年報觀察丨SOHO中國現金渴望

觀點網 SOHO中國遠比外界想象的堅挺。

過去幾年，每當其披露中期業績、年度業績時，外界總以為這可能就是最後一份。出售、或是私有化，是過去以及今天在談到SOHO中國時被關聯最多的詞。

而在3月24日，終于又如期等來SOHO中國2021年經審計的年度業績公告。

事實上，SOHO中國的營業收入由租金收入及出售物業單位兩部分構成。2021年度，SOHO中國實現租金收入約17.42億元，2020年約為15.38億元，同比增長約13%。

出售物業單位方面，期内並無相關收入，而2020年這一數據約為6.54億元。也由此，SOHO中國2021年度營收同比下降約20.53%。

盈利方面，SOHO中國2021年度毛利約為14億元，相較2020年大致持平；租賃業務毛利率約為80%，2020年約為76%，較上年下降4個百分點。截至2021年末，SOHO中國各項目平均出租率85%。

2021年，SOHO中國權益股東應占淨虧損約為1.31億元。截至年底，SOHO中國淨資産負債率約為44%，平均借貸成本約為4.7%。

收租生意

租金收入是SOHO中國2021年的全部收入來源。目前SOHO中國持有的項目包括位于北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。

于2021年，上海古北SOHO第一次實現滿租，北京麗澤SOHO出租率也達到了80%，為該項目入市以來的最高水準。

據戴德梁行的市場數據，2021年北京和上海甲級辦公樓淨吸納量分别達到了84萬、142萬平方米，甚至超過了疫情前水平，京滬兩地的租賃需求得到了相當程度釋放，平均租金和出租率都有所上升。

盡管如此，持續小規模爆發的新冠疫情以及教育行業的“雙減”政策等都給辦公和商業樓宇租賃市場帶來了相當的負面影響。

來源：企業公告

從各項目的出租率及租金收入水平上來看，位于北京的前門大街項目及望京SOHO項目的出租率較上一年度有明顯降低，分别由2020年的92%、83%降至77%、76%。但租金收入卻不降反增，也因此在營收上並無過多影響。

北京麗澤SOHO出租率仍為最低水平，但較上年的60%已有明顯提升，並帶來明顯的租金收入提升。

據了解，麗澤SOHO位于北京麗澤金融商務區的核心位置，該地段是北京市重點發展的新興金融區，将成為金融街的擴展，而金融街區域是全球租金最昂貴的辦公區域之一。

現金渴望

2019年以來，SOHO中國已連續三年中期及末期無派息。最近一次派息還是在2018年，SOHO中國每股派息0.03元。

從市場觀點來看，上市公司不派息分紅主要是兩方面原因，一方面企業經營情況較差，資金方面捉襟見肘，另一方面則是不願意分紅，把錢用于擴大投資或維持正常生産經營。

截至2021年12月31日，SOHO中國賬面總資産約為704.47億元，總負債約為333.47億元，淨資産負債率44%。

于2021年12月31日，SOHO中國的總借貸共計約179.98億元，其中一年内到期部分約16.64億元，一年以上到期部分約163.34億元。于2021年12月31日，SOHO中國約174.09億元的借貸以集團的投資物業作為抵押。

從負債方面來看，SOHO中國似乎正承受着一些壓力。但事實上，潘石屹資産變現的心思近乎人盡皆知，甚至不惜打折降價出售。

就在今年3月，SOHO中國官方透露，以七折價格推出3.2萬平方米的優質房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等９個項目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業及公寓各類業态，其中不乏包含租約及市場稀缺的整層房源，租金回報穩定，投資性價比極高。

更甚至，SOHO中國将傭金獎金比例提高到交易額的4%，遠高出行業平均水平。若不考慮潘石屹無心經營這一可能性，推動SOHO中國一次次選擇資産變現還會有什麼樣的原因？

對于出售動機及資金流向，潘石屹曾明确回應外界猜測，他表示，銷售房源的收入将全部用于降負債，不會用做股票分紅。

據剛發布的年報數據，2021年，SOHO中國權益股東應占淨虧損約為1.31億元，虧損的主要原因是由于公司附屬公司發生的一次性稅費開支約為4.39億元。

2021年12月17日，SOHO中國曾公告稱，其附屬公司北京建華置地有限公司收到北京市稅務局稽查局對其做出的《稅務處理決定書》和《稅務行政處罰決定書》。

北京稅局在《決定書》中認定建華置地少繳企業所得稅和土地增值稅1.98億元。建華置地應在收到《決定書》後支付上述稅款、滞納金及罰款共計人民币7.09億元。

就在2021年度業績公布前不久，據北京市市場監督管理局網站公示的行政處罰信息，2022年3月21日，SOHO中國旗下北京搜厚物業管理有限公司負責運營北京銀河SOHO、SOHO尚都、丹棱SOHO、前門SOHO、中關村SOHO、麗澤SOHO、SOHO北京公館、三里屯SOHO、望京SOHO、朝陽門SOHO、光華路SOHO、朝外SOHO、建外SOHO、SOHO嘉盛中心等項目的15家物業管理公司存在加收電費、在電費中加收其他費用等違法行為，共計違法收取費用7685.84萬元，被北京市各區市場監督管理部門責令返還違法收取費用，並處罰款總計1.15億元。

SOHO中國物業關聯公司北京搜厚物業管理有限公司10家在京分公司因存在向終端用戶加價收取電費、以電力改造服務費的名義向終端用戶收取增容費用行為，違反了《中華人民共和國電力法》相關規定，被北京市市場監管部門罰款合計約7901萬元。

在更早些時候的2021年12月初，上海市市場監督管理局官網顯示， SOHO中國旗下的7家物業公司因存在向商戶加價多收電費的電力價格違法行為被處以警告並合計罰款8664萬元。