觀點直擊 | 華南城：保持流動性是首要任務（實錄）

觀點地産網 11月30日下午，華南城控股有限公司通過視頻及電話形式召開2021/2022财政年度中期業績發布會。

距離上次業績會過去半年時間，管理層内部也發生了變化。前行政總裁趙立東于8月份辭任後，執行董事兼集團運營總裁耿梅肩負行政總裁的工作至今。

主席兼執行董事鄭松興並未出席，由耿梅帶領執行董事鄭嘉汶、首席财務總監陳茂昌等介紹業績情況並答記者問。

同樣經歷嚴峻的經濟形勢和新冠疫情考驗，華南城2021/2022财年中期業績表現並不如上一财年理想，合同銷售、收入、EBITDA、毛利率等多項指標都出現下滑。

“困難”兩字被管理層多次提及，如何克服，以保持公司的安全穩定運營？

當下，保持流動性是華南城首要任務。

耿梅稱：“及時調整運營策略，全力推進資産去化，把現金流放在首要位置，加快資金回籠，同時提升運營管理水平，降本增效。”

毛利率承壓

上半财年，華南城實現收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中持續性收入錄得16.83億港元，同比增長27.2%，保持較穩定的增長；而物業銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降了22.5%，其中銷售物業收入錄得38.96億港元，同比減少了32.6%。

具體來看，期内華南城完成合同銷售70.2億港元，比去年80.7億港元跌幅13%。其中一季度維持40億合約銷售，且同比上漲8.4%；主要變動出現在8-9月份。

首席财務總監陳茂昌指，因鄭州突遇百年大雨，鄭州市場受到一定影響，樓盤交付有所延誤，且有兩到三周的時間售樓處無法正常運營；此外，西安、哈爾濱等地也在期内斷斷續續有小規模的疫情反復。

就目前而言，華南城整體業務受經濟形勢影響較大。根據财報所指，國際貿易環境對華南城跨境電商産業發展帶來不穩定因素，前期針對電商産業的扶持及投入成效受到影響。

此外，疫情反復進一步加大商貿産業運營難度，集團布局的多個項目包括鄭州、重慶、哈爾濱等均受影響，其中重點項目鄭州華南城的正常運營長時間受到較大影響。

從盈利指標看，期内華南城EBITDA攤銷前的利潤30.41，同比減少6.5%，母公司應占核心淨利潤6.5億，同比減少11.6%，但在會計準則下的淨利潤6.6億，同比基本是持平的；核心淨利潤率則為10.5%，同比增加0.2個百分點，

值得注意的是，期内毛利率36.6%，同比下降1.4個百分點，據管理層介紹，主要是建築成本（原材料、建築工人）上升，而售價漲幅不足以抵消成本上升。

對比2017-2021四個财年，華南城毛利率分别為43%、43%、45.7%、43.7%。因較為特殊的“商貿物流+”産業運營模式，華南城毛利率相比一般房地産公司一向較高，但不可否認其毛利率存在持續下行的壓力。

“這與過去幾個半年大概在同樣一個水平”，展望下半年及下個财年，陳茂昌認為，毛利率可能會進一步受到壓力，主要因市場需求疲軟，售價上調有壓力。

市場等客觀因素影響之外，因華南城正把去庫存減負債、保持集團的流動性作為首要任務，而“去庫存就難免會減價，對毛利率、淨利潤率也可能會産生一點影響”。

不拿地、債務置換

為保流動性，華南城一方面限制土地投資，另一方面在融資和債務結構上有所變化。

拿地方面，陳茂昌表示：“今年沒有新增土地，也沒有計劃，因為我們覺得市場的形勢還是不明朗，所以采取比較保守的經營方針。”

據了解，華南城土儲以住宅及商業為主，目前還有未開發土地1650萬平方米，管理層認為這已經足夠，可供應未來三到四年的銷售。

财報透露，按照公司的商業模式，未來将保留若幹物流及倉儲設施、酒店等商業物業及商品交易中心商鋪作為自營或長期出租用途，以獲得穩定持續性收入以及資産增值，余下商品交易中心商鋪及住宅配套将逐步出售，為集團發展提供所需的現金流。

截至2021年9月30日，華南城總計息債務為366.077億港元（2021年3月31日：373.454億港元），資本負債比率為63.9%，同比下降3.7個百分點；于期末計息銀行及其他借貸合計為221.764億港元。

值得注意的是，由于資本市場情況的變化，加權平均融資成本上升至8.51%（2021年3月31日：8.39%），其中境内公司債券及優先票據的融資成本分别為8.0%及10.5%。

受限于近來境外資本市場波動，華南城期内将融資活動從境外轉向了境内。

9月份標普報告中曾指出，融資渠道變窄以及華南城現有優先債券的收益率升高，該公司可能無法以合理成本進行再融資，並可能需要動用現金來償付境外到期債務，這将對公司流動性狀況産生負面影響。

陳茂昌在會上則強調，華南城在尋求“一步步減少對境外融資的依賴”。

據其介紹，從2019、2020财年開始至今，華南城已經取得了銀行同意人民币82億人民币的長年期固定資産抵押融資，其中超過95%是超過10年期的。

這主要是為了完善債務結構，截至9月30日，華南城長短債比例是6：4，相比截至3月31日的5.6：4.4，短債比例有所下調。

整體而言，由于近來美元債市場較為波動，上半年華南城維持内地回購和歸還美元債券跟支付美元債，一共6.5億美金。

陳茂昌指後續還會“繼續回購債券並注銷，但要看時機”。

業務與增長

期内，華南城持續性收入16.8億，對比去年同期有27.2%的增長。對此，管理層表示“這是令人滿意的增長”。

具體而言，租金收入、物業管理、倉儲物流、奧特萊斯各項業務收入分别增加23.3%、9%、12.5%和3.2%。

陳茂昌介紹，商業管理闆塊方面，華南城也正在引進一些比較成熟的戰略合作夥伴，比如9月份開幕的深圳萬達廣場。據了解，該萬達廣場建築面積達30萬平方米。

物業管理闆塊方面，目前總在管面積大概1600萬平方米，上半财年有9%的收入增長。

陳茂昌續指：“今年開始該業務在鄭州、西安等地布入停車場自動化收費繫統”，據介紹，該繫統在此前已應用至深圳項目，每年錄得1000萬元停車費收入。

倉儲物流方面，華南城期内在深圳落成一個5萬噸容量的冷庫，出租單價超80元/平方米，出租率為100%。

“未來我們還會再尋找更多冷鍊方面的投資，包括升級倉儲物流資産；另外，也會積極引進其他策略合作夥伴，把剩余一些倉儲物流土地開發升級。”

關于奧特萊斯商城方面，項目均布局在華南城主要經營的八座華南城（分别位于深圳、南昌、南甯、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶），受疫情影響7-9月出現銷售疲軟，但整體在上半财年錄得83.7億元，同比增加3%。

至于物業闆塊和商業管理闆塊分拆上市的計劃，今年6月，管理層曾表示，為了将股東利益最大化，華南城仍在考慮是将資産IPO分拆上市，或是引進其它戰略夥伴共同合作。

分拆計劃的進展如何，本次業績會上並未被提及。至于未來展望，“持續性收入的增長目標依舊是不低于每年20%”。

以下為華南城2021-2022财政年度半年業績發布會問答實錄：

現場提問：最近有一些房地産公司爆出沒有如期兌付理财産品的問題，請問公司有沒有理财産品？是否有表外債？

陳茂昌：公司沒有任何理财産品，也沒有表外債，所以基本上流動性方面不會受這方面的産品影響。

可以這樣說，我們的資産負債表是比較透明和易于理解的。

現場提問：公司對下半年銷售市場、主力市場融資情況的判斷是什麼？

陳茂昌：下半年的銷售市場我們覺得還是不容樂觀，整體上消費者、潛在買家信心還是不足的，很多采取觀望态度，這也是因為近期有比較多房地産公司出現流動性問題，造成市場普遍信心不足。

我們覺得，買家觀望現象在未來幾個月還是不會改變的。

土地市場方面，公司還是采取比較保守的态度，上半年沒有采購任何土地，目前土地儲備足夠未來三年開發，下半年也沒有大規模補充土地的計劃。

融資方面，我們認為下半财年境外美元債市場還是維持較為停頓狀态，所以未來需要通過自身現金流以及境内融資去補充。

當然境内融資還是有一些挑戰性的，我們看到10-11月份有一些銀行方面較為放松的政策出來，主要目標還是按揭、放款。對于企業其他貸款來說還是比較緊張，我們會努力把這個缺口補上。

現場提問：2021上半财年華南城毛利率和核心淨利潤是36.6%和6.5億港元，對比去年呈下跌狀态，具體原因是什麼？預計财年末能否維持同樣水平？

陳茂昌：毛利率下跌的原因，首先是最近一兩年建築費用的單價越來越高，比如鋼筋水泥、建築工人的工資水平上升，但是售價沒有很大的漲幅，漲幅不夠抵消建築成本的上升，所以毛利率有一定壓力。

預計未來下半年以及下一個财年，公司毛利率還是有比較大的壓力。原因是預售售價沒有調升，預計還有一點點下調，但是建築成本預計不會有下降的趨勢。

毛利率受壓的同時，我們會全力推動銷售。因為維持流動性是最重要的任務，淨利潤會盡量保持在較合理水平，通過成本控制來達到這個目標。