牽手長甯國企 鐵獅門的上海TOD攻略

觀點地産網 鐵獅門終于又在上海添了一個新項目。

11月17日，據上海市土地市場網站顯示，長甯區天山路街道113街坊34丘E2-03地塊由上海長羿房地産開發經營有限公司，上海長鹂企業發展有限公司競得，成交價格50.9億元。

值得注意的是，據企查查信息披露，上海長羿房地産開發經營有限公司背後有3家公司的蹤影，分别為上海獅耀躍和私募投資基金合夥企業（鐵獅門股權投資），深圳啦啦管理服務咨詢有限公司（貨拉拉）以及上海庭泓企業管理合夥企業（有限合夥），其中，上海庭泓企業管理合夥企業（有限合夥）曾為鐵獅門房地産咨詢（北京）有限公司的子公司。而另一方上海長鹂企業發展有限公司為上海市長甯區國資。

繼浦東前灘晶耀項目、楊浦江灣新城尚浦領世綜合體項目之後，位于長甯區古北的大型TOD綜合體成為了鐵獅門在上海第三個開發的項目。

合作拿地

此次長甯天山地塊的出讓，可以說是鐵獅門牽手長甯國企的一次區域性規劃。

根據出讓信息顯示，該地塊出讓面積35587.5㎡，容積率4.6，建築面積163702.5㎡，其中商業建築面積不少于15000㎡，公服設施建築面積不低于5400㎡。保證金10.18億元，起價50.90億元，起始樓面價31093元/㎡。

從位置上來看，113街坊位于古北路天山路路口，是15号線婁山關路的正地鐵上蓋，未來将建造通道，同時與2号線婁山關路站通過地鐵聯通，可以說是長甯未來位置最好的商辦土地。

據地塊出讓公告顯示，未來，該項目将引入互聯網＋生活性服務業、時尚創意産業、大健康、人工智能、金融服務業或總部型企業，與周邊載體整體協同，重點聚焦國際經貿商務功能，着力發展總部經濟，預期将成為長甯中部虹橋地區新的商業産業地標。

根據成交信息，上海長鹂企業發展有限公司的法定代表人便為鐵獅門的中國區首席執行官陳志超，企業股權構成由鐵獅門旗下的上海獅耀躍和私募投資基金合夥企業(有限合夥)占53.8%，貨拉拉名下的深圳啦啦管理服務咨詢有限公司占30.3%，剩余為上海庭泓企業管理合夥企業(有限合夥)的15.9%。

此長甯區項目，區域政府與鐵獅門的合作意願明顯，不僅前期出讓僅一家競買申請人提交了競買申請，出讓日期也由11月26日調整為11月17日；出讓文件中提到，“受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建築面積不低于60%的辦公物業不少于20年；受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建築面積不低于100%的商業物業不少于20年”，合作的底色已經鋪墊。

得益于與長甯區政府國企的深入合作，鐵獅門此次領頭的投資，最終樓面價僅31093元/㎡，對比周邊成交地塊4萬以上的樓面價格，可以說是極為合算。

毫無疑問，作為長甯商業核心區的重要資産,該項目已被長甯列為重點開發項目之一,定在了長甯區規劃列表的重要位置，計劃于2025年落成。

鐵獅門中國區首席執行官、高級董事總經理陳志超也表示： “我們非常高興啟動這個意義重大的項目,攜手長甯共建未來。”

上海戰略

縱觀鐵獅門在上海操辦的項目，無疑都是深刻地與城市發展更新挂鈎，在上海的區域建設中，它們扮演着重要又低調的角色。

自2008年在上海以67.517億元拿下了當時有“地王”之稱的新江灣城“F地塊”後，鐵獅門不緊不慢，至今年7月才将項目中的辦公項目轉讓給了字節跳動；無獨有偶，位于陸家嘴的晶耀前灘項目則是歷時五年打造，在2018年才正式啟動商業招商。

在長戰線的規劃建設背後，是鐵獅門與上海各區域政府的深入合作。在此前鐵獅門取得的上海新江灣城“F地塊”挂牌出讓時，地塊的挂牌文件就提到了“與500強企業中不少于100家有緊密的租賃合作關繫”的要求；而此次長甯區項目，區域政府将整個地鐵車站規劃和地下街道改造都交給了鐵獅門，助力此次的TOD建設。

歷史底蘊豐富，夾在虹橋臨空區和古北商業區的天山區域，有着足夠的消費儲備，增長潛力，卻缺少一個具備吸引力的“創新集群”，鐵獅門此次領頭的建設，無疑是長甯區急需的。陳志超也表示：“繼我們楊浦和浦東項目取得重大進展後，鐵獅門在上海又迎來了新的里程碑。此次全新開發的長甯項目標志着鐵獅門致力于在上海實現長期的可持續發展。” 

對于在上海的發展，鐵獅門好像在不斷嘗試，從争做“第二個陸家嘴”的前灘，到匯集上海人才教育資源的楊浦，鐵獅門看中了上海深厚歷史底蘊下的區域更新，畢竟在寸土寸金的上海，不缺好的商業和好的住宅。鐵獅門也在此前多次提到，在中國的業務越來越朝着城市運營商的定位在轉變，希望把鐵獅門在美國和歐洲的城市更新經驗引入中國。

在中國商業地産步入存量時代的現在，鐵獅門正在通過區域發展綜合體的形式，試圖以更少的資金撬動上海的城市發展，建立自己的“集群”，這無疑是更加劃算的。鐵獅門背後的國際企業資源也讓加緊打造“國際化”的上海各區域趨之若鹜。

陳志超在合作中也提到，鐵獅門将在此打造一個綠色可持續發展的世界級綜合體項目，致力于吸引國内和國際知名TMT企業的總部入駐，並為在此生活工作的人們營造一個充滿活力的社區氛圍，從而進一步推動長甯的現代化發展，為整個區域注入全新動力。

或許可以說，鐵獅門在上海的買賣，不再只是賣商業和管理，更多的是賣資源和吸引力。可能真的像他們所說，鐵獅門在中國的投資和開發並不僅僅是5年或是10年的計劃，而是在未來50年甚至70年的時間里共同發展。