“轉涼”的市場 世紀金源服務招股書二度失效

觀點網 如今，物企招股書失效並非新鮮事了。

但在2021年1月，“失效”的是少數。彼時，一批中小型物企起跑，啟動上市，留下世紀金源服務在“失效的少數”中。

僅距離失效6天，世紀金源服務再度遞表，最終亦未能跳出“失效”一列。

“失效”不是“失敗”，企業自身仍有機會做出調整去适應市場需求，但市場環境在逐漸轉涼，态度也在從鼓勵多樣性轉變為篩選最強者。

回望2021年，市場變化的速度遠比企業調整适應的速度更快。

新的故事

對于世紀金源服務來說，二度遞表有明顯調整的地方在于業務結構。

例如，物企一直受困于強關聯方依賴，世紀金源服務加大了第三方外拓力度。截至2018年、2019年和2020年12月31日，世紀金源集團所開發的物業分别占世紀金源服務在管建築面積91.0%、75.1%、74.3%。

至2021年4月30日，這一數據繼續降至68.6%。

但第三方外拓是通過犧牲利潤獲得的，世紀金源服務在2018年至2020年，以及2021年4月30日，來自母公司物業的毛利率分别為32.3%、32.2%、36.1%以及36.1%，同一報告期，獨立第三方物業的毛利率分别為14.8%、25.2%、25.1%以及22.7%。

這一點在非住宅物業費的差距上體現得更為明顯。

據了解，2020年，世紀金源服務在第三方項目的市場競争下，物業費壓價到1.66元每平方米，而關聯方物業費能達到8.78元每平方米。

就目前已上市的物企來看，大多深耕某一省市，或者是有明顯標簽。例如中駿商管以商業寫字樓等業務為主，及成功上市的京城佳業物業以胡同業務為主。

相比之下，世紀金源服務顯得平凡，較為明顯的特點或許是“大盤模式”，而“大盤”又是以母公司為支點。

世紀金源服務所管理的超大型樓盤，12個由世紀金源集團開發的世紀城繫列項目，面積占管理總規模大半。而在整個2021年，房企低杠杆運轉下，“大盤模式”的支點是脆弱的。

世紀金源服務曾在2021年1月與萬為機器人訂立合作框架協議，曾提及将機器人産品應用至物業管理服務，這另一個標簽——“機器人”故事，似乎也未能給資本市場帶來更多想象。

市場轉涼

2021上半年，資本市場對物企的熱捧顯而易見。而下半年，對于物企講的故事，市場漸漸不願意想象了。

拐點出現在2021年6月。

據統計，當月10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數量紀錄，但在12月份出現批量失效。

截至目前，這10家物企無一家通過港交所聆訊。

據統計，截至2021年，上市物企已達55家，除去賣身碧桂園的富力物業、換股萬物雲的陽光智博和暫緩上市的祥生活服務，排隊等待上市的物企還有23家。

2021年5月，港交所提高門檻，便透露出市場有所飽和、熱度可能即将消失的信号。

彼時，港交所新刊發的《資訊文件》中，将主闆上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最後一個财政年度的股東應占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該規定将于2022年1月1日起生效。

這意味着，對即将遞表企業的盈利能力提出了更高要求。

2021年以6月為分界線，中小物企上市潮的上半場，失效的少數更受關注；下半場，成功的少數被視作焦點。

觀點指數根據公開資料整理

上半場，政策一面規範開發商，一面鼓勵物業服務商。在房企融資多有受限、舉步維艱之時，物業服務給了更多想象空間，估值走高。

2021年3月“兩會”報告亦三次提及社區治理服務，推動物業發展社區養老，幼托、用餐、保潔等多樣化服務、讓社區生活更加便利、打造智慧養老新模式、健全城鄉社區治理和服務體繫；鼓勵物企加大智慧化建設，參與城市公共服務與治理等。

而後7月23日，住建部官網發布《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》，政策開始規範物業服務亂象，也讓市場稍有冷靜。

“未按照物業服務合同約定内容和標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息；超出合同約定或公示收費項目標準收取費用。”

尤其就公共收入做出規定，“擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占、挪用業主共有部分經營收益。”将電梯廣告收入、公共空間的收入計入社區增值服務收入的物企受到影響。

與此同時，部分地産母公司的債務開始靠物業輸血，資本市場預期更加降低。