解局 | 冰雪季背後的房企

觀點地産網 距離冬奧會開幕還有70天，文化和旅遊部辦公廳及國家體育總局辦公廳開展國家級滑雪旅遊度假地的認定工作。

通知明确，認定對象為具有良好的滑雪場地資源，滿足滑雪場所開發條件，能夠滿足遊客以滑雪運動為主，兼具戶外運動、康養度假、休閑娛樂等旅遊需求的度假設施和服務功能集聚區。

除了常規的認定準則外，通知還要求主要經營主體近2年無嚴重違法違規等行為記錄，近2年未發生重大旅遊安全責任事故和社會反響強烈的負面輿情事件等。

冰雪事業，這個原本稍顯陌生的消費市場正随着冬奧會的臨近，一步步走入人們的視野，成為上億人的旅遊、休閑選擇。

自2015年7月31日，北京和張家口取得2022年國際冬奧會舉辦權，國務院在2016年初下達“統籌健身休閑，大力發展冰雪産業”的任務。

根據中國體育總局發布的《冰雪運動發展規劃（2016-2025年）》顯示，2025年要實現直接參加冰雪運動的人數超過5000萬，並“帶動3億人參與冰雪運動”；2020年冰雪産業總規模達到6000億元，2025年冰雪産業總規模達到10000億元的目標。

數據顯示，預計到2021年，冰雪休閑旅遊人次将達到2.3億，冰雪休閑旅遊收入也會超過3900億。

跟随着10年萬億的市場目標，房企和旅遊度假集團争相加入這個代表着“未來”的市場之中。它們有頭部房企萬科，有專注旅遊的復星旅文，有中途借道萬達入局的融創，還有仁恒這類並不經常投資商業地産的房企。

如今，冬奧會在即，房企們對這片陌生市場的投資能否如願？

萬科打起“退堂鼓”

2015年初，吉林萬科松花湖度假區正式對外營業。作為萬科轉型“城市配套服務商”以來面世的第一個體驗消費地産項目，承擔了一次重要嘗試。

松花湖度假區項目坐落于吉林市南部近郊，最大的特點是距離市區僅有20分鐘。據了解，萬科從2011年接手開始，為項目投資了400億，配置有1個高端酒店、2個主題度假酒店、5棟托管度假公寓和青山民宿，以及一條商業步行街。

随着冬奧會的确定，萬科決定與冰雪事業進一步貼近，宣布與昆侖鴻星冰球俱樂部達成戰略合作，成為萬科龍隊和萬科陽光隊的冠名贊助商。

在恒大、綠地等房企為了足球事業砸上數十億組建超級球隊之時，萬科做了一個影響力更小，但也更“經濟”的買賣，投資贊助國内的頭号冰球隊，與自身冰雪事業進一步協同。

另一方面，松花湖項目也沒有讓萬科失望，2016-2017雪季累計接待遊客34萬人，營收1.1億元，配套地産銷售也達到數十億元。

2016年業績會，郁亮曾表示，10年後萬科萬億江山的一半，都将來自新業務，而冰雪事業正是其中之一。

2017年，萬科冰雪事業部宣布成立，将萬科松花湖度假區、萬科石京龍滑雪場、北大壺滑雪度假區（非自持）三大雪場納入其中。

用前任董事長王石的話說，就是“在做一項偉大的事業”。

據觀點地産新媒體了解，萬科參股的北京國家高山滑雪有限公司在2018年中標延慶冬奧村和山地新聞中心建設，以及延慶冬奧賽區賽後運營。

目前，北京冬奧會延慶賽區核心區内冬奧村已完成消防驗收和竣工驗收，並交付使用。

冬奧會延慶賽區核心區位于北京延慶小海坨地區，冬奧會後将作為奧運遺産向公衆開放，並增設大衆雪場，成為北京滑雪面積最大的滑雪度假區，總建築面積11.8萬平方米，由6個居住組團、1個公共組團和停車區域組成。

盡管萬科在冬奧會相關議題上動作連連，但是在冰雪事業上的投資需要前期沉澱大量資金，導致原本就對大型投資慎之又慎的萬科難免打起退堂鼓。

過去，旅遊地産更多被認為是“套娃式”賣房，通過相關配套住宅或商鋪銷售從而反哺酒店和度假村的模式，已經成為了共識。

萬科並不是一個“以夢為馬”的公司，在一些多元化業務上的頻繁踱步亦能看出，而在絕大多數時候都用數字讨論結果之時，這一種長期投資便難以獲得認可。

萬龍滑雪場董事長羅力經常表示：“在中國凡是做雪場沒有不賠本的，投資越大賠得越多。”

解決具體的資金難題上，萬科並非沒有嘗試。

2018年7月3日，萬科松花湖信托收益權資産支持專項計劃成功發行，總規模10.59億，其中優先級規模10.06億，AAA評級，産品期限8年，加權發行利率5.26%。

松花湖度假區主要收入來源于雪季滑雪收入和酒店收入以及房地産開發收入，而滑雪場收入和酒店是此次的底層資産。

在2015-2018年，公司營收分别為0.56億元、2.51億元、3.72億元和1.88億元；同期，淨虧損分别為1.01億元、0.81億元、0.46億元和0.57億元，仍未實現盈利。

不過，該期ABS在2020年4月27日提前終止，随後進行清算。

2020年12月25日，萬科撤銷冰雪事業部，将旗下業務和團隊並入酒店及度假事業部，由原冰雪事業部負責人丁長峰繼續負責。

原冰雪事業部首席運營官陸慧曾對媒體表示，除了深信冰雪行業前景好之外，也坦承經營困境。雪場運營成本高，财務成本高，經營期有限，固定支出難以削減。投資角度來看，只能吸引真正的長期投資人。

截至目前，萬科冰雪度假業務運營吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目，2020年疫情雪季累計接待滑雪遊客62萬人次。

算上冬奧會結束将入市的小海坨項目，萬科旗下将擁有4個冰雪項目。

融創、仁恒們的加法

與萬科在滑雪度假村上做文章不同，融創室内冰雪生意更像一個傳統地産商的投資。

融創文旅背後是2017年的那筆世紀交易，從萬達手中接盤而來的13個文旅城。

先以438.44億元将西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目納入麾下，交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。随後，融創再用3筆交易合計63億拿下剩余文旅業務。

值得一提的是，萬達在出讓文旅業務後，自身還持有投資230億元打造的長白山國際度假區，位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮，其中就包含了滑雪場。

自2017年哈爾濱融創雪世界開業以來，融創文旅目前運營7家滑雪場，共35個雪場正在戰略布局中，在營包括廣州、重慶、無錫、成都、哈爾濱、昆明6家室内雪場與1家室外雪場吉林北大壺滑雪度假區。

以廣州融創雪世界為例，占地面積7.5萬平方米，是目前華南地區面積最大的室内冰雪場館，常年溫度保持在-6至-4攝氏度。

室内滑雪場作為文旅城的重要IP産品，往往是融創文旅城最能出圈的項目，無論是廣州文旅城的“華南最大室内冰雪場”，還是成都文旅城的“全球最大室内冰雪場”。

在南方打造室内冰雪場，能擺脫環境天氣對項目造成的季節性壓力，同時也是推動國家政策和引流的重要手段。不過，文旅城内的住宅産品銷售收入對整個項目依然起到了至關重要的作用。

近兩期的财務報告中，雖然融創並沒有單獨披露冰雪業務的具體進展，但給予了充分的肯定，指出“發展迅速，影響力繼續上升”。

根據融創文旅官網的披露，現已布局12座文旅城、4個旅遊度假區、9個會議會展中心、25個文旅小鎮，其中涵蓋49個樂園、48個商業及近150家高端酒店。

營收方面，融創文旅上半年收入約26.1億元，同比增加約166.3%；管理利潤約4.4億元；客流量約7201萬人次，同比增加約102.9%。

但在文旅城中沉澱了大量資金的融創，也一度傳出了要被出售的消息。融創並沒有回應此事，而在随後宣布通過融創中國和融創服務配股籌資3億美元，並獲得大股東4.5億美元無息貸款。

對融創來說，其文旅城投資往往達到數百億，雖然所需資金並不需要在同一時間支出，但在當前市場形勢下壓力並不小。

例如，融創在深圳寶安的338.3億文旅城項目，計劃打造世界最大室内雪世界；融創接盤的杭州灣文旅城，規劃面積超過4000畝，原本計劃投資達到300億。

如今，一線城市周邊的大型室内滑雪場正成為新的寵兒，滿足了人們對于雪世界的向往，同時減少了旅行要求，尤其是以南方城市為代表。

過去，通過大型室外滑雪場為重要項目的復星旅文Club Med也在太倉推動復遊城項目的建設，預期将于2023年開業。其中，阿爾卑斯雪世界項目已與2021年初全面開工。復星旅文董事長錢建農表示，将會在滑雪領域加速布局。

另一方面，一向以高端住宅社區聞名的仁恒置地也入局了冰雪項目，其在南京江心洲文旅度假區項目，僅地塊成交價就達到78.4億元，計劃将包含滑雪運動樂園、冰雪娛樂小鎮。

有業内人士表示，房企積極入局文旅或冰雪業務，並不僅僅是一個純粹的商業行為。作為一種産業協同拿地，室内冰雪場是一項房企去化存量項目的不錯解法，同時還能起到背書和宣傳作用。

例如兩度遞表均沒有成功上市的奧山控，就包含了少量的冰雪業務。

奧山控股副總裁張金提出了公司戰略目標，2023年要有50個冰雪的項目在全國落地。

奧山控股認為，從事冰雪運動及娛樂業務将提升公司的品牌知名度，以及增強公司從地方政府收購土地時的競争力。

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