融創退出後 葛洲壩中建聯合體入局長沙6000畝城更項目

觀點網 這是一個大城崛起的時代。

近兩年，随着各地政府紛紛出台地方性城更政策和指導意見，一時之間，城市更新站上了“新風口”，駛入了“快車道”。

與此同時，越來越多企業加碼布局這一賽道，葛洲壩便是其一。

近日有消息明确，長沙天心區國資集團與葛洲壩集團、中建信和已形成工作專班，正積極推進天心區新開鋪片區城市更新相關工作，但具體啟動建設的時間節點要視後續工作進展而定。

據了解，新開鋪片區是長沙市主城區難得的可以大規模開發的成片區域，預計用6年時間完成更新改造，項目總投資合計約81.48億元。

而新開鋪片區城市更新項目此前由融創操盤，但受資金狀況影響，于去年12月退出。

這一次，葛洲壩聯手中建信和、天心區國資集團等“國家隊”成員入局，無疑給項目設下雙重保險。

不過，自去年以來，當地政府對該項目一些控規指標如容積率、商住比和限高等，做了很大的優化和調整，這也意味着對葛洲壩而言，新開鋪城更項目無疑是塊“難啃的骨頭”。

81億入局

過去，“地王”是葛洲壩抹不去的標簽。

在地産行業上行的那些年，葛洲壩頻繁奪得上海單價地王、南京單價地王、北京豐台單價地王等頭銜。

不過，因為市場調控和行業變化，讓這家企業多個項目遭遇限價，利潤微薄、去化難也讓葛洲壩吃盡了苦頭。

如今，地産行業進入下行階段，房企競争格局早已從增量轉入存量。這一時期，葛洲壩不再拿地王，甚至鮮少出沒公開拍地現場。

與此同時，近兩年葛洲壩接連布局城市更新賽道。

最新消息顯示，長沙天心區國資集團在網上回復投資者問題時，其中一條回復明确，葛洲壩集團與中建信和聯合體，正在跟天心區國資集團就正式協議等具體工作進行磋商。

消息表示，目前，天心區國資集團與葛洲壩集團、中建信和已形成工作專班，正積極推進新開鋪片區城市更新的相關工作，但具體啟動建設的時間節點要視後續工作推進進展而定。

據觀點新媒體了解，新開鋪片區城市更新項目位于天心區赤嶺路和新開鋪街道，北側為南二環、西臨湘江南路，東至芙蓉南路與新姚北路，南達友誼路，面積為393公頃（約5895畝），是主城區難得的可以大規模開發的成片區域。

根據最新規劃，項目要求打造一棟150米商業建築，另外該區域還有4塊純住宅地，限高在100-140米之間，預計用6年時間完成更新改造，項目總投資合計約81.48億元。

對葛洲壩而言，此次拿下新開鋪片區城市更新項目無疑能夠大幅增加該公司的土地儲備。

與此同時，由葛洲壩與中建信和成立聯合體，牽手天心區國資集團，一方面，有共擔風險的意味。

畢竟，城市更新是一項繫統性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、規劃程序復雜、開發周期和收益回報不确定等特點，對操盤企業的各項能力要求極高，由聯合體操盤，無疑能夠共同分擔資金風險。

另一方面，葛洲壩作為舊改新兵，2020年才開始加速布局城市更新業務，截至目前在雲南、河南、海南、遼甯等多個地區均簽約了相關的改造項目。

不過，葛洲壩對長沙的涉獵少之又少，而中建信和地産是中建五局旗下唯一的房地産運營平台，在湖湘深耕十八載，對長沙的人文地貌十分了解，且多次涉足長沙棚改項目，如湖南機床廠近205畝地塊的整改等。

此次，中建信和的加盟無疑能提供關于棚改、舊改，乃至長沙地區項目操盤的成熟經驗，營造一加一大于二的效果。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

融創進退

兩年前，孫宏斌冒雨考察長沙天心區棚改項目的佳話還在流傳。

彼時是2020年7月，融創中國董事會主席孫宏斌、環球融創會展文旅集團董事長鄧鴻一行來到長沙市天心區，冒雨考察了坡子街西文廟坪、城南路大古道巷等天心區相關棚改項目。

半年之後，有消息稱，融創中國正式簽約新開鋪片區城市更新項目，當時市場還流傳出融創長機項目的效果圖。

怎料世事無常，去年10月以來，融創中國一度陷入資金鍊緊張危機當中，新開鋪片區城市更新項目也成為其減緩資金壓力的一個代價。

彼時有消息人士提到，新開鋪片區城市更新項目原定2021年長沙第三次集中供地時挂牌，但在城市更新的大要求下原有規劃有較大調整，加之融創資金狀況不佳，最終該地塊未能如期挂牌。

同年年末，長沙市自然資源和規劃局在回復網友咨詢時也透露，因融創已退出，長沙機床廠地塊規劃修改方案已暫緩審批，天心區政府正在重新招商。

的确，城市更新項目體量巨大、前期投資較多且回報周期較長，急于回流資金的融創，選擇放棄是一個正确的決定。

融創撤退後，2022年3月29日，天心區政府官網發布新開鋪片區城市更新項目招商引入合作企業公告。

不過，這一次天心區政府對入局企業設立了相當高的門檻。

根據招商公告，引入的企業需要具備住房和城鄉建設部頒發的房地産開發一級資質、已開發建設住宅、商業等項目面積不低于100萬方；2020年總資産不低于1000億元；2021年世界500強企業；聯合體成員不超過5家等。

同時，中選人如為單一一方，天心資産公司持有項目合資公司51%的股權；中選人持有項目合資公司49%的股權。如中選人為一方以上的，天心資産公司應為控股股東，且其他任一一方的股權比例不得超過天心資産公司。

事實上，城市更新這類體量超大的項目，不僅對操盤企業帶來巨大影響，對于地方政府以及城市内部的區域結構、微觀市場都會帶來很大沖擊。

這也是融創撤退之後，天心區政府設立高門檻，並選擇葛洲壩、中建信和聯合體的重要原因，畢竟，國企央企的加持更能保障項目的順利推進。

但葛洲壩的入局似乎也並非結束。

根據此前長沙政府發布的2022年第二批次集中供地計劃，新開鋪片區城市更新項目已經過三次調規。

調整後，原有項目範圍内又增加了47畝古道巷純商業項目，政府希望拿地方進行整體運營，這無疑給葛洲壩、中建信和增加了難度。