全斌與觀點對話：共享辦公引領者WeWork的大灣區拓展計劃

觀點網 靈活、高效、健康、自由、開放、體驗、協作、創新……一幅由WeWork打造的未來辦公方式和場景徐徐展開，也讓對辦公空間有着獨特價值需求的人們心之向往。

近段時間以來，進入中國五年之久的WeWork将目光瞄準在了粵港澳大灣區，希望與深圳、廣州等城市的政府、企業及業主協同合作，共同參與到城市未來辦公空間和新消費場景、新業态的打造，以此推動灣區價值的進一步實現。

WeWork中國副總裁、北方及南方區總經理全斌接受觀點新媒體專訪時表示，粵港澳大灣區在共享辦公發展商已逐步達成政府、企業、業主“金三角”格局，加之房地産行業轉型帶來的變化，拓展時機正佳。

品牌效應與盈利能力的疊加，則讓WeWork中國的拓展多了一分底氣。

今年一季度，WeWork中國北方區已實現持續盈利。目前WeWork中國已覆蓋全國12個城市，建成近100個社區，擁有超過7萬名會員。

如今進軍大灣區，WeWork中國希望在此實現更進一步的擴張和增長。全斌解釋稱，“第一步是希望南方區看齊北方區，在我們看來，深圳是和北京、上海一樣的重點城市，具有重要戰略地位。”

他同時坦言：“因為不确定性等風險，實現上述目標還需要根據多種變量進行調整，這過程需要一定時間。”

事實上，對于WeWork這種互聯網思維發展的企業來說，風險與機會往往是並存的。一旦評估機遇更多，開疆拓土便是第一選擇，大灣區市場對于WeWork中國來說也不例外。

跨國企業本土化

今年10月21日，成立十年的WeWork正式以SPAC方式登陸紐交所，股票代碼“WE”，成為共享辦公行業首批上市企業之一。截止第三季度末，WeWork在全球覆蓋了38個國家共151個城市，已建立了859個社區，擁有會籍規模達54萬名。

去年9月，WeWork宣布，其中國業務獲摯信資本2億美元追加投資。交易完成後，摯信資本對WeWork中國持股比例超過50%，軟銀集團不再是控股股東。這也意味着，WeWork中國從一家跨國企業的中國分公司，正式蛻變為一家具有全球品牌優勢的中國企業。

“我們從WeWork在中國變成了WeWork中國，這是一個新的發展篇章。今天的WeWork中國也将提速進行在中國市場的擴張和深耕。”

據全斌介紹，從去年9月份開始，WeWork中國實現了全面的本土化，包括決策和管理本土化，産品及業務本土化，以及運營和效率本土化，在産業共生、深度運營與精益管理等方面積累了實踐經驗。

事實上，今年已是WeWork進入中國的第五個年頭。從2016年落地上海延平路第一家社區，2017年進入北京，之後逐漸覆蓋到上海、香港、北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、武漢、成都、西安、台北等12個城市，目前已建立近100個社區，擁有7萬名會員。

在這過程中，WeWork中國等辦公服務企業對新空間和社區概念的打造，已經被越來越多國人所接受。這種由運營者向來自不同企業或組織提供共享辦公空間、設施和服務，並加速知識外溢和信息流動的模式，也在國内掀起了一股對未來辦公方式探索的熱潮。

第三方數據顯示，2020年中國聯合辦公行業市場規模已經達到了1368.2億元，預計2022年規模将達到2273.5億元。由此看到，國内的辦公消費升級趨勢依然存在，未來市場發展潛力巨大。

面對中國市場的蓬勃發展，WeWork中國也在着力提升産品力和會員質量。全斌對此表示，基于坪效提升和動線設計，WeWork空間入駐企業的工作效率和使用效率是傳統辦公空間的2.5倍。

目前WeWork龐大的會員群體主要分為成熟型企業和成長型企業兩大部分。其中一部分是成熟的世界500強大企業，包括騰訊、阿里、西門子等全球大企業會員占比為54%；另一部分則是具有成長潛力的創業型公司，比如追覓、WonderLab等快速成長的公司。

WeWork在享受中國共享經濟發展紅利的同時，亦需注意來自這個賽道其他對手造成的挑戰。包括IWG、Servcorp等全球品牌，優客工場、辦伴、氪空間、夢想加、寰圖等本土品牌，以及萬科、金地、恒基兆業、恒隆集團、凱德置地等開發商已相繼介入共享辦公領域，行業競争正不斷加劇。

在全斌看來，WeWork有着自身優勢。他提及，就品牌領先度和獨特性而言，WeWork給人的第一感受是洋氣、活力，更加關注企業的成長性，而且目前WeWork中國已具備近100個社區的規模，效應不斷顯現。

談及品牌自信背後的底氣，全斌向觀點新媒體講述稱，WeWork中國從2021年1月份在北京就開始持續盈利，也是這個賽道最早盈利的企業，盈利能力凸顯運營繫統上的領先優勢。

他還強調，WeWork中國在産品和運營上也做到了領先，不論是共享辦公的空間還是設計上，社區社群的運營理念以及標準化、結構化、數字化的運營服務層面，一定程度上都是先行者。WeWork中國已有5年、近100個社區積累的經驗，不只是空間做出來，運營能力是關鍵。

對于WeWork的未來，全斌也描摹出一幅遠景。“未來，WeWork或許可以被看作是評估寫字樓品質的一個標準，就好比從運營、體驗、服務角度得一個認證，最好的認證就是‘我們有WeWork’。”

深圳WeWork深業上城社區

大灣區計劃

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》部署以來，廣東、香港、澳門等地積極規劃助力大灣區創新發展，營商宜業環境成為重點方向。

據觀點新媒體此前報道，廣東市場監管局出台《關于服務粵港澳大灣區建設的行動方案》，從服務營商環境建設、國際科技創新中心建設、高質量發展、打造宜居宜業宜遊的優質生活圈等方面提出16項重點任務，謀劃推出一批引領型、創造性市場監管改革舉措，大力服務粵港澳大灣區建設。

正是在政策利好、營商氛圍的吸引下，也基于自身在中國的經驗積累，WeWork這次将目標瞄準粵港澳大灣區，希望進一步加速南方區的發展戰略，不斷探索創新以管理聯營模式為首的未來辦公模式。

全斌對觀點新媒體透露，WeWork中國看好南區才會南下發展，公司同樣看好深圳的整體營商環境和科學構成，城市的活力、年輕化程度特别符合WeWork的調性。“深圳、廣州與北京、上海，對我們來說是同樣重要的城市。”

據悉，WeWork南區包括深圳和廣州，輻射粵港澳大灣區的發展。就整個粵港澳大灣區而言，WeWork中國于2018年進入深圳市場，随後一年進駐廣州，三年以來深圳運營5個社區，在廣州運營4個社區，服務人數接近一萬人。

在WeWork中國的規劃和定位中，南區于數量上希望與北方區拉齊，争取深圳和廣州各自體量不少于北京、上海規模，因此預計廣深兩地未來将有新的突破和增長；質量上則希望在深圳落地更有“特區”特色的標杆樣闆項目。

大灣區市場對于WeWork具有很大的吸引力。一方面，資金、人口、商業的大量流入，為WeWork的會員入駐以及自身發展提供了保障。另一方面，大灣區寫字樓供應量充足，與地産開發商優勢互補的WeWork有着足夠的發展空間，其中金地商置與WeWork中國聯合打造的深圳威新科技園社區便是範例。

就深圳而言，第一太平戴維斯報告顯示，至今年年末，深圳全市總存量預計達到940.9萬平方米，至2025年底全市總存量預計擴張至1366.8萬平方米。

實際上，依托于房地産的共享辦公企業，在行業轉型中也感受到一些變化和機遇。全斌認為，與以往相比，業主與WeWork合作的意願性明顯增強，而且不是只把他們當做租戶，而是看作運營服務商。

有分析報告指出，早期聯合辦公模式以轉租為主，盈利方式薄弱單一。随着行業回歸理性，聯合辦公品牌注重精細化運營，更多從空間服務向企業服務縱深發展，在提高客戶使用體驗的同時與客戶共同發展。與業主合作模式也以管理合作模式為主，實現多方合作以創造多元化盈利點。

以WeWork為例，相比于樓層數和面積固定的傳統“剛性”樓宇而言，開發商不好切割分租。而WeWork中國可以做到“彈性”，通過專業化的全鍊條辦公空間解決方案，可以為其提供移動會員、標準聯合辦公、專屬辦公套間、定制辦公空間等服務，方便會員随時擴張和縮減。

“在WeWork全國所有社區内政策一致，因此我們的蓄客能力很強，又保證了客戶品質，這使我們與業主之間形成了最好的一種互補。”

全斌進一步闡述稱，“我們實際上在做TO B的生意，為入駐企業提供相關的社區服務、企業服務和會員服務，這也是2022年WeWork中國新的擴張點和發力點。”

大灣區市場在給予行業無限機會的同時，也為企業帶來了不确定性的風險。在全斌看來，完全沒風險的事情不可能為企業帶來突破和擴張，WeWork中國是做長期正确的生意，風險是可以承擔的，但要在數據、因素等多種變量下科學決策。

WeWork中國未來在深圳的選址過程中，綜合考量了業主的合作條件、政府的支持補貼政策、未來客戶的需求等方面。包括選擇與業主合作的輕資産模式，盡量在政策支持的範圍内幫助過渡風險期，另外在市場數據的基礎上提前做蓄客儲備，需求達到能夠支撐一個社區的規模和擴張就可以進行下一步。

基于需求擴張，目前WeWork中國對深圳南山、福田、羅湖、前海、後海都有相應業務規劃。

全斌認為，WeWork中國與業主合作方、會員是一個“金三角”。希望通過WeWork中國為業主帶來更好的流量，彈性的物理空間能夠給業主帶來豐厚回報。同時将業主所在産業與政府政策支持下能夠形成新地標、新消費的中心，成為整個業态的聚集地。

“最重要的是為企業會員提供好的服務，讓企業能夠快速的成長，最終實現多方共赢。”

深圳WeWork威新軟件科技園社區

以下為觀點新媒體對WeWork中國區副總裁、北方區及南方區總經理全斌先生采訪實錄：

觀點新媒體：您感覺房地産行業的變化對共享辦公行業，或者對WeWork自身發展有沒有帶來一些影響和變化？

全斌：肯定會。因為（共享辦公）本身依托于房地産，底層邏輯還是依托與房地産做的。空間是第一位，空間是場景，沒有這個場景後面的事情很難做。但我覺得，房地産的變化對我們來說可能也是一個好事，因為其實今天可以看到越來越多業主重視WeWork。相比以往，地産商更開放，更包容，也願意更看到新的東西。

第一，WeWork也特别适合這個改變。今天很多業主設計的概念和很多企業的總部，多少都借鑒了WeWork的概念，比如共享工區，裝修設計的風格，其實都是從WeWork起源的，我們改變和引領了這個行業。

第二，業主跟WeWork合作的意願性明顯增強，而且不是只把我們當做租戶，而是當做運營服務商。今天越來越多的地産商希望留住客戶，留客戶就要做服務，做服務就是做運營，做運營這件事情本身對傳統的開發商有一定難度。

就傳統商業地産市場而言，大量的樓宇，幾十萬方投入市場，開發商一般是圍繞大面積的客戶去做，租約以年為單位，壓力比較大。但是WeWork的服務不一樣，面向的群體比較廣泛，我們是每個單子湊起來的，一個人、五個人、十個人一直到上千人，這個過程中我們一直會提供這種服務。所以WeWork服務過程本身實際上是靠經濟化的運營和規模化的擴張來去支持，這個傳統的開發商難以達到的，但是客戶又需要。

第三，傳統的樓宇是剛性的，樓層數和面積是固定的，對于開發商來說不好切割，而WeWork可以做到彈性，用戶随時擴張和縮減的時候就可以來WeWork，可以發現，目前還沒有一家公司像我們一樣在12個城市、有近100個location（社區），會員願意用、喜歡用我們，因為北京、上海、深圳都有設置，而且會員政策一致，因此我們的蓄客能力很強，又保證了客戶品質，這使我們與業主之間形成了最好的一種互補。

從這三個角度來說，都是房地産行業發生變化之後，WeWork對它彈性的賦能，對空間設計，新辦公的方式，以及對優質客戶的蓄客，這些都是傳統地産開發商經歷周期之後比較好的合作。

觀點新媒體：WeWork客戶的需求體現在哪些方面？中國北區與南區的需求差異有哪些？

全斌：第一品牌是有要求的，有了WeWork，其實很多本地開發商覺得品質上升了。第二就是收益。第三就是客戶的構成。第四是運營，我們的體驗。第五是規模網絡，客戶都希望有。

差異來講，比如北京市場是個業主市場，南方市場是租戶市場，是完全兩個不同的市場。因為北京是供小于需，一出就沒，所以業主不大緊張，但更屬于存量市場。第二，北京大量樓宇的業主是是國企和央企，或者是險資，不是純市場化的市場。深圳不一樣，有些個人就是業主、小業主，部分樓宇也有切割散售情況。一方面樓宇收益回報率快，但是未來可能出現管理不規範、無法管控等風險，比如不好回收，目前很多城市已經出現了這種情況了。

所以基于這種情況，南區市場還是有很大挑戰的。但是南方市場樓宇投放量比較大，品質也比較好，包括精細度、科技感等等，無論住宅還是商業。競争也比較激烈，樓太多容易挑花眼，什麼時候能住滿，未來租金走勢是怎樣的，未來還需要觀察，這就是南北方巨大的差異。WeWork進入南區雖然已經有了一段時間，但還是一個長期的事，我們要堅持做長期正确的事情。

觀點新媒體：WeWork有對應的解決方案麼？

全斌：第一，因為我們還是有一些經驗，所以選址上要盡量看得準。第二，從布局上來說，為什麼更希望輕的模式，以輕資産為主，選擇管理合作的模式去弄，我們要與業主一起合作才能共赢，風險也可以互相分擔。所以在南區，我們肯定希望快速擴張，但也希望更多的管理模式，合作模式的方式去擴張，這樣更穩健。

觀點新媒體：WeWork與業主的合作方式大概有哪幾種？

全斌：WeWork很靈活，各種方式都有。比如說業主投裝修，投租金，我們分利潤或者分收入這種就可以。或者我們純做運營輸出也可以，然後他投一部分也都行，都可以談。我們最理想的方式是，業主出裝補，出裝修出租金，我們帶着品牌來，帶着管理團隊來運營，運營之後收品牌費、管理費，之後利潤和收入再分成，目前大概都是這樣，未來也是。

我們對業主的選擇，主要看資産，像連鎖的大品牌我們肯定歡迎，因為點多、樓品好，但很多小業主的資産也很好、很有趣，我們拿到後改造完就煥發青春了，雙方互補。但是我們簽約也有要求，合規很重要，對租戶也有保證。

廣州WeWork大馬站社區

觀點新媒體：剛才也談到深圳的寫字樓供應量很大，依托于此的共享辦公品牌也很多，WeWork進入市場的最大優勢是什麼？

全斌：我覺得（共享辦公）品牌是稀缺的。因為品牌背後是價值觀、使命文化和産品標準都是不同的。WeWork的品牌給人的感受是洋氣、活力，關注企業的成長性，而且我們已有近100個社區，規模效應顯現，因此我們在品牌上的領先度、獨特性上比較有優勢。

對于業主來說，我們與品牌業主優勢互補的特點也更加突出。從未來遠景來說，WeWork未來可以看做評估寫字樓品質的一個標準，例如一個大樓里有沒有WeWork，從運營角度、體驗角度好比一個認證，最好的認證就是“我們有WeWork”。另一方面，我們也有選址標準，選擇一個寫字樓也是合格地符合了我們的標準，這是個雙向選擇。

基本上只要聽過“聯合辦公”四個字肯定就首先跳入腦海的就是“WeWork”，就跟人說連鎖咖啡，就是星巴克一樣，樂園就是迪士尼，一樣的概念。

觀點新媒體：WeWork品牌自信背後的底氣來自于哪里？

全斌：第一，從盈利性先講，從2021年1月份我們在北京就開始盈利了，到現在持續盈利，我們也是這個賽道最早盈利的，也是一直能盈利的，這是為什麼我做完北區做南區，也是一樣的。南區現在基本上接近90%的出租率，10%的空置率，這個數字也很高了，所以盈利的基礎已經出來了。

第二，從産品上，我們是最早設計這個概念的企業，是這個行業的先行者，所以我們可能一直在被模仿，從未被超越。這個就是我們的底氣，我們保持領先性，在設計上，在空間上。

第三，更重要的是運營。社區這個概念是WeWork帶到中國的，傳統的社區大家都認為小區、住宅。我們的community的概念，就是在西方的community，是大家在一起，有點像社群的概念，線下社群的概念，大家一些志同道合的人在一起工作生活。WeWork就是讓這些優秀的企業在一起辦公，大家之前互相交流，能夠感受到創業的氛圍，大公司在里面找到最開始的激情，就是在我們這里。運營背後更多的是每天的標準化，我們的標準化、結構化、數字化，靠繫統驅動，到每天daily的工作，社區怎麼辦，銷售怎麼帶參觀，去達成交易，保潔應該怎麼去履行自己的工作職責和崗位，這些都是標準，每個公司都有自己的手冊，這種手冊就是基于我們每天對于産品的洞察和思考。

WeWork品牌進入中國，已有5年積累的經驗，近100個社區，不只是空間做出來，運營能力是關鍵。

觀點新媒體：我們很開心看到像WeWork這樣的共享辦公品牌進入深圳、進入大灣區。近期，粵港澳大灣區政策、深圳前海政策、香港北部都會區等政策相繼出台，共享辦公行業在這些政策里面受益有多大？除此之外，大灣區市場吸引WeWork的因素有哪些？

全斌：大家都有機會享受大灣區的政策。對我們來說，第一，看好的是對人才的吸引，這一點很重要。深圳長期來看，政府營商環境應該是中國最好的城市，沒有之一，所以我們是更看中這個。作為一個長生意，我們也努力争取享受這些政策紅利。

另一方面，更主要還是對于政策方面的判斷，我們也希望繼續深耕深圳，所以我們也希望政府增加對我們的了解，市場對我們的了解。這也是我來接手深圳的原因，雖然時間不長，但希望讓大家了解我們WeWork是誰，在做什麼。

WeWork發力大灣區，第一看宏觀方面，它的淨流入，企業的構成，未來在實際上會員入住有保障了。（寫字樓）供給多，我們的選擇也多，所以兩方具備了。第三方就是政府營商環境，三角就成立了，業主、政府、企業，當然加上我們本身也開始盈利，因此也更有底氣。加上房地産行業的變化，WeWork選擇個這時候擴張機會很多。

觀點新媒體：有沒有考慮到一些風險？

全斌：如果歸納為一句話就是不确定性。我們就只能在選擇的時候盡量科學決策，盡量數字決策，盡量考慮的變量多一些，因素多一些。但是完全沒風險的事就創不了業，也不可能擴張，總是要承擔一定風險的。

我們看的是長期的發展，所以敢做這個決策，也可以承擔這個風險。

觀點新媒體：為了降低這種風險、這種不确定性，WeWork選址開社區的標準是什麼？

全斌：一個比如業主的合作模式，這是第一位。第二是政府的支持，能拿的政策還是要拿的，至少可以幫助我們把有風險的時期渡過去。第三就是提前的一些蓄客準備、儲備，得先了解客戶需求，統計市場數據，需求達到能夠支撐一個社區的規模、能支撐住我們的擴張就可以開了。目前，我們在南山區，福田區，羅湖區，後海，都是基于需求來的，肯定不是拍腦袋決策的。前海的市場我們還在看，目前還沒有。

所以就是三點：業主的合作條件、政府的支持補貼政策、未來客戶的需求。這三個結合起來就可以，再加上一部分願意承擔的風險就可以。

觀點新媒體：WeWork在目標客戶方面選擇上有什麼考量？

全斌：新消費、高科技、醫療大健康，其實行業上沒有限制，更關注企業的成長性，成長性的企業是我們最需要的。

我們與其他人的區别，不僅會關心租戶的構成，租金和出租面積，我們會向會員了解産品、股東、融資等等，對行業了解透徹，目的就是我們得抓得住的，就是我們吸引的。

觀點新媒體：WeWork在大灣區是否有一些規劃？您對WeWork在大灣區有着怎樣的期待？

全斌：目前我們在整個南區，深圳有5個社區，廣州有4個社區。我們在北方區，北京有20多個社區，在上海也接近40個社區，我覺得我們第一步是希望南方區看齊北方區，深圳與北京、上海，對我們來說是同樣重要的城市，我們希望南區于數量上與北方區拉齊，争取深圳和廣州各自體量不少于北京、上海規模，我們希望把深圳提升到北京和上海一樣重要的戰略地位。

但並不是說馬上立刻就要做成，我覺得這不現實。時間表我們也並沒有說特别激進，一定要一年開幾個，因為現在我們無法那麼準的判斷形勢，所以我們肯定希望快開，但是最終決策的時候肯定要謹慎。深圳的南山、福田、前海、後海、羅湖都在談，目前已有合作在商務談判中。

另外，我們會把上海和北京優質的東西帶到深圳，深圳本身有特色的我們也會自己去挖掘和開發。也會考慮深圳一些城市更新和改造項目。

WeWork首先看好南區才會南下，我們也看好深圳的整體營商環境和科學構成，我們也相信這個城市的活力，我們認為它的年輕化程度非常高，特别符合WeWork的調性。如果單純從數量上，剛才講希望對齊北京和上海。從質量上希望在深圳落地的産品能夠更有特色，也能彰顯作為特區不一樣的地方，所以可能在深圳，我們會多做一些産品的嘗試，基于物業條件做一些標杆樣闆項目，這個是我們對南區的定位。

觀點新媒體：您加入WeWork的這些年，對您個人來講有沒有什麼改變？

全斌：我是中國區招的第一個區域總經理，是2018年9月進來的。當時WeWork還是美國人在直接管理，他們其實希望能夠在中國落地做本土化，但他們並不知道怎麼做本土化，所以當時來的時候希望能夠把這個區域管理做起來。

就相當于自己在WeWork創業是一樣的，因為沒有人告訴你該怎麼本土化，怎麼當一個區域總經理，所以我覺得這個是最吸引我來的。我之前有自己的創業經歷，在WeWork基本上是結合了我們的公司標準品牌，結合自己對市場的理解做到現在，所以一直是這樣的狀态。

随着去年9月摯信資本控股之後，WeWork中國實現真正的本土化。在新的掌舵人WeWork中國CEO葛豐帶領下，實現進一步的擴張和發展，也對公司的未來更加充滿信心。