富力轉讓廣州空港物流園30%權益 穩步提升流動性

觀點地産網 一年前，富力宣布拟以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權，交易對方為黑石集團。

消息一出，意料之中又有些嘩然。彼時的富力在“三道紅線”監管要求下為踩線最多的企業之一，降負債壓力下，埋頭出售資産回籠現金成了李思廉公開表态的方式之一。

然而，拿出廣州物流園項目抵債又實屬意外。畢竟這是富力旗下唯一擁有的物流園區，同時也是粵港澳大灣區内最大的城市物流園區。

富力空港物流園官網就曾有這麼一句話介紹該項目：物流園成立，吹響了富力進軍工業地産的号角。

富力顯然還不想放手這一培育近十年的項目，在去年轉讓黑石股權後，其仍保留項目30%權益，並分享存續公司利潤。

而時隔一年後，處境艱險的富力再無暇顧及手中呵護許久的産業夢，以12.6億元将物流園剩余30%股權清倉予黑石，終結了這一樁物流往事。

物流夢開端

富力空港物流園位于廣州花都區金谷工業園，其規模極大--計劃總建築面積為超過120萬平方米，土地總計約1671畝。

如此大宗的土地，富力如何攬下？公開資料顯示，富力物流園成立于2007年；同年富力年報中也開始出現了物流園項目建設信息，不過彼時其囊括在廣州富力金港城項目中。

據悉，富力金港城是一個綜合多元化功能社區項目，毗鄰廣州白雲機場，規劃有住宅、酒店、旅遊、物流業态。

但事實上，富力對于空港物流園的謀劃遠早于2007年。

觀點地産新媒體查閱獲悉，富力地産是于2004年在廣州花都花東鎮拿下的1900畝地，即如今的空港物流園所在地。

當時是什麼契機與背景？

這與空港物流在中國的快速發展有密切關繫，彼時經濟全球化背景下，空港物流以快捷、安全、準确等獨特競争優勢成為現代物流的經濟增長點。

政策的鼓勵下，物流行業的投資與建設呈現一片繁華的景象，並使中國物流市場出現一擁而上投資建設大型物流園的現象。

2004年，于廣州而言意義非凡，位于花東鎮交界處的廣州白雲國際機場正式啟用；廣州政府也制定了“機場帶動物流，物流推動産業”的發展思路。

嗅覺靈敏的李思廉察覺了這一發展機會，據悉，物流園的建設便是其大力推動的。因此，彼時從未涉足工業及物流地産領域的富力做出了重大決策，即投資開發綜合物流園。

據過往資料顯示，富力内部人士曾表示：“李思廉很看重這個項目，很想嘗試做物流地産。”

而在當時，因為物流行業是國家鼓勵的下一個行業，因此物流地産商比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。

“拿地太便宜了”，富力地産總裁張力在2005年北京召開的富力第一季度業績發布會上宣布了這一消息，並流露出對該物流地産項目的期待。

究竟有多便宜？據悉，花東鎮在2004年4月推出了3300畝的指標工業倉儲用地，價格為10萬/畝，而富力一口氣吃下了1900畝。而當時，花東鎮現有其他用途土地的地價約為18萬/畝。

換而言之，富力僅僅用了1.9億元的“半價”就拿下了當時白雲機場附近将近2000畝地。

進軍産業的背後，也正是富力最為風光的那幾年。當時憑借收購舊工廠起家的富力一路高歌猛進，尤其在廣州，業界甚至流傳着這樣一句話，“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

其得意的步伐開始走出廣州，如2002年富力舉債力壓潘石屹，斥資32億元拿下北京廣渠門東五廠地塊，也就是現在的北京富力城。

至2007年，富力年銷售額達到161億元位列房企第四，僅次于萬科、綠地和中海，為“華南五虎”之首。據悉，李思廉當時甚至還曾經設想挑戰萬科成為全國第一。

十年發展

富力攢足了勁，地産、商業、産業，風頭正盛的五虎尋求着更多發展。

也是在2007年，廣州富力國際空港綜合物流園成立；2008年，首批倉庫及物管服務大樓正式投入使用；2010年，富力空港物流園公用型保稅倉、出口倉正式挂牌。

根據當時富力的規劃，富力國際空港物流園總占地面積近2000畝，其中規劃物流倉儲面積100萬平方米，總投資30億元，将分三期開發。整體定位于為國内外第三方物流公司、跨國制造企業、國際采購商提供服務，業務可涵蓋航空快遞、IT、服裝、鮮活産品等。

此後李思廉、張力雖鮮少出面為該物流園項目站台，但這一項目顯然傾注了他們不少心血。

2009年任富力華南區總經理的朱荣斌曾表示，富力物流園項目是廣州市的重點項目空港物流園一個核心組成部分，公司将争取在工業地産方面做到更高層次。

彼時富力地産執行董事呂勁也表示，物流産業是集團多元化拓展地産業務的一個方向，原因在于該産業在商業地産中較商場、酒店的成本低，資金回報也較為穩定，因此将是公司極為看重的一個新業務。

在此後數年中，富力空港物流園憑借空港物流的高速發展而不斷成長。

如定位方面，上文提及富力此前緊盯國内外知名第三方物流公司如航空快遞，或從事鮮活産品、加工制作客戶等，後來富力空港物流園審時度勢調整策略，利用珠三角中心地帶及交通優勢，向珠三角地區網點提供物流配送，還可為物流客戶提供配套物流設施、設計和服務，定制個性化方案等。

即是說，園區從純倉儲類企業轉為提供綜合性物流服務。

而随着近年來越來越多的電商入局自建倉儲，富力物流園也随之更改園區建設，将至少十年前建設的以樓倉形态的倉庫增加了坡道倉，以便适應物流的快速流通，後續設計形成了“坡道+樓倉”的綜合體。

這也吸引了越來越多的大型龍頭企業入駐，最早2009年中國煙草進駐園區，翻開富力物流園發展的新篇章；2010-2011年與中國移動、中國鐵通達成合作，園區出租面積超過20萬平方米；2014年，菜鳥6萬平方米超大型華南電商倉配中心落戶園區。

一直到2020年，京東商城轉運中心項目進駐，華潤醫藥“諾和諾德胰島素”總倉項目進駐等的消息，均證明着這個運營超十年的項目進入了豐收期。

二度終清倉

也是在2020年的9月，疲于降債的富力地産發布公告，稱與黑石關聯方簽訂無約束力意向書，拟轉讓廣州富力國際空港綜合物流園70%權益。

11月，交易正式披露，富力地産宣布其出售廣州國際機場綜合物流園70%股權予黑石集團，代價為該63億元物業價值的70%，即44.1億元。

出售完成後，富力地産将收到約41.2億元的現金付款，估計将錄得按将于2020年9月30日出售的資産公允值計算的出售收益約15億元；同時富力則不再将項目並表，合並事項後，富力将保留存續公司30%股份，並分享存續公司利潤。

從黑石方面的表态，也足以窺見這一項目的稀缺之處。

在當時的出售交流會上，黑石房地産中國區董事總經理陳宇便表示“蠻興奮的”，其稱一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。

“這個園區本身已經運營了有差不多10年的時間，已經是做得很好的。”當時，陳宇表示。

據悉，在出售70%股權之時，富力物流園計劃總建築面積120萬平方米里面，已落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施也已落成，此外還有未開發倉庫淨用地面積約210畝。

黑石方面介紹，後續還會和富力繼續對園區的的發展再追加投資，當然黑石将主導開發運營剩余的210畝地，建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，預計在未來的2-3年陸續落成。

如果說彼時70%股權的交易還為富力留有一絲念想，如今30%的剩余股權出清，則是斷了富力的産業夢。

12月7日，富力地産宣告将廣州國際機場富力綜合物流園30%權益作進一步的出售。完成後，富力将不再持有該物流園的任何權益。

值得注意的是，最新公告披露，該物流園整體物業價值為73億元--而在一年前首度出售時僅估值63億元，上漲了10億元。

此外此次交易並無具體披露股權收購代價，僅表示将自出售事項收取現金付款約12.63億元。但若按照其出售股權的代價為物業價值73億元和目標集團資産淨值之和的30%計算，此次廣州富力流園30%股權的代價為34.3億元。

僅從賬面上來看，兩次出售清倉後，富力回籠增加了54億元的現金收入。

因此，回過頭看，雖然近年來富力對該項目的投資金額口徑已更改為50億元，但綜合彼時拿地價和近十年的租金收益來看，這一筆交易仍然不虧。

以現時可出租面積及出租平均水平粗略計算，該項目一年的租金收入将達到3.5億元左右。

盡管不虧，但或有不甘。

在最新公告里，富力也表示這一出售事項可讓公司變現自投資以來一段時間所累積于該等物業的投資價值，並為公司帶來增強财務靈活性的機會。

出售的原因及資金用途早已明了，富力将把出售所得現金資源協助公司處理其最近到期債務，包括離岸優先票據。

該筆交易達成後，富力地産預期收到現金約12.63億元，富力地産拟将合並事項所得款項用于降低負債及一般營運資金，未來将更加專注核心業務發展。