港資也快跑 新世界首個輕資産K11選在了上海金橋

觀點網 更喜歡“十年磨一劍”的港資，似乎也開始要快跑了。

3月16日，K11集團宣布，成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目，這是K11在上海第三個商業項目，也標志着K11集團正式進軍輕資産管理市場。

K11創辦人鄭志剛表示，相信上海金橋K11 Select項目将成為集團另一個文化零售新地標，並以此為起點，把輕資産業務延伸至全國各個城市。

輕資産，似乎已經成為規模擴張的代名詞，新世界發展亦有此意。

目前，新世界發展在香港及中國内地合共營運17個K11項目，預計到2026年，項目将會遍及内地10個城市合計38個項目，總建築面積将達到280萬平方米。

或許沒有一種商業模式是永恒不變的，從自持到輕資産，新世界也在改變。在K11計劃中，預計2023年底商業管理輕資産項目将增至10個。

首個輕資産K11

淮海中路商圈之後，K11将第三座項目選址金橋。

3月16日，K11集團宣布，成功投得由上海浦發上城置業有限公司公開招標的上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目。K11計劃就品牌管理輸出進行積極探索與業務合作，通過定制開發及輕資産運營等多種創新方式，拓展文化零售線下場景和流量入口。

透過輕資産管理的合作模式，K11将旗下專為新世代打造的“文化沙盒”K11 Select首次引入上海。

觀點新媒體了解到，K11 Select是K 11子品牌，此前已在武漢、天津成功開出運營。這一品牌核心客群更加年輕化，針對18-25歲新一代消費者“對未來的無限想象”與“嘗新”的消費訴求。

據悉，這一項目将打造成文化零售概念的商業項目，與已經開業上海K11購物藝術中心和正在建設的淮海中路K11項目發揮協同效應。

資料顯示，此次中標項目地塊總占地面積約42萬平方米，處于地鐵9号線、12号線換乘站金海路站及14号線桂橋路站三軌交地鐵上蓋。

根據控規，整個區域開發體量是77.92萬平方米，K11拿下的區域是其中商住辦部分，總開發體量大約是63萬平方米（住宅8.35萬平米、商辦32.2萬平米、研發22.06萬平米）。

将第一個輕資産項目選址上海，似乎不難理解。

選址永遠是商業地産項目追求的最高準則，上海作為國内最開放的門戶城市之一，早年便是必争之地。

從南京西路到淮海中路，從靜安寺到徐家匯，絕大多數高檔購物中心和寫字樓由港資持有運營。這其中包括新世界中國、新鴻基地産、恒基兆業、恒隆集團、嘉里建設等在内的幾乎所有知名港資。

新世界的第一座K11便選址于此。

2013年，中國内地第一座K11購物藝術中心在上海開業。彼時，地下三層的莫奈展開放了3個月，觀展總數超過30萬人次，單日最高6000人次，領跑上海一衆購物中心，商鋪租金與辦公樓租金随時上漲。

2020年8月，新世界再以41.11億元競得淮海中路一宗商辦地塊，打造上海第二座K11，次年7月30日，項目正式動工。根據規劃，将采用開放式商業街區形态，通過花園廣場、垂直綠化、景觀庭院，将設計與淮海公園的自然景觀有機結合，打造城市中的花園綠洲。

從區位看，金橋顯然與淮海中路差距甚遠。不過，具備較大商業發展潛力。

作為上海主城區九大城市副中心之一，金橋不僅是上海“金色中環發展帶”的重要節點，更是上海東北部的公共活動中心以及南北創新走廊的核心支點。

據觀點新媒體了解，2021年前，金橋仍是一個商業較為匮乏的區域，但随着嘉里巨峰路TOD項目、浦東萬象天地、金橋碧雲綜合體等商業項目拔地而起，有望成為下一個商業密集區。

2021年，浦東萬象天地開工，這一項目為華潤輕資産項目，攜手浦開集團共同打造；同年嘉里建設聯合GIC（新加坡政府投資公司）以總價60億拿下上海浦東巨峰路TOD綜合體項目，打造上海第三座嘉里中心，近期該綜合體項目正式開工；2021年，日本三井不動産帶來的中國首家LaLaport啦啦寶都正式開業。

“金橋原來叫進出口加工區，是産業重點。商場做得好，人氣就會旺起來。”上海中原分析師盧雲曦認為，這一區域具備潛力，具備産業和人口，但是中高端商業少，屬于空白點。

“金橋商業發展超過15年，但是整體的市場水平以及發展狀态仍處于雛形階段，需要有更多更好的載體的提升。随着整個城市的核心發展圈的外拓，城市副中心的規劃落地，金色中環産業帶的發展，對于現代商貿的發展需要有新的商業形态和業态的加入。”

第一太平戴維斯華東區策略顧問部高級董事、主管朱鋒亦在接受觀點新媒體采訪時指出，金橋納入副中心規劃以後，正面臨着産業升級，從工業2.0升級到工業3.0以及現代商貿服務業的發展，會帶動整個區域的提升。

並且，随着将來浦東東站的規劃，承接上海北門戶以及更大範圍内的浦東區域的輻射，浦東的核心會逐漸逐漸向東延伸。金橋區域将越來越呈現出核心商圈的作用和價值。

新世界K11快跑

2008年，具備相當藝術造詣的鄭志剛創立藝術與購物結合的K11商業品牌。這一品牌融合藝術、人文、自然三大核心元素，将藝術與商業相結合。在購物之余，人們還能夠進行一繫列的藝術活動體驗。

“藝術是K11的DNA，但不是主題。K11不是做主題型消費。因為做主題，新鮮感會慢慢減少，商業是本質、藝術是靈魂，人文及自然只是K11的附加值。”

盡管是新世界旗下品牌之一，但在多數人看來，K11更多帶有“鄭志剛”的標簽，因為賦予購物中心藝術的靈魂完全符合鄭志剛的個人意志。

現在，K11已逐漸成為新世界發展的業績增長點。

疫情影響下，2022财年上半年，新世界發展整體租金收益率上升9%，整體分布業績按年上升26%，新世界發展将其歸功于全線K11項目錄得較好表現。

觀點新媒體了解到，報告期内香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場僅上升8%；中國内地K11零售額上升39%，而内地整體僅上升4%。

3月15日，新世界發展召開2022财年中期業績後非交易路演，據參會者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司内部公布“quic kwin”（快赢）戰略，並很快督促手下團隊開展相關工作。

新世界發展對于商業項目同樣進取。不過，由于以往K11均采取自持方式獲取項目，這十年來擴張速度不算太快，截至目前合共營運17個項目。

按照規劃，K11将在未來4年增加21個新項目，即總運營項目将達到38個，運營面積達到280萬平方米。

對于持有商業為主的港資來說，這一挑戰不小，而輕資産方式能夠讓K11快速跑起來。

此次入局輕資産，K11集團表示，輕資産模式能夠加速商業管理業務拓展，緊密把握國内零售消費市場在後疫情時代的強勁反彈和復蘇機遇，進行商業新戰場的戰略性布局。

朱鋒則表示，往往一個地産開發項目，快則4-5年，慢則8-10年，對于項目拓展速度慢，涉及的資本投入量大。

“衆多企業投身輕資産，一方面輕資産對于品牌拓展所需要投入的資金會更少，合作模式更為靈活，獲取項目的方式和風險更低。另外一方面輕資産輸出能更快速更高效的拓展品牌。能在短期内形成規模效應。”

那麼，快速復制是否會導致審美疲勞？此前據新世界發展管理層介紹，K11從來不會盲目復制成功模式，每個地方的項目時都會因應當地文化、風土人情加入本地特色。

“在以文化零售先鋒模式為指引的前提下，推廣多元文化，並致敬本地的人文與藝術。”比如，廣州K11内部整體設計融合了具有嶺南特色的榕樹形象，天津K11室内設計主題融入天津獨特的運河文化。