解局 | 俊發賣了螺蛳灣兩塊地

觀點網 5月24日，俊發集團成功轉讓新螺蛳灣2宗面積約161.23畝住宅地，累計置換出26.65億的現金流，一定程度上緩解目前的流動性困難。

觀點新媒體了解到，此次地塊交易中，一宗轉讓至雲南元澈房地産有限公司名下，轉讓價格為人民币6.06億元；另一宗轉讓到雲南玺佳房地産有限公司名下，轉讓價格為人民币20.59億元。

按2019年的拿地價計算，兩地塊總價約19.2億，2年後以26.65億轉讓，可以說相比拿地時多賺約7個億。

在4月的媒體溝通會上，就企業的流動性困難，俊發創始人李俊曾表示，目前正在與央企洽談，5月會有重大消息披露，接近百億元的項目合作與資産處置計劃。

到了5月，俊發集團資産處置消息也越來越多，月初先後轉讓了子公司的股份及新增股權出質。月末，通過出讓地塊“回血”近26億元。

如5月5日，俊發集團轉讓了子公司深圳市俊發房地産有限公司5%股權，由廣州唐鑫貿易有限公司接盤。

5月6日，俊發集團新增股權出質，質權人為廣發銀行股份有限公司昆明金碧路支行，出質股權標的企業為雲南俊辰房地産開發有限公司，出質股權數額為13.7億元，占所持股份比例為96.48%。

回看此次俊發集團的債務危機，從傳出到确認，到與央企洽談合作，再到5月披露重大交易信息，處置速度並不太慢。

開端

4月份，俊發集團召開業主與媒體溝通會，集團創始人李俊出席並就俊發集團的現狀、發展舉措做了發言，表示要“重新執掌俊發，全力以赴保質保量完成3.6萬套住房的交付，給大家一個滿意的交代”。

時隔20年，李俊再次走到媒體鏡頭前，卻是因為逾期的信托貸款。

彼時，李俊對俊發中建投信托違約債務則回應，由于雙方溝通問題，中建投六個月寬限期的展期信托，沒能通過。目前信托方已經同意，項目已經恢復銷售，6個億信托計劃在到期未能償還情況下也會由總公司償還。

據了解，中建投信托·安泉560号集合資金信托計劃開始發行于2020年10月20日，規模4億元，産品期限18個月，融資方為雲南瑞玖房地産開發有限公司，所募資金投向俊發集團昆明安甯的“俊發城”項目。

針對債務延期，俊發集團表示，受安甯俊發城疫情影響，導致銷售緩慢。目前項目抵押值及貨值均足以覆蓋中建投貸款余額，在疫情好轉後，銷售也會逐漸恢復，有信心在2022年10月23日前還款。

對俊發集團這次流動性危機，早在今年2月，惠譽将俊發地産的長期外币發行人違約評級從“B+”下調至“B-”，展望負面。

觀點新媒體了解到，惠譽評級下調的原因是俊發地産流動性和融資渠道有所削弱，負面的展望反映了為2022年10月和12月到期的資本市場債務再融資的不确定性。

目前，俊發集團僅存續了一只美元債，存續規模2.37億美元，票息11%，将于今年12月24日到期。

2月份惠譽就預言，俊發地産可能不得不依靠資産處置來解決于2022年下半年資本市場債務到期的問題。

截止到2021年6月底，俊發地産的非限制性現金/短期債務的比率從2020年底的0.8倍降至0.4倍，意味着即将面臨巨大的償債壓力。

俊發地産在2021年6月底的無限制現金為45億元人民币，而于2022年10月到期的境内公司債券為20億元人民币，有2.37億美元債券于2022年12月到期以及于2023年3月到期的20億元人民币公司債券。

“公開披露截至2021年末，俊發集團總資産1580億元，權益有息負債263億元，未售土地儲備資源3872億元，其中已确權拿到土地證的貨值有1263億元。”李俊在4月28日的發布會中表示。

從這組數據的表面上來看，俊發集團的資産覆蓋有息負債綽綽有余。

但從2021年下半年開始，俊發集團就因裁員、拖欠民工薪資等問題，被外界讨論。雖然李俊表示“目前俊發不存在資不抵債的情況”，但無法回避短期資金陷入流動性困境的現實。

偏安

被業界稱之為“雲南一哥”的俊發集團，最早創建于1998年。近幾年雲南土地供應市場上，俊發拿地最多，龍湖、招商、中鐵建等少量拿地，但數量遠不及俊發。而萬科、融創、碧桂園等頭部房企均未在雲南拿地。

省會昆明作為俊發集團的“大本營”，自2021年下半年以來房地産長期處于持續下行趨勢。

觀點新媒體了解到，今年一季度，昆明商品住宅均價為13731元/平方米，供求量為近3年次低點，價格降至14000元/平方米以下。

但昆明住宅的整體存量逐年攀升，截至2022年3月，存量從2019年的624萬平方米升至目前的916萬平方米，去化的周期從2020年下半年的小于1年，升至目前的約2年。

2020年以前，昆明房地産投資增速高于全國水平。但2021年受政策及市場影響，全國出現房地産投資增速減緩，昆明房地産投資增速大幅減緩且低于全國水平，並于10月出現同比負增長。

在“充滿危機”的去年，昆明商品房供應較2020年下降36%，成交量較2020年下降22%。昆明樓市的整體下滑，對于“重倉”昆明的俊發來說影響頗大。

這份“危機”對于俊發集團則是表現在銷售上，2021年總合同銷售額達530億元，同比下滑20%。惠譽在下調評級中表示，由于行業需求和市場情緒普遍疲軟，2022年的合同銷售額将進一步下降。

觀點指數發布的數據顯示，今年一季度，俊發集團全口徑銷售額為59億，去年同期則是100億，接近腰斬，資金流入減少，支出增加，流動性不斷降低。

在此情況下，據俊發對外透露的信息，2021年10月至今，已償還了金融機構本息95億元。

失速

另一方面，俊發集團土地市場表現依舊“勇猛”，拿下了2021年全年昆明新供應土地約1/3。

對外擴張同樣“勇猛”，去年6月上海集中供地中，俊發集團攜手上海燦輝國際集團、上海徐泾資産經營管理有限公司合力斥資15.37億元在上海青浦區拿下一宗土地。

在2017年，俊發集團曾以452億元承債式收購雲南中豪集團，接手中豪後，俊發集團成立了昆明俊奧商業有限公司，将前者旗下螺蛳灣國際商貿城收歸麾下，並将項目更名為俊發·新螺蛳灣國際商貿城。

而此次26.65億出讓的兩宗地，正是位于新螺蛳灣。

此外，承債式收購讓俊發在並購項目的同時也接下了中豪集團大量債務，與民生銀行、信達資産、工商銀行等多達21家金融機構，就債務重組達成了一致意見，並簽訂了相關協議。

後據李俊計算，螺蛳灣給俊發帶來了309億元的債務負擔，“如果俊發沒有收購螺絲灣項目，有息負債将大幅減少80%以上。”

近幾年，俊發集團持續加碼全國化戰略，分别在上海、西安、廣州等地推進當地舊改項目。2019年在廣州正式成立大灣區公司，一年内就在大灣區摘得3個舊改項目，僅廣州增城區藍山村項目投資總金額高達82億元。

依靠舊改起家的俊發集團，在舊改業務中上理應“信心滿滿”，試圖在全國復制在雲南成功的舊改經驗。

但俊發作為外來房企入局當地市場，其一對市場環境不熟悉，其二無成熟資源積累，疊加舊改項目本就是開發項目規模大、時間周期長，沉澱資金多的影響。這種局面下，舊改項目成了企業現金流的“拖油瓶”。

在去年，俊發成為了廣州舊改大撤退的一員。

根據市場人士透露，俊發去年将負責廣州城市更新業務的百余人團隊，裁員至個位數，並且撤出大灣區總部辦公樓。

不可否認，俊發集團如今的資金狀況，一部分是受到疫情和昆明樓市的影響。另一部分，還是由于自身戰略失誤以及去年房地産行業融資政策的收緊。

當市場下行、戰略失誤疊加融資收緊同時作用，導致了俊發集團現金流加速惡化的局面。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。