輕資産在線 華潤萬象生活接管中山地標商業

觀點地産網 在招聘網站上挂出相關職位2個多月後，華潤萬象生活通過一張海報，正式對外宣布正式入駐中山地標項目——完美金鷹廣場，為後者提供輕資産管理輸出服務。

據華潤萬象生活發布的海報顯示，于近日與金鷹（亞洲）投資集團就中山完美金鷹商業項目的輕資産管理輸出成功簽約，正式進駐完美金鷹廣場。

早在9月份，華潤已經在各大前程無憂、獵聘等招聘網站上，積極尋找适合HRBP（人力資源合作夥伴）、招商管理崗的人才，核心信息是相關崗位均為負責華潤萬象生活中山輕資産項目（原完美金鷹購物中心）的業務。

相關消息的傳出，讓市場在過去數十天時間不斷猜測是否華潤萬象生活要來盤活這個經營狀況不佳的項目，只是一直沒有官方消息，是否确有其事也打着問号。

如今合作消息确鑿，再結合相關招聘所透露出的信息，華潤萬象生活在進場之後，将會負責商場業态招商、運營、人力資源管理等各方面工作，也就是專職于商業業态部分的運營管理。

合作達成的契機，可以說正是行業所公認的邏輯：輕資産項目一般而言屬業主方運營不善，需要具備能力的商管公司操盤以實現運營效益的提升。

中山新地標

如果對完美金鷹廣場實際情況不了解，或許會以為這個項目已經開業多年，後在商業市場不斷發展過程中，被新商業所淘汰，但實際上這個項目僅僅開業兩年，被譽為中山新地標。

資料顯示，金鷹廣場是中山市金鷹房地産開發有限公司，工商信息顯示母公司為金鷹（亞洲）投資有限公司。僅限于上述信息，也許並不能引起注意，但該公司法人為古潤金，即該公司與知名化妝品完美集團為兄弟公司。

金鷹廣場項目坐落于粵港澳國際灣區的腹地中山商務中心（CBD）和行政商務中心（ABD），占地10.69萬平方米，總建築面積約58萬平方米，包括有金鷹匯商場、完美大廈、商業大廈、商務酒店、金鷹公館以及金鷹半山花園六大闆塊，其中完美大廈高度238米，為中山新高。

本次華潤萬象生活進駐的是其中商業運營部分，即完美集團自建自營的約10萬平方米商業中心PEMall完美金鷹匯，由盒子式購物中心+商業街區構成，商業部分囊括超市、零售、餐飲、休閑娛樂、影院、兒童娛樂場等業态。

該項目在2019年11月1日正式開業，據當時報道，開業當天商場吸引了大量市民前來參觀購物，亦可看到具體如在互動遊戲裝置前，不少大人小孩紛紛駐足的場景描述。

並且，商場更是基于母公司的海外文化背景，在開業時融入了諸多馬來西亞文化元素，舉辦了首屆“中馬文化造物節”等活動。

與之形成鮮明對比的是，在生活APP的網友點評中，不少網友表示如今已經沒有以往熱鬧，人流較少，有些商鋪關着門，更有評價直言“紅極一時的商場，現在肉眼可見的蕭條”，其中不少評論将一街之隔的假日廣場與之對比，稱在人流上有着不少的差距

網友點評中亦可直接看出完美金鷹匯經營不善的核心問題：空置率高、缺乏品牌、活動較少。總體而言，缺乏吸引並留住人流，轉化成經營業績的能力。

有網友對比，近幾個月包括百佳永輝超市、DLX珠寶、家肥屋潤、有粉有面、半點空間、JIMNEID、敖拜、粵掌門等品牌撤出。而該網友預計，時間點正好是開業兩周年，上述品牌撤退的原因很大可能是合約到期且經營狀況不佳。

亦有中山市場人士表示，單論商業中心，中山城區有完美金鷹廣場、假日廣場、利和廣場icon、遠洋大信新都匯、華發商都等項目，方圓10公里之内，至少有10家大型商業體，形成了激烈競争的局面，而品牌同質化、招商壓力大、保持人氣難度大等問題，成為普遍挑戰。

這樣的大背景下，並不善于商業運營的完美集團，将經營交給華潤萬象生活，雖然可以是對市場競争結果的妥協，但是專業事交給專業人做，是一種雙赢。

輕資産規劃

對于華潤萬象生活而言，一個第三方新項目的獲取，也意味着其“十四五”規劃目標再往前進了一步。

據觀點地産新媒體了解，在規模拓展上，華潤萬象生活“十四五”總體目標，是在2025年物業管理面積要達到4億平方米，第三方外拓面積占比50%；開業150個購物中心，其中第三方拓展至少50個購物中心。

之所以第三方拓展至少要占到1/3規模，主要參考的數據是母公司華潤置地在“十四五”期間的商場開業計劃，具體為2021年至2024每年分别開業10、14、13、12個商業項目，2025年及以後預計開業8個項目。

新增項目加上2020年末現有的45個項目，截止到2025年末，預計在營購物中心數量超過100個。與母公司經營計劃一減，華潤萬象生活第三方拓展的目標就變得清晰明确，再通過總目標将任務拆解一下，每年應該完成多少就顯而易見。

具體到2021年的目標，按照華潤萬象生活管理層的表述，物業方面希望第三方拓展約4500萬平方米規模，購物中心方面則實現10個以上第三方拓展目標。

上述第三方拓展目標，主要指華潤萬象生活為購物中心提供的商業運營服務，也是未來華潤萬象生活要維持行業第一的業務。據了解，華潤萬象生活自2020年上半年開始将該業務商業化，並在該報告期開始為公司産生收入來源。

就購物中心而言，華潤萬象生活提供物業管理及其他服務、商業運營服務及商業分租服務，三項業務主要包括秩序維護、清潔及綠化、維修及養護及其他增值服務；開業前管理及運營管理服務；從業主承租若幹優質購物中心，分租予零售店及超市等租戶。

商業資産管理方面，華潤萬象生活主要以商業運營服務收入和商業分租服務收入。而因為商業分租服務收入華潤萬象生活要承擔更大的風險，其中包括未必能成功收回管理購物中心成本的風險，所以商業分租服務收入並非主要模式。

因為在這種模式下，華潤萬象生活不僅承擔與業主租賃協議期間的租賃成本，亦可能承擔滿足運營及後續分租要求所産生的大筆翻新或裝修成本。所以截至2020年末，華潤萬象生活共在管59個購物中心，向其中的57個提供商業運營服務，僅2個提供商業分租服務。

而商業運營服務收入不管是開業前管理服務采用定額收費的模式，或是開業後管理服務按照營業收入的一定比例疊加營業利潤（EBITDA）的一定比例向業主方收取。

在該模式下，華潤萬象生活的成本主要體現在區域公司、總部的人工成本及分包成本，讓其在該業務闆塊整體毛利較高。

換而言之，通過商業運營服務拓展的項目，只要運營不是太差，多一個項目就多一份收入。而在2021年上半年，華潤萬象生活分别在深圳、杭州、成都、揚州、石家莊、太原、沈陽等城市外拓第三方購物中心項目8個，簽約建築面積92萬平方米，完成全年任務的8成。

值得一提的是，在該業務領域，華潤萬象生活強調聚焦規模拓展策略。上半年業績的達成，其總結為是在強調輕資産模式當中，快速搶占市場份額。