解局 | 融創26.8億再出售滬杭三項目

 觀點地産網 12月20日一早，有報道稱，融創近日26.8億元再出售滬杭三項目。

早于10月底，融創回籠現金步伐愈加緊密。

退出杭州濱江合作項目回籠16.7億元、配股融資融得60.8億元、兩次抛售貝殼ADS回籠68.9億元、轉讓商管業務予融創服務收回18億元、另還有孫宏斌本人對公司的無息借款4.5億美元。

若加上近日成功出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目的交易總價26.8億元，融創已通過項目處置、資本運作等方式回籠資金規模超200億元。

一位接近融創的人士向觀點地産新媒體表示，出售資産也是希望增強現金流，保證流動性安全。並認為融創本身是在積極回籠現金，抵抗風險。

融創的滬杭寫字樓

出售的上海項目所處的虹橋商務區，是虹橋機場附近寫字樓的密集地帶，其核心區與國家會展中心相鄰。就目前市場來看，其寫字樓出售單價在2.5萬元-6萬元每平米不等。

據上海虹橋商務區寫字樓中介介紹，虹橋商務區核心區在6萬元每平米以上，虹橋邊上的青浦，嘉定差不多就3-4萬元每平米，甚至低于3萬元每平米。例如，近兩年富力在虹橋商務核心區開發的上海富力環球中心，就賣到6.8萬元每平米。

他也表示，不太清楚融創虹橋商務區出售的項目，但近來在上海除了虹橋之外，還有年初開始挂牌出售的寫字樓--華西融創中心，開價7萬元至7.5萬元每平米。在出讓之前，許多中介信息顯示該寫字樓僅出租。

據了解，華西融創中心距離地鐵13号線世博會博物館僅200米，鄰近世博會博物館，5分鐘内即可上内環高架路和南北高架路，亦臨黃浦江邊。附近寫字樓有平安濱江金融中心，豐盛創建大廈，麗都大廈等。地理位置優越，商務氛圍良好，是不錯的資産。

亦有另一從業人員表示，華西融創中心並非整棟出售，目前僅有部分售出。原因是交易價格不太理想，起初華西融創中心最高賣到11萬元每平米，而後降至7.5萬元每平米，仍然沒有理想的買家能全數接盤。

業内人士表示，“寫字樓出售的話，現階段市場買賣行情不太好，如果比較急于出售，價格可能會被壓低一些。”在現在這種市場下出售，說明資産本身還是挺好的，市場認可度高才能賣出。

亦有另一人士表示，上海寫字樓租售市場也不是市場差，其實一直有買家買，主要是賣家要不到理想或者合适的價格。

大家津津樂道的還有融創和綠城早期合作開發的黃浦區核心商辦歌斐中心，中途雖歌斐資産管理有限公司接過，但去年以超40億元的總價售予平安信托，仍是上海大宗交易市場標志性交易。

杭州亦為融創過往重倉城市。今年在杭州土拍中，融創中國以126.95億元斬獲了4宗地。去年聯合坤和與開元41億元拿的地，據稱金山湖商務區寫字樓已大幅售罄，明年中旬交付。融創亦于今年6月出價22億元再購泛海手中浙江公司，公司持有的杭州釣魚台酒店、杭州民生金融中心均将由融創房地産持有、經營。

規模與現金流

與過往的積極並購形成對比的是，融創當前努力回籠現金。

大手筆的並購讓融創在三條紅線頒布之後踩線兩條。且融創在今年上半年的拿地十分積極。截至5月底，以398.52億元的權益拿地總價、33宗地和320.8萬平米的權益規劃建築面積的成績，位列拿地榜第一名。

但不久後融創開始調整方向，在今年投資者業績會中稱，“把降融資成本、提高信用評級放在第一位，負債率、負債規模、拿地規模必須下降。”他坦言，在這一目標前，融創的規模甚至可以做出讓步。

孫宏斌稱，過去融創主要目標是降負債率，並不是降負債規模，能夠通過增加自有資金來降低負債率，現在降負債率同時也要降負債規模，這樣才能降低融資成本。

下半年融創拿地減少，也進行一繫列資産處置、資本運作。12月8日，標普發布報告稱，融創中國控股有限公司在過去三個月内采取的一繫列融資行動将為其應對明年債券到期提供一定緩沖空間。

據觀點地産新媒體了解，標普估算，截至2021年11月30日，融創中國有250億元人民币左右的境内外債券将在2022年末前到期，其中包括兩筆總額為8.45億美元的私募債券以及将在明年進入回售期的約109億元人民币債券。目前所籌資金接近覆蓋。

標普認為，融創所采取的積極及時的融資行動應能小幅緩解公司逐漸累積的流動性壓力。目前其現金余額和現金流主要來自項目層面的監管賬戶以及在途按揭貸款；将需要更多依靠内部資源管理債務到期問題，必要時可出售更多資産。

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