88億簽約保定八村 舊改“新兵”葛洲壩的城更算盤

觀點網 2021年，城市更新首次寫入政府工作報告，作為我國城市進一步發展的新抓手，舊改、城市更新成為了房地産繞不開的課題。

按照住建部數據，目前全國待改造的老舊小區達到17萬個，涉及建築面積40億平米，這也意味着城市更新的蛋糕足夠大。另有數據顯示，在百強房企當中已有八成涉足上述業務，

與此同時，越來越多舊改“新兵”亦加快了“進村”步調。

2月8日，由葛洲壩集團等組成的聯合體簽訂了河北保定競秀區城中村改造項目，總投資約88.19億元。

事實上，介入城市更新項目成為不少房企增加土儲的新途徑，按照2021年中期财報數據，重點房企通過城市更新項目貢獻的土儲比例達到30%。

而葛洲壩此次簽約涉及8個項目，總建築面積約為134萬平方米。如此來看，此番入局無疑能夠彌補其過去兩年的“發展空白”。

不過，自去年下半年以來，地産行業整體出現流動性風險，疊加住建部出台“防止大拆大建”的城市更新新政，這也給舊改帶來了新的課題。

88億舊改

存量時代下，舊改、城市更新業務深刻地撥動着衆多房企的“神經”。

2019年以來，包括碧桂園、萬科、佳兆業、中國金茂等企業陸續加大了城市更新的布局，他們有的單槍匹馬，有的尋找夥伴搭建合作平台，葛洲壩便是其一。

最新消息顯示，2月8日，葛洲壩集團、葛洲壩三峽、葛洲壩建工、葛洲壩勘測及中國建能廣東電力設計研究院組成聯合體，與保定市國控集團有限責任公司簽訂了保定市城市更新-競秀區、蓮池區城中村改造項目合作合同。

根據合同，聯合體将與保定國控共同出資設立項目公司，負責投資、融資、建設及運營維護保定8個城中村改造項目的全部工作内容。

事實上，葛洲壩與河北早有姻緣。

2021年3月，中國能建、葛洲壩集團組成聯合體，拿下保定市蓮池區11個城中村改造ABO項目；同年12月，葛洲壩聯合體再度中標滄州市中心城區城市更新項目四標段新華區城中村改造（中部片區），項目總投資額達到300億元。

接連入局河北，中國能建、葛洲壩集團或許考慮良多。一方面，伴随着葛洲壩與中國能建的重組，後者能夠借舊改契機，抓住京津冀協同發展的機遇，發揮基礎設施投建營一體化優勢。

另一方面，作為國務院确定的16家涉房央企之一，葛洲壩能以此切入舊改賽道，同時增加企業土地儲備。

觀點新媒體查閱河北省公共資源交易服務平台發現，此次葛洲壩聯合體獲得的保定市城市更新-競秀區、蓮池區城中村改造項目（一）標段，共涉及8個村。

其中，競秀區7個村（水碾頭村、韓村、東魯崗村、小邊坨村、西大園村、西五里鋪村、東廉良村），蓮池區1個村（南八里莊村），總建築面積約134萬平方米，項目總投資金額約為88.19億元。

與此同時，近兩年，河北省住房和城鄉建設廳大力推進城中村改造，並将推進新型城鎮化、實施城市更新行動納入“十四五”目標任務當中。

其中，保定市明确了舊改目標，2021年加快首批17個城中村改造進度，力争兩年完成市區城中村改造任務，完成322個老舊小區改造。

政策大力支持同時，也提供了有力的資金扶持。2021年8月，國家開發銀行為保定市城中村改造項目一次性授信175億元。

衆所周知，城市更新業務存在周期長、資金要求高等特點，對企業資金帶來很大考驗，尤其是近兩年“三道紅線”與銀行間“兩道紅線”等多重壓力下，企業面臨着前所未有的壓力。

對葛洲壩這類舊改新兵而言，保定在城市更新方面提供的政策、金融支持，或許為其試煉提供了較好的機會。

葛洲壩得失

過去，“地王”是葛洲壩甩不掉的標簽。

據了解，在2015年至2017年期間，葛洲壩集團接連拿下上海單價地王、北京豐台單價地王、南京單價地王、合肥樓面價之王以及杭州西湖單價地王等頭銜。

那是葛洲壩集團的高光時刻，受上述項目的影響，過去那些年，葛洲壩新增土儲單價快速上漲。

翻閱該公司财報發現，2015年新增6宗土地，權益面積45.41萬平方米，但權益出資達到131.09億元，折算土儲單價達到2.89萬元/平方米。

而2016年、2017及2018年三年時間，葛洲壩地産新增土儲單價分别達到4.31萬元/平方米、5.07萬元/平方米以及4.64萬元/平方米，錄得過去十年新高。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

但由于市場調控，南京項目遇上限價，彼時地塊所在河西南部限價3.5萬元/平方米，甚至低于拿地樓面價；與此同時，北京地塊拿地後沉寂了近四年才獲得預售證、杭州項目始終未傳出開盤動态……

有分析人士向觀點新媒體表示，前些年拿的地王項目去化情況不算太好，最近幾年，葛洲壩已經很少出現在土地市場。

數據顯示，截至2018年末，葛洲壩集團擁有土儲計容建築面積僅剩37.61萬平方米，2019年獲得3個項目，為南京G49地塊、重慶璧山308地塊、廣州南沙國際金融論壇配套住宅開發地塊；2020年及2021年上半年均無新增項目。

當然，除了消化過往項目以外，近些年土地價格空前高漲，也讓葛洲壩望而卻步。

土地是地産企業發展的基石，雖然減少了招拍挂拿地，但葛洲壩近些年不斷加強在城市更新方面的拓展。

據了解，早在2020年8月，葛洲壩接盤華僑城于昆明五華區的舊改項目，新增7000畝舊改土儲；除此之外，葛洲壩鍊接獲取海南、遼甯、河北與河南等地區的改造項目，更與廣州南山市、廣西北海市、上海金山區、湖北宜昌市、雲南文山州簽訂城市更新合作協議。

2021年，葛洲壩地産參與設立上海800億城市更新基金，曲線布局上海舊改。

對葛洲壩而言，城市更新是補充土儲的重要渠道，更是降低土地成本的方式。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

在傳統開發利潤逐漸走低的趨勢下，城市更新由于拿地成本低，能夠為企業帶來了可觀的利潤，對葛洲壩而言，這或許也是入局城市更新的原因之一。