盛洋投資虧損收窄 出售美國資産與基金贖回之間

觀點網 三四月屬于上市公司密集發布全年業績時期，“遠洋繫”旗下盛洋投資也于3月11日披露2021年全年業績。

根據業績公告，盛洋投資于去年全年錄得收入為12.27億港元，同比增長103%；分屬于公司股東的虧損為800萬港元，上年同期則虧損2.33億港元。

盛洋投資将虧損歸結為新冠疫情的作用，使得部分位于美國的房地産項目依然錄得估值下降。

作為地産金融平台，盛洋投資大約在2013年左右已将投資版圖拓展至美國、歐洲及澳洲等，此後逐漸收縮至美國、香港兩個市場。觀點新媒體統計，截止去年底該公司投資物業賬面值約96.07億港元，其中美國市場占比逾95%。

盡管資産組合持續優化調整，該公司還是不可避免受到全球經濟影響，2021年投資物業公允值産生了1.51億港元虧損。

但調整仍在進行，僅去年底以來盛洋投資一方面洽談美國不同物業的出售，一方面則陸續向相關基金管理人贖回對應基金的參與股份。

渠道不同，目的卻皆是變現有關投資，将資源分配至其他業務。

對于投資者而言，他們或許更需要盛洋投資展示地産投資所帶來的豐厚回報，實際上該公司被遠洋收購十余年以來，只有兩年淨利潤為正。

目前盛洋投資股價報0.65港元，僅稍高于52周最低水平。

連續三年虧損

盛洋投資目前主要在美國及香港從事物業投資，于美國從事物業開發以及從事其他業務（包括基金投資及證券投資）。

截至2021年底，盛洋投資資産總值約160.23億港元，同比減少約10.76%。其中，于美國、香港的投資物業分别占資産總值的57%、3%，于美國的發展中物業占比12%。而美國的所有物業投資及物業開發均由GR Realty（2020年下半年起由盛洋合並入賬）團隊管理。

具體而言，美國投資物業約19項，涉及可租賃面積約520萬平方呎，中部、西岸、東岸分别占比68%、22%、10%；估值約91.67億港元，中部、西岸、東岸則分别占比37%、55%、8%，西岸仍是最具有價值的市場。

香港投資物業主要包括港島兩幢甲級寫字樓單位及數個住宅、停車位，估值僅約4.4億港元。

其他業務方面，盛洋投資證券投資組合包括香港及境外上市證券的投資3.25億港元，同比減少40.48%；基金投資組合估值約為19.52億港元，同比減少9.42%，投資領域包括科技媒體電訊行業、房地産及新經濟行業等。

因而物業收入，資産增值的潛在資本收益，以及透過GR Realty擔任普通合夥人管理物業基金而收取潛在費用收入及附帶權益，成為盛洋投資的主要業績組成。

觀點新媒體查詢，去年盛洋投資實現租金收入約9.84億港元，同比增長95.95%；其中香港、美國的投資物業租金收入分别為1000萬港元、9.74億港元。物業租賃的輔助服務收入約為2.38億港元。

不過，該公司在其他業務的收益占比較小，包括證券投資收益僅2900萬港元，基金投資組合則錄得公允值變動收益總額4500萬港元，同比增幅分别為-50%、50%。

利潤角度看，盛洋投資“增收不增利”的情況卻依然存在，2021年分屬于公司股東的虧損較上一年（虧損2.33億港元）有所收窄至800萬港元；而去年上半年，該公司仍實現淨利潤2054萬港元。

對于虧損，盛洋投資提及，GR Realty主要位于美國中部的投資物業公允值減少所産生的虧損1.86億港元分配予有限合夥人，而公司在這些投資物業的母基金持有若幹有限合夥權益。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據觀點新媒體統計，自遠洋地産2010年收購以來，盛洋投資僅有2012年、2013年、2018年實現淨利潤為正；其余年份均處于虧損狀态，其中2015年虧損約達11.35億港元，當時主要因持股50%的SPRE基金的非現金虧損約10.12億港元，後者受國内二三線城市房地産頹靡影響了毛利率及存貨減值。

而2021年，也是盛洋投資2019年以來連續第三年業績淨虧損。

資産組合調整長路

在價值導向投資策略下，盛洋投資的資産組合也經歷了持續調整。

2021年該公司于美國的可供租賃面積已減少192萬平方呎，同比降幅26.84%。其中包括去年5月出售阿拉巴馬州一幢寫字樓及多個停車位，總代價6700萬美元，據此錄得收益3400萬港元。

去年10月，盛洋投資還就出售美國北卡羅來納州一幢寫字樓物業進行洽談，總代價2306萬美元，但買方此後通知終止買賣協議。11月雙方訂立第二份修訂版本，将代價修訂為2235萬美元，這筆交易于今年1月确認，因而所産生的收益並未列入2021年财報。

除此以外，去年11月盛洋投資向兩項基金投資的管理人發出贖回通知，以贖回其于Global Active Fund Limited的34.14萬股參股股份，以及Neutron Fund Limited的Neutron

Asia Absolute Return Fund應占的8萬股股份，贖回共計産生所得款2.47億港元，對應收益800萬港元。

據觀點新媒體了解，上述兩個基金均是2013年盛洋投資的新投資基金，投資類型分别對應全球上市股票及期貨、亞太地區上市及非上市證券等。除此以外，當時投資基金還包括Neutron Private Equity Fund Limited，以及Neutron Property Fund Limited，這主要投資于歐美國家房地産。

但並非所有贖回都産生正向利潤，今年3月11日，發布年報之余，盛洋投資還宣布，間接全資附屬公司名基要求贖回Neutron B共計15.07萬股，預計贖回錄得虧損2661.5萬港元。

無論是出售項目還是贖回基金份額，盛洋投資的根本目的均是優化業務資産組合，並通過變現将資源分配至其他業務。盡管從成效來看，這些經營策略轉化為穩健的盈利水平還需要一段時間。

盛洋投資前身為香港奇盛集團，于2010年被遠洋地産（遠洋集團前身）收購，此後先更名為“盛洋地産”再變更為“盛洋投資”，突出資産投資管理屬性。被收購後，該平台剔除貿易業務，專注于拓展物業投資和證券投資業務。

早期盛洋投資的物業投資僅有上海瑞安廣場15樓、永新大廈部分樓層及單位，年租金收入不足2000萬港元。2011年起，上海物業開始被剝離，盛洋投資轉而投資香港市場，這一年遠洋地産也開始大力發展基金業務。

觀點新媒體查詢，僅2011年，遠洋地産就成立了天津遠津綠洲股權投資基金管理有限公司，設立遠津沣德、瑞德兩支境内基金，在境外則與KKR合作建立美元地産私募股權基金“盛華地産基金”。

盛洋投資也在遠洋的轉型中承擔了相應角色，該公司曾提及，公司基金管理業務于2012年開始鞏固，盛華基金便是共同控制公司之一，應占業績從0增加至218.4萬港元。2013年，公司進一步投資多個投資基金（如上文所述）。

2016年，盛洋投資的發展重點領域之一是在GR Realty的戰略性投資，截止同年末後者所管理的資産約18.2億美元，涉及美國20個州65項商業物業，面積約1340萬平方呎。

值得一提的是，遠洋集團董事局主席李明也于2016年表态稱，未來公司銷售規模有相當一部分會來自地産金融。

但迹象顯示，面對美國經濟環境變化及當地房地産市場不均衡發展，GR Realty選擇收縮投資半徑。2017-2020年，該平台管理的投資物業數量從59項持續減少至28項，2021年最新披露數據則是19項，而海外市場波動也最終導致盛洋投資多年虧損。

目前，盛洋投資在美國還擁有紐約的3項開發物業，主要為住宅性質，預計總樓面面積約29.7萬平方呎，竣工時間約在2022-2025年。這部分物業也由GR Realty管理。

相比于盛洋投資，遠洋另一個平台“遠洋投資”近年來發展勢頭或許更值得關注。

遠洋資本前身為2013年成立的“遠洋地産房地産金融事業部”，此後該平台陸續投資北京、武漢等地項目，至2015年管理規模已突破百億人民币，次年突破200億大關。2020年，遠洋資本受讓盛洋投資控制權，同年管理規模突破1332億元。

今年2月消息，遠洋資本宣布設立國内首支地産特殊機會美元基金，總規模為6億美元，這也是其第三只房地産美元基金。