套現13億 潘石屹七折售樓與SOHO中國“零與整”

觀點網 老潘又開始賣樓了。

3月10日午間，SOHO中國通過官微發布消息稱，該公司将以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優質物業。

觀點新媒體查閱，此次轉手項目共計56套，涵蓋在銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目當中，物業類型包括辦公、商業、公寓，銷售價格在2.5萬元/平方米到6.5萬元/平方米不等。

SOHO中國計劃以散售的方式轉手上述項目，出售總價約為12.96億元。

事實上，自2014年宣布全面轉型以來，SOHO中國就不斷通過出售物業的方式來調整公司的資産結構，随後，2019年開始，潘石屹不斷謀求SOHO中國的私有化。

兩年私有化進程無果，這家企業選擇通過散售來應對房地産市場風險。

針對此次出售，潘石屹亦表示：“此次銷售房源的收入将全部用于降負債，不會用做股票分紅。”

七折售樓

58歲的潘石屹，似乎早有隐退之意。

近些年，他在社交平台分享的内容，大多關于攝影、寫作和木工，“潘木匠”是他新的稱号。至于他的SOHO中國，則進入了“大清倉”的狀态。

最新消息顯示，SOHO中國将以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優質物業。

3月10日，SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會暨優質房源推介會，在活動上，董事長潘石屹宣布，為了優化資産結構、緩解資金壓力，SOHO中國以七折價格推出了3.2萬平米的優質房源。

官微提到，出售房源覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業及公寓各類業态，其中不乏包含租約及市場稀缺的整層房源，租金回報穩定，投資性價比極高。

觀點新媒體翻閱官微随附的SOHO中國公開租售平台發現，此次出售的房源共計56套，其中，位于北京的銀河SOHO出售15套辦公房源，上海的SOHO中山廣場共計出售13套房源，涉及商業和辦公業态。

三里屯SOHO4号樓B01層-1512室出售單價達6.5萬元/平方米，為此次出售房源當中單價最高的一套，該項目的面積為228.2平方米。

而位于SOHO中山廣場的A座002層201室房源為此次單價最低的一個項目，為2.5萬元/平方米，不過這一項目面積達到2158平方米，計算下來，售價並不低。

數據來源：企業官微、觀點指數整理

觀點新媒體分别致電了北京、上海的租售顧問，相關人員均表示，平台公示的單價已經是折扣的價格。

以銀河SOHO為例，該項目位于北京東城區東二環朝陽門橋西南側，為地鐵2号線、6号線朝陽門站上蓋項目，粗略計算可以發現，該項目平均銷售單價為4.6萬元/平方米。

朝陽門SOHO與銀河SOHO同處一地，該項目的單價大概在4.5萬元/平方米左右。

而項目周邊在售的寫字樓項目包括豐聯廣場、朝外MEM、日壇國際貿易中心，查閱發現，豐聯廣場距離地鐵站僅300米，因此單價亦達到4.2萬元/平方米，相比之下，距離地鐵站分别700米、1千米的朝外MEM、日壇國際貿易中心銷售價格更低一些。

也就是說，即便是折讓三成，SOHO中國出售的寫字樓項目依舊基本與周邊項目價格持平，甚至略高于周邊項目。

這並非個案，對比上海長甯虹橋的寫字樓項目發現，SOHO中山廣場的折後銷售單價與萬都中心基本一致。

分析人士表示，SOHO中國的這些地産項目，地段還是比較好的，屬于同地區的稀缺資源，價格自然會高一些。

數據來源：貝殼找房、觀點指數整理

以56個項目的單價及面積粗略計算，SOHO中國本次出售項目能夠套現近13億元。

至于出售情況，北京的租售顧問則表示：“項目發售半天，前來咨詢的人員較多，因為價格是比較便宜的，現在就是先到先得，先交定金的先得。”

“有些是投資，有些是自用，目前已有多套項目被預訂”，該人士如是說道。

上海方面，顧問則提到，目前可選擇性還比較大。

事實上，SOHO中國本次出售的北京項目當中，寫字樓居多，且面積多為100至300平方米的小面積項目為主，而上海出售項目10套為寫字樓，7套為商業項目，另有1套會所，從寫字樓的面積來看，過半項目超1000平方米，甚至達到2000平方米。

面積太大，投資者需要挪用的資金會更多，且大面積項目的市場需求量更少一些，所以整體看來，北京地區的發售情況更為理想。

與此同時，分析人士還提到，當前，北京、上海的寫字樓市場強勢復蘇，基本回到疫情以前的水平，SOHO中國此時出售相關項目，預計在銷量和售價方面，都會有比較好的表現。

急迫的潘石屹

這次出售，老潘似乎有些着急，從官微消息來看，SOHO中國将本次項目出售的傭金獎金比例提高到交易額的4%。

按照國家計劃委員會建設部發布的《關于房地産中介服務收費的通知》，房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5-2.5%計收；實行獨家代理收費，收費標準由委托方與房地産中介機構協商，可适當提高，但最高不超過成交價格的3%。

另外，從市場消息來看，中國的中介費率大概在2.5％左右，單看商辦項目，費率一般在2%到3%。

相比之下，SOHO中國提出的4%傭金，的确高于市場平均水平，當然，超高的傭金亦可看出潘石屹的焦慮，畢竟SOHO中國近幾年的業績實在不如人意。

從2021年中期業績報告來看，該公司期内僅錄得營業收入8.05億元，同比下降44.59%，淨利潤3.4億元，同比增長66.92%，不過仍未回到疫情前的水平。

此外，期内SOHO中國投資物業評估增值約為2.89億元，而在上年同期這一數值為零，也就是說，SOHO中國期内錄得實際淨利潤或許應再打個折扣。

盈利能力不佳，該公司的負債水平亦高于同行。

據了解，截至2021年中期，SOHO中國的淨資産負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；現金及現金等價物約為14.92億元，而一年内到期的借貸共計11.82億元。

相比之下，同樣是作為“包租公”的恒隆、希慎興業，負債水平不到30%。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

當然，潘石屹急于出售旗下物業，也與其“逃離”中國房地産行業的走向有關。

據了解，2014年以來，SOHO中國就開啟了“賣賣賣”模式，此後售賣動作一直未停，潘石屹亦從中套現了超200億元。

其中，2014年2月，其以52.32億元的對價向金融街出售上海SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場，9月再出售上海淩空SOHO的10萬平方米物業予攜程網。

随後2015年，其以84.93億元的價格出售上海外灘國際金融中心8-1地塊50%股權，接盤方為復星集團。

除此之外，2016年、2017年其均有項目出售，2019年11月，甚至有消息稱，潘石屹計劃将其位于中國的核心資産“八大金剛”全部出售。

“八大金剛”分别是望京SOHO中國、光華路SOHO中國II、銀河/朝陽門SOHO中國、麗澤SOHO中國、SOHO中國復興廣場、外灘SOHO中國、SOHO中國天山廣場以及古北SOHO中國，這些項目的總可租建築面積約為79萬平方米。

出售資産並非潘石屹的最終目的，退出中國房地産市場或是其本意。

2020年3月開始，其接連與黑石、高瓴資本等接觸，尋求SOHO中國私有化路徑，與此同時，其私有化的對價亦逐步降低，但最終均以失敗告終。

“賣身”的方案行不通，散售或許是其應對市場風險的最好方式。假設本次房源全部成功出售，潘石屹将獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利将達到12.44億元。