萬科的11月：銷售5642億、融資加速與分拆萬物雲

觀點地産網 随着各地疫情反復，疊加地産相關政策的進一步收緊，房地産基本面從2021年中期開始大幅走弱。

時間來到2021年最後一個月，各大房企陸陸續續公布11月份的銷售業績。整體來看，房企過去幾個月銷售金額與銷售面積持續下滑。

據觀點指數公布的數據顯示，11月份，前100房企全口徑總銷售金額8647.1億元，同比下降34.1%，環比下降2.6%。

頭部房企來看，碧桂園11月權益銷售金額413.5億元，同比下降27.63%，權益銷售面積約531萬平方米，較2020年11月下降19.67%。

相比之下，同日公布銷售數據的萬科，跌幅更大。

2021年11月，萬科實現合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%，合同銷售面積253.8萬平方米，同比下降35.79%。

這已經是萬科年内出現的第七次單月銷售下降，2021年5月開始，該公司單月銷售分别同比下降6.07%、7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%、25.40%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

如此銷售走勢，與其他主流房企乃至行業大趨勢吻合。

從全年情況來看，2021年1-11月，萬科累計實現合同銷售面積3458.3萬平方米，同比下降14.08%，合同銷售金額5642.2億元，同比下降6.37%。

據萬科2020年底召開的“2021年目標與行動大會”消息透露，萬科2021年銷售規模為7900億元，回款率達到95%。這一目標，相比于去年全年的7041.5億元的銷售額，增長12.19%。

此外，當下距離新的一年還有不到30天，在市場持續下行的階段，萬科乃至整個地産行業迎來了2021年最後的沖刺機會。

截至目前，萬科完成年目標的71.42%，若要實現全年銷售目標，該公司需在最後一個月銷售2257.8億元，這肯定是不可能完成的任務。

有分析人士認為，萬科大概率無法完成全年銷售目標，在地産銷售走弱的今天，房企也不再強調銷售目標了。

在11月26日的臨時股東大會上，萬科總裁祝九勝亦對公司銷售表現已打了預防針：“我們沒有太強的銷售目標，在銷售這個方面，我們一直認為是一個根據市場相機調整的過程。我們今年的經營計劃在三季度做了調整，調下來的多一些，也有一些指標是往上調的。”

祝九勝認為，業績短期下降确實是一個不争的事實，也希望投資人、股東給一點中長期的耐心。與此同時，即便過去幾年，地産行業不斷傳出紅利消退、行業下行等消極信号，但郁亮始終認為：“行業仍然有機會，萬科並不悲觀。”

前不久，中金公司發表研究報告稱，房地産銷售下跌情況可能會持續到明年第一季度。另外，今年第四季内房政策或有微調，以平復市場期望，而首季信貸亦可望恢復。

近期以來，國内住房貸款政策有所回暖，根據中國人民銀行此前公布的2021年10月個人住房貸款統計數據，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增加1013億元，這是自5月份以來首次實現同比增加。

按揭貸款的增加，在一定程度上能夠刺激銷售、緩解房企資金壓力。

除此之外，從房企端來看，近期融資環境邊際有所改善，意味着市場對地産行業的預期和信心在逐漸修復。

數據顯示，截至11月23日，房企通過發展等方式融資超617.5億元，比10月增長69.2%。從結構上看，期内房地産行業共完成發行23支信用債，發行總額為252.4億元，其中保利發展發行了45億元中期票據，招商蛇口發行了30億元中期票據和30億元超短期融資券，行業融資出現回暖。

回到萬科本身，11月10日晚間，萬科亦宣布，重慶萬科拟通過保險資金不動産債權投資計劃向平安資管申請融資，融資本金金額不超過人民币58億元，期限最長15年，增信方式為萬科提供全額擔保。

除了上述債權投資計劃，10月以來，萬科的融資計劃包括申請授權在不超300億元的範圍内發行直接債務融資工具，推進印力13.54億元ABS申請工作，以及正式公布萬物雲分拆上市計劃。

11月5日，萬科公告宣布，拟分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司到香港聯交所上市。

數據顯示，2021年上半年，萬物雲實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，占比55.0%；商業物業及設施服務31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務6.3億元，占比6.1%；社區生活服務收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

對于萬物雲的上市時機與節點，市場衆說紛纭。有觀點認為，今年以來，物企市值嚴重縮水，普遍縮水在50%-100%之間，這一行業現象，也有可能對選擇在此時上市的萬物雲造成不利影響。

郁亮卻有不同看法，他認為，目前上市的時點可能比去年更合适，“因為市場估值趨于理性。而在一個理性的資本市場中，才能給真正優秀的企業給予一個适當的定價。”