?

聶雅倫：我們經常留意政府推出的招標，看能否公司符合要求。

早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地，可惜未有中標，待适當時候找來适當的夥伴去參與競投

現場提問：關于是次收購，預計停車場時租收入多少以及回本期？消費券有沒有令商場人流增加?商場得租金及停車場的時租有沒有增加，未來的收購策略如何?

聶雅倫：收購在交易完成将會對收入有貢獻，停車場業務于期内表現理想，相信未來會繼續成為重要的一個業務。

王國龍：香港最新買的物業是出售並租出予買家，兩個都是租給仁孚,整個物業出租,租約長,每年亦有加租比率，長線收入。至于仁孚會否加租，則他們決定。

公司會繼續密切留意收購機會，包括中國内地、香港、澳洲、英國、新加坡、日本的不同機會。

沒有指定要加到多少比例,會比較各種最好機會。香港是公司的家，所以任何項目都會慎重考慮，之前參加過投地，望于香港繼續投資。

現場提問：消費券下人流有否增加?

王國龍：人流的确增加，不止人流增加,在消費券及限聚令放寬下，單計時租停車場的車票也差不多回到2018年、2019年的數目，構成不錯的增長。