底價135億 上海地産聯合體拿下南外灘巨無霸商辦地

觀點網 這個結果並不令人意外。

3月29日，據上海土地市場官網，上海南灘城市建設發展有限公司聯合上海濱和城市建設發展有限公司，以底價約135億元競得上海黃浦區一宗6.6萬平米商辦用地，折合樓闆價49126元/平米。

其實，在該宗地挂牌之際，因地塊位置特殊且出讓條件嚴苛，便有猜測具備相當實力的本地國企具備較大拿地可能性。

此時這一猜測被印證。

觀點新媒體從企查查中得知，南灘城建由四家企業分别持股31%、23%、23%、23%，背後股東分别為上海外灘投資開發、上汽集團、上海地産與錦江國際；濱和城建則由上海外灘投資開發（集團）有限公司與上海地産分别持股50%。

其中，上海外灘投資開發由黃浦區國資委全資持有，余下三家公司背後為上海市國資委。

“巨無霸”

這是上海2022年首宗出讓的超百億價格地塊，也是上海有史以來起拍價第8貴的地塊。

地塊雖不大，但位置卻得天獨厚。資料顯示，該地塊是董家渡大區域最後一個商辦地塊，出讓面積約為6.68萬平米，計容面積約為27.5萬平米，名為黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間。

從區位看，地塊位于南外灘董家渡區域，上海商務核心地帶，與綠地外灘中心一街之隔，占據了約400米的黃浦江一線濱江岸線，土地用途為商業用地、辦公樓，其中商業用地出讓年限為40年，辦公樓為50年。

由于地塊位置特殊，出讓時也限定了較為嚴苛的條件。該地塊出讓範圍内有6處文物保護點和一般歷史建築，文物保護點按照相關規定程序批準予以保護更新，一般歷史建築保護更新建築面積不少于9800平米。

同時，地塊需要引入的辦公業态符合黃浦功能定位、産業規劃導向，重點引進持牌金融機構（3家及以上），並需在簽訂土地出讓合同後三個月内，與引入的持牌金融機構（3家及以上）簽訂協議，協議須明确引入持牌金融機構在本項目開工後一年内落戶、落稅至黃浦區，並在綜合驗收後一年内入駐本次出讓地塊，明确後續新設企業及各類創新業務優先落戶黃浦區。

彼時就有聲音指，該地塊大概率延續董家渡復星地塊的開發模式，由國企出面拿下該地塊，並直接引入金融企業總部，助力黃浦總部經濟。

另外，327-01地塊範圍内配建海事、道路運輸、輪渡、環衛自用管理用房建築面積不少于12630.11平方米，327街坊地下一層統籌設置地下建築面積不小于500平方米的生活垃圾可回收物轉運站1處。

根據出讓條件，受讓人應當按出讓年限整體持有商業物業及辦公物業，這也就意味着，地塊受讓人僅能通過後期運營實現回報。

聯合體

此次拿地涉及四家企業，分别是上海外灘投資開發、上海地産、上汽集團與錦江國際。

上海地産與錦江國際關繫密切，2021年6月，錦江國際集團19%股權被無償轉讓至上海地産。

無償劃轉前，上海市國資委和上海市财政局分别持有錦江國際集團90%和10%股權；無償劃轉完成後，上海市國資委、上海地産和上海市财政局将分别持有錦江國際71%、19%和10%股權。

這被認為是城市更新上的資源互補。

觀點新媒體了解到，錦江國際集團是上海市國資委控股的綜合性酒店旅遊企業集團，除酒店、旅遊、客運三大主營業務外，還運營地産、實業、金融等産業。

其中，錦江國際全資子公司錦江地産投資建設了錦馨苑、里昂花園(古北新區)、海斯大廈等地産項目；錦江國際下屬錦江金融是經中國人民銀行總行批準成立的非銀行金融機構，為錦江國際提供金融服務，例如為集團成員企業辦理産品消費貸款、發行财務公司債券、提供擔保、同業拆借等業務。

而上海地産則被稱為上海“存量地主”，由上海市國資委控股，專注于城市更新項目，包括區域整體開發、舊區改造、城中村改造、生态環境建設、保障房及租賃住房建設運營管理、美麗鄉村建設、黃浦江碼頭岸線投資建設管理、灘塗生态、開發區建設和功能提升、大衆養老等。

2020年7月，上海地産成立“上海市城市更新中心”，彼時管理層稱，未來三年上海地産集團（城市更新中心）将參與黃浦、虹口、楊浦等區70個舊改地塊，面積80多萬平米，加上部分“毛地”托底，預計占全市舊改總量70%以上。

2021年6月2日，上海地産集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資聯合發起成立總規模約800億元上海城市更新基金，定向用于投資舊區改造和城市更新項目。

值得關注的是，更早之前，錦江國際曾與上汽集團實施戰略合作，以錦江汽車和上汽享道出行合作為基石，通過雙方的牌照和車輛等資源，探索線上平台合作，打造中高端、安全的綠色能源汽車出行服務提供商，實現傳統出租和租賃汽車行業向現代出行服務産業的轉型升級，合力為上海打造一道亮麗的城市交通風景線。

另外，還将重點在金融投資、生态構建、互惠服務等領域開展合作。

上海地産

此次拿地之前，上海地産曾進行一繫列“減重”。

2021年8月，上海地産轉讓挂牌轉讓旗下上海虹權置業有限公司100%股權及債券、上海虹極置業有限公司100%股權及債權，挂牌起始總價43.2億元。

上述兩家公司的主要資産為位于上海闵行區兩宗商業地塊，總土地面積199.51畝，總建築面積24.12萬平米。

上海地産的資産轉讓動作頻繁，一月後，上海地産三林濱江生态建設有限公司挂牌轉讓全資子公司上海淞澤置業有限公司95%股權及106.25億元債權，轉讓價格為121.96億元。

觀點新媒體獲悉，上海地産三林濱江生态建設由上海地産與浦東新區國資委共同出資成立，其中上海地産集團持股占比為73.75%。

該公司主要資産為上海浦東三林9單元地塊開發經營管理權，項目具體由四幅宗地組成，占地面積合計11.34萬平方米，計容面積合計36.08萬平方米，還有部分地下面積，合計總開發體量約56.9萬平方米，項目涵蓋了住宅、商業、辦公及相應的配套設施用途。

這一項目最終被上海地産子公司中華企業與關聯方上海世博土地控股有限公司成功拿下。更像是上海地産左手倒右手的資産整備，由上市平台中華企業進行後續開發，幫助母公司解決現金流壓力。

值得關注的是，近期中華企業通過上海聯合産權交易所公開挂牌轉讓上海市黃浦區21街坊項目50%股權及相關債權，這一項目是位于上海位置最好的住宅地塊，距離國際飯店僅200米，該項目另一合作方為世茂，目前也已将股權出售。

“上海地産作為功能保障類國企，，不僅負責房地産開發，更多的是承擔社會責任和功能性業務。”上海中原分析師盧文曦指，雖然是國企，但也存在一些資金壓力，因此一些項目到一些節點就會正常退出，後續拿地也有較為寬裕的資金。

在2021年7月召開的2021年經營目標運行年中分析會中，上海地産總裁管韬萍就表示，要進一步增強資金集中管理意識，提高資金使用敏感度；加快資金回籠，确保集團長期健康發展。

除了此次聯合拿下南外灘“巨無霸”商辦地，上海地産于去年末斥資22.7億元拿下虹橋商務區3宗商業用地，並近期以45億元接下世茂位于上海虹口區外灘黃浦路199号的“上海外灘茂悅大酒店”。