解局 | 鴻坤美元債違約前後

觀點網 理财産品的暴雷風波未散去，鴻坤又迎來了美元債違約，正式走到了信用債實質性違約的地步。

5月10日，北京鴻坤偉業房地産開發有限公司發布公告稱，其于4月8日到期應付的BJHKWY 14.75 10/08/22票據項下利息1423.375萬美元，目前30天寬限期已過，公司未能在寬限期屆滿前付款，因此發生違約事件。

據介紹，截至公告之日，上述票據的未償本金總額為1.93億美元，債券年利率為14.75%，每半年于每年的4月8日和10月8日到期付息。票據到期日為2022年10月8日，用于為在岸債務進行再融資和一般公司用途。

對于此次違約，鴻坤給出的理由是：受宏觀經濟環境、房地産行業、金融環境和2019冠狀病毒疾病影響等各種不利因素的影響，本公司無法償還應計但未付的利息。

為了穩定投資者情緒，鴻坤表示，公司正在評估其流動性狀況、整體業務運營和運營環境，積極實施有效的流動性解決方案，並密切關注情況。公司還将積極參與與票據持有人的對話，以期達成一致的解決方案，並保護公司利益相關者的最佳利益。

美元債始末

據觀點新媒體查閱過往信息，出現違約的美元票據，也是鴻坤試水的唯一一項美元債項目，債券簡稱“HKI INV N2210”。

鴻坤首次發行美元債是在2019年9月。據鴻坤集團官微當時消息，9月27日，北京鴻坤偉業房地産開發有限公司首次成功發行1.1億美元境外公募債券。該筆美元債的惠普評級為“B”級，發行期限為3年，将于2022年到期。此外，投資者有權決定在發行第2年後将債券回售給發行人。

2019年11月19日，該美元債券增發4000萬美元，總規模至1.5億美元，利率不變，維持14.75%。

之後有關鴻坤美元債的發行消息不多，至2020年5月，鴻坤集團再次在官微披露，公司成功發行了5500萬美元公募債券，並将與前述發行的1.5億美元債券合並。

2020年12月4日，鴻坤集團補充表示，于2020年5月28日成功增發5500萬美元公募債券，該筆債券已與2019年10月8日及2019年11月19日發行的債券合並，並于2020年12月4日在港交所挂牌。合並完成後，債券規模為2.05億美元。

據公告信息顯示，這筆2.05億美元債券是鴻坤僅有的一筆存續美元債，扣除2021年的還款後，目前未償本金總額為1.93億美元。

相比其他因美元債暴雷的房企而言，鴻坤的美元債規模並不大，但從首筆美元債發行節點可以看出，該公司彼時或已經出現資金承壓問題。

觀點新媒體過往報道顯示，2019年金融收緊進一步限制了房地産美元債的發行，當年7月國家發改委發布“778号文”，要求房企發行外債只能用于“置換未來一年内到期的中長期境外債務”。

興業證券在2019年初一份報告中曾指出，房地産行業的資質較差，高收益債占比大，銀行的投資級債券占比則較高。因此，房地産美元債的發行利率顯著高于中資美元債的平均水平，比如2018年前者接近10%，後者則在6%上下。

如此看來，在政策收緊以及利率高企的環境下，若境内融資通暢或者資金流充裕的房企，或許不會選擇發行如此高息美元債，但鴻坤美元債年利率卻達到14.75%。

資金窘境

近年的債券年度報告數據顯示，鴻坤籌資活動産生的現金流量淨額都是負值，融資渠道嚴重不暢。2018-2021年，籌資活動産生的現金流量淨額分别是-12.69億元、-52.57億元、-37.63億元、-53.51億元。

其實回看鴻坤近幾年的業績與财務數據可以發現，其各項指標表現也並不理想。

2018-2021年，鴻坤歷年簽約金額分别是170.50億元、172.20億元、175.40億元及91.61億元。前兩年銷售增長乏力，去年更是出現大幅回調。

在銷售回款一欄，2018-2021年分别是121.16億元、122.77億元、105.19億元、74.78億元，呈逐年下降趨勢；對應的銷售回款率則是71.00%、71.30%、60.10%、81.62%，與房地産行業平均約90%的回款率相比，差距明顯。

營業收入方面，2018-2021年度，公司分别實現營業總收入81.75億元、 96.66億元、88.99億元、120.78億元（分别實現主營業務收入79.97億元、94.16億元、87.01億元及104.98 億元）；分别實現淨利潤11.73億元、9.05億元、3.91億元及為-39.08 億元。

公司債券年度報告還顯示，其2018-2021年期末現金及現金等價物余額一項，近四年分别是45.44億元、34.68億元、24.78億元及10.50億元，同樣在逐年下滑。

所以在2021年的債券年度報告中，“重大風險提示”部分，鴻坤羅列的前三項内容就充分展現了其面臨的資金窘境。

第一項是關于經營業績下滑：公司2021年年度淨利潤為-39.08億元，2020年末經審計淨資産為124.34億元，2021年年度虧損金額超過上年末淨資産的30%。公司本年度發生重大損失主要繫受到新冠疫情和房地産政策持續收緊的影響。若公司未能采取積極措施消除以上因素帶來的影響，可能會影響公司未來償債能力。

第二是債務集中償付風險。公司2021年末有息負債為100.92億元、其中2022年到期的債務達到53.52億元，超過有息負債總額的50%。公司在未來的一年内償債壓力較大，若公司流動性出現問題，可能會存在不能及時兌付的風險。

再有就是“資産負債率較高的風險”。公司2019年末、2020年末和 2021年末資産負債率分别為 80.26%、79.83%和 86.53%，資産負債率總體上呈現上升趨勢。杠杆率較高有利于加快公司業務發展速度，提升公司的盈利能力，同時也提高了公司的風險管理與合規等方面壓力，且在市場環境發生不利變化的情況下，公司的财務風險也随之提高。

事實上，在此次美元債正式違約前，有關其資金鍊暴雷的消息就有流出。

3月底，鴻坤金服30億元理财産品因未能兌付問題而遭到投資人追讨。對此，鴻坤4月份發布官微表示，資本闆塊中的“鴻坤财富”已于3月停止運營，面臨産品兌付困難，“過去的三年間，在疫情和行業的雙重壓力下，集團的各大業務闆塊面臨巨大的資金壓力，公司上下竭盡所能開源節流”。

但鴻坤又表示“絕不躺平”，正在積極盤活現有資産，采取靈活的兌付方式，既有現金兌付、實物兌付又有現金和實物相結合的方式。

也許和其他暴雷房企一樣，要順利完成債務重組，出售資産與維持運營、保證銷售回款依然是主要手段。