惠譽：麗豐控股上海和廣州的成熟IP投資組合表現将大體保持穩定

觀點網訊：12月22日，惠譽授予中國房地産麗豐控股有限公司拟發行的20億美元中期票據(MTN)計劃“B+”評級，回收率評級“RR4”。

該計劃由麗豐控股的全資子公司Lai Fung MTN Limited發行，由麗豐控股提供無條件且不可撤銷地擔保。根據該計劃下任何發行的收益将用于再融資和其他一般公司用途。

麗豐控股的評級考慮了惠譽的觀點，即其投資性房地産(IP)的EBITDA利息覆蓋率将在預測期内趨向于1.0倍(2021年财年為0.6倍)。

負面的展望反映了如果有迹象表明如果橫琴創新方購物中心的訪問量沒有如惠譽的預期實現增加，以及由此帶來的集團IP、酒店和主題公園收入沒有改善，則有可能采取負面的評級行動。

據觀點新媒體了解，麗豐控股在2021财年從IPs中獲得的租金收入增加至6.82億港元(2020财年為6.41億港元)，但由于其IPs(尤其是橫琴創新方購物中心)的運營成本較高，從IPs獲得的租金EBITDA利潤從37.9億港元降至2.85億港元。利息覆蓋率的回收将取決于橫琴創新方購物中心的進展情況以及在上海和廣州新建成的商業建築的租金貢獻，這些都存在不确定性。

麗豐控股有望在未來兩年增加130萬平方英尺的租賃總建築面積，這将占其現有物業出租組合的約30%。其中包括可能于2022年第二季度完工的上海閘北廣場和于2023年上半年完工的廣州海珠廣場項目。惠譽預計這些房産将在2024财年帶來可觀的租金收入。

惠譽預計，位于上海和廣州的成熟IP投資組合表現将大體保持穩定。總租金收入在2021财年(不包括橫琴創新方購物中心)為6.81億元人民币(2020财年為6.75億元人民币)。截至2021财年，扣除合同負債和已收定金，麗豐控股還有35億港元的已竣工物業，這可能為銷售收入提供額外的現金流。

惠譽評定麗豐控股與其母公司麗新發展有限公司的關聯性為弱，鑒于此，惠譽基于麗豐控股的獨立信用狀況對其進行評級。麗豐控股與其母公司均為上市公司，盡管兩家公司的管理層人員有所重合，但麗豐控股的營運及财務職能與其母公司相獨立——麗豐控股主攻中國内地投資物業項目的開發，麗新發展則在其他市場拓展業務。惠譽認為麗新發展的並表資産狀況與麗豐控股的資産狀況相似。

惠譽預計，随着橫琴創新方購物中心的擴建以及位于上海和廣州的新辦公樓開始為其IP收入做出貢獻，麗豐控股投資物業的EBITDA利潤利息覆蓋率在預測期内将趨向于1.0倍。麗豐控股的信用狀況還得益于其優質成熟的IP投資組合所産生的穩定租金收入，該投資組合主要包括位于上海和廣州的寫字樓和購物中心。

惠譽認為，麗豐控股更高質量的IP資産及其更強大的融資渠道記錄支持了其評級與中國物流資産控股有限公司有兩個子級的差異，中國物流資産具有相似的資産規模(IP價值約25億美元)和投資物業的EBITDA利息覆蓋率(2020年為0.8倍)。