“爆雷”預告 金輪天地美元債潛在違約與小房企“生存戰”

觀點地産網 對地産行業來說，2021年“寒風瑟瑟冬意濃”。

這一年，地産行業的爆雷聲從未停歇，從華夏幸福到藍光、恒大、花樣年、陽光100……或許，人們從未想過，曾經風向無限的頭部房企也有如此脆弱不堪之時，曾經的千億新貴也落入了至暗時刻。

債務違約的名單還在增加，這一次，“上榜”的是金輪天地。

12月10日晚間，金輪天地發布公告稱，該公司于2023年到期的16.0%優先票據的利息原定于2021年12月11日付息，經計算，約1160萬美元。但經向其法律及财務顧問審慎咨詢後，該公司決定不會于2021年12月13日作出利息付款。

金輪天地續指，上述票據設立了30天的利息支付寬限期，因此，即便不能及時支付利息，也不會自動引起2023年到期的16%優先票據出現違約。

換言之，上述票據利息支付擁有30日的展期，金輪天地需要盡快籌措資金在2022年1月11日之前完成付息工作。

但金輪天地臨期的債務並不止于此，按照該公司披露消息，2022年1月到期債務本息約1.5億美元，均具有潛在違約風險。

這一紙公告，或将成為金輪天地資金鍊缺口的最新預告。

躺平

仔細看來，金輪天地近期的一繫列動态與陽光100中國8月上旬的“自曝”違約公告如出一轍。

12月10日晚間，金輪天地發布一則公告，内容關于2023年到期的16.0%優先票據。

據觀點地産新媒體查閱，上述2023年到期的16.0%優先票據，由金輪天地2021年6月8日發行，6月11日開始計息，發行總額為1.44999億美元，未償還金額1.44999億美元，票據到期日為2023年7月11日，年利息為16.0%，半年付一次息。

按此計算，2021年12月11日，金輪天地需支付約1160萬美元利息。

但該公司在公告中透露，上述票據的利息指定将于2021年12月11日到期及應付（由于12月11日為周六，付款可于12月13日作出），公司謹此公布，經向其法律及财務顧問審慎咨詢後，決定不會于2021年12月13日作出利息付款。

此番公告猶如平地一聲雷，向來低調的金輪天地亦陷入了債務違約的風波當中。

不過，該公司在公告中透露，此前簽訂的2023年到期的16.0%優先票據條款中，有30天的利息支付寬限期，不會自動引起2023年到期的16%優先票據出現違約。

同時，上述未支付利息付款本身亦将不會自動引起2022年到期的12.95%優先票據或2023年到期的14.25%優先票據的交叉違約。

據查閱，2022年到期12.95%優先票據，未償還金額約1.22億美元，債券期限為兩年将于2022年1月6日到期；而2023年到期14.25%優先票據，未償金額為1.78億美元，将于2022年1月10日支付第三次利息，約1211萬美元。

加上本次公告的2023年到期的16.0%優先票據，粗略計算，接下來的30天内，金輪天地需兌付的本息總額将近1.5億美元。

或許30天的展期讓金輪天地得以喘息，如若30天内兌付利息，則可化解爆雷風波，如若繼續“躺平”，金輪天地的債務違約“傳言”将在30天後實錘。

事實上，在上述“爆雷預告”的四天以前，金輪天地曾公告就上述臨期債務進行說明。

彼時公告提到，公司已識别票據大部分實益持有人，目前正就票據條款及條件之各項建議修訂與票據之若幹主要實益持有人展開積極讨論。

同時，該公司已委聘國泰君安證券（香港）有限公司及安邁融資顧問有限公司為聯席财務顧問以及Linklaters為法律顧問。

短短兩頁紙的公告，並沒有透露更多債務化解内容，但可以明确的是，對于臨期債務，金輪天地提出了兩個解決方案：

其一，與債權人商讨債務展期等方案；其二，該公司已經聘請了财務顧問，或考慮制定債務重組方案。

或許華夏幸福的債務重組方案通過，給爆雷房企開了個好頭，但不得不說，金輪天地道阻且長。

壓力

金輪天地由王欽賢于1994年創辦，是一家着重地鐵上蓋、高鐵新城的綜合體開發的運營商，其業務主要集中在江蘇省内。

2013年1月16日，金輪天地正式在港交所挂牌上市。但由于體量較小、土地儲備有限，

在上市之初，資本市場對這家内地地産商並不看好，據較早前投資者代表預測，金輪天地估計可錄3到4倍的認購數字。

雖然這家企業最終的認購情況遠遠超過市場逾期，但彼時的分析仍舊認為，金輪天地與同期上市的旭輝、新城相比，依然不具備太多的吸引力，上市獲得超80倍認購，或主要基于金輪天地的交通樞紐定位。

上市以來，金輪天地的業績也是波動上行的狀态，2017年是其最為高光的時刻，年内公司的經營業績、股價均創下新高。

同年，該公司錄得營業收入23.04億元、淨利潤4.85億元，分别同比增長144.86%、82.93%。

至此，金輪天地的業績開始觸頂回落，于2020年，該公司的營業收入較2017年幾乎腰斬僅剩3.89億元，同比則下降13.47%，淨利潤為3478.80萬元，同比下降86.32%，2021年同期，該公司的淨利潤甚至出現虧損7630萬元的情況。

與此同時，土地是房企的糧草，但金輪天地在銷售和土儲方面的表現同樣不太如人意。

财報透露，2021年中期，該公司並未在公開市場新獲取土地。報告期末，公司總土儲為159.67萬平方米，其中11.96萬平方米為竣工未售物業、3.28萬平方米為自用物業、17.04萬平方米為已竣工投資物業、剩余67.37萬平方米為開發中物業、60.01萬平方米為聯合營公司開發的物業。

從金輪天地持有的住宅土地儲備來看，開發用地只能滿足一年經營，或許無法支持可持續發展。

受土地出售限制，2020年全年，金輪天地錄得合約銷售金額40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米；2021年中期，其銷售金額為32.18億元。

一方面，業績表現不佳，意味着金輪天地通過自身經營造血的能力大幅削弱，借錢纾困成為其發展的重要模式。

另一方面，在動則千億的時代，類似金輪天地這種小公司或許難以得到相對優質的資源、資金。

數據顯示，金輪天地的總負債從2017年的65.68億元上升2021年中期的124.35億元，淨負債率亦從56.6%遞增至81.8%。

與此同時，該公司融資成本更是逐年攀升。從本次公告提及的三筆優先票據可以發現，該公司的融資成本近兩年已超過10個點，其中，2019年，這一數值為7.8%，2020年升至11.0%，2021年中期，這一數值達到11.8%。

業績難以為繼、借錢度日、成本高昂，導致金輪天地的資金缺口越來越大。數據顯示，于2021年6月30日，金輪天地的銀行及其他借款為59.39億元，其中44.62億元須在一年内償還，但該公司期末現金及現金等價物19.56億元，無法覆蓋到期債務。

于今年10月18日，穆迪發布評級報告，将金輪天地的家族評級和現有票據的高級無抵押評級從B3”下調至“Caa1”，展望維持“負面”。

穆迪表示，Caa1”評級反映了金輪天地控股的信用方面短闆，包括其經營規模小、流動性弱以及由于其規模和地域集中而導致的信用指標波動，預計金輪天地控股調整後EBIT/利息和收入/調整後債務在未來12-18個月将分别保持在0.7倍和30%-35%左右，而截至2021年6月30日的12個月内分别為0.5倍和36%。

同時，金輪天地控股的流動性很弱。截至2021年6月30日，該公司擁有9.76億元人民币的無限制性現金，遠低于其報告披露的45億元人民币短期債務。報告預計，鑒于信貸狀況具有挑戰性，該公司的财務靈活性将受到限制。