商業志 | 銀泰鄭州“蹉跎”十五年

觀點網 2006年起，銀泰與鄭州數次擦肩而過，兜兜轉轉十多年，故事終于迎來結局。

7月4日，銀泰集團官微發文，《鄭州銀泰：很高興豫見你》，宣告正式落戶鄭州。

此次，銀泰商業集團與鄭州金融島建設發展集團達成全面合作協議，負責運營管理金融島沿湖商業。

換而言之，銀泰或将以輕資産入局。

金融島項目所在的鄭東新區龍湖區域，定位為“中部金融機構總部集聚區”，坐擁5.6平方公里水域及周邊設置連片的公園、人均綠地占有量為鄭州首位；具備持久的增長潛力長期利好商業發展。

沿湖商業所依托的金融島則定位為“中原經濟區金融中心”，總規劃面積325萬平方米，36幢甲級辦公樓、4幢高端公寓、4幢五星級酒店、4個文化場館、4區沿湖商業。

中小學90所，包括3家重點教育資源以及“全球人才創新創業園?中原科技城”周邊住宅規劃皆為高端住宅小區，項目數多達95個。周邊5公里辦公樓面積超過400萬平米，規劃辦公人數近20萬人。

據釋出消息，鄭州銀泰将有極大可能打造為銀泰“in”，全新的高端商業品牌，也将為鄭州商業賦予更多可能性。

中原“陸家嘴”

金融島沿湖商業位于鄭東新區北龍湖區域，地理位置十分優越，是鄭東新區“兩圓一帶“金融集聚核心功能區的重要組成部分，形成寓意吉祥的“如意”造型。

2010年“鄭州引黃灌溉龍湖調蓄工程”啟動，沿湖便是号稱河南“陸家嘴”的鄭州龍湖金融島。

金融島由鄭州金融島建設發展集團開發建設，該公司由河南東龍控股集團有限公司、重慶協信遠創實業有限公司分别持股40%，河南厚建龍湖股權投資基金中心(有限合夥)持股20%。

2017年12月，協信集團鄭州金融島公司以起拍價摘取全部地塊，包括12宗商服及住宿餐飲用地，成交價為20.73億元。其中商服用地6宗，總使用面積5.77萬平方米，住宿餐飲用地6宗，總使用面積5.84萬平米；地塊容積率在5.8-7.8之間。

地塊将打造為示範性地標建築為目標，而協信的成功摘牌，也標志着金融島項目的全面落地。

但随着協信出現企業危機，2021年9月，其持有的鄭州金融島建設發展集團有限公司40%的股權（認繳出資額24000萬元）上架阿里拍賣，起拍價24272.41萬元。但由于被執行人重慶協信遠創實業有限公司進入破産重組，該場拍賣也依程序被撤回。

金融島建設發展集團的另外兩資方之一的河南東龍控股集團有限公司由鄭州市鄭東新區城市開發建設管理公司持股78%；河南厚建龍湖股權投資基金中心(有限合夥)的合夥人之一為建業住宅集團（中國）有限公司，出資比例99.001%。

無論彼時的協信或是“河南王”建業集團，以及如今入局參與運營的銀泰集團，随便一個金融島的參與者都極具看點。

如今，沿湖商業所依托的金融島定位為“中原經濟區金融中心”，總規劃面積325萬平方米，包含36幢甲級辦公樓、4幢高端公寓、4幢五星級酒店、4個文化場館、4區沿湖商業。

據當地媒體此前報道，所有金融寫字樓、城市生态景觀、文化建築設計均通過國際招標确定，單體建築全部邀請國際、國内知名建築設計大師按照國際5A級標準設計，達到國内綠色建築和美國LEED金級建築標準。

今年3月，鄭州龍湖金融島舉行開島儀式。截至開島，内環20棟辦公樓宇已全部竣工，15家金融機構達成意向入駐；外環9棟樓宇已實現主體封頂，中原銀行大廈等9個項目已開工建設，沿湖商業已有3家商戶配套入駐。

5月，有消息稱，鄭州金融島内環商業運營公司确定為銀泰商業集團，全部内環商業後期将由銀泰商業集團整體負責招商及運營工作。而按照計劃，将于2022年10月完成首開區開業，2023年底完成内環商業項目整體開業。

首開區品牌業态則以滿足島内入駐人群生活剛需為主，包括餐飲、超時、健身美容場所等。

“意難平”強勢回歸

再說回此次銀泰落戶鄭州，倒也稱得上好事多磨。

過往十多年，由于各種原因，銀泰集團數次錯失商都。

2006年3月，因連年虧損、新型購物中心開業等影響，地處鄭州市黃金商圈的金博大購物中心面臨閉店。經營方退出後，由于優越的地理位置，吸引來不少“接盤俠”，銀泰自然也是十分屬意，然而最終不敵大商新瑪特。該購物中心于當年5月最後一天夜里更換了新的招牌：大商新瑪特購物中心金博大店。

2009年下半年開始，銀泰加速擴張步伐。2010年1月，當地媒體稱，銀泰百貨(集團)有限公司将落戶河南鄭州，項目用地已經得到确認，並已辦理該土地的“國有土地使用證”和“建設規劃用地規劃許可證”。

規劃中的鄭州銀泰購物中心位于金水路南、人民路西北(老省博物館地塊)，總建設面積14萬平方米，容積率4.5，建築密度40%，總投資10億元。後來卻因“地下商城遺址”、規劃等問題，最終無緣鄭州。

約莫六年後，鄭州市商務局公開的2015年工作要點中，明确指出培育大型商貿流通企業，推進重點商業項目建設，其中“及時跟蹤丹尼斯大衛城、中央商務區一期、奧特萊斯商業綜合體、銀泰雲谷商業綜合體、二七時代廣場、金博大二期等重點商業項目，促進其加快建設進度，盡早開業運營。”之後，卻也“不了了之”。

至此，銀泰鄭州落戶之路可謂一波三折。

2021年6月鄭州市首次集中供地，位于鄭東新區金水東路以南、東風南路以西、七里河北路以北的190余畝商住混合土地拍賣，各路消息都稱此次非銀泰莫屬。

“量身定制”的地塊将引入“in繫列”銀泰購物中心、華爾道夫酒店，同時還配套有250米超高住宅、5A甲級寫字樓、公寓等。

卻沒成想，“BE文學”戲碼再次上演。經過三個小時的激烈争奪，該地塊最終由華潤以56%的高溢價摘得，成交價67.8億元。“銀泰再次敗走”成為當日土拍最大看點，再次擦肩而過也成為銀泰的“意難平”。

當時曾有市場人士分析稱，銀泰商業進入鄭州之所以引起業内廣泛熱議，一方面是由于出色的項目位置；另一方面鄭州高端商業項目短缺，希望能以一個新的高端商業項目，吸納更多高端品牌入駐鄭州。

經歷過此前種種，7月4日銀泰集團這則官宣，可以稱得上是“衆望所歸”了。

銀泰集團方面表示，銀泰商業集團與鄭州金融島建設發展集團達成全面合作協議，負責運營管理金融島沿湖商業。

在《鄭州銀泰：很高興豫見你》文中，銀泰列舉“北京+銀泰=in01”、“杭州+銀泰=in77”、“成都+銀泰=in99”，至于“鄭州+銀泰=？”，結果是顯而易見的。

據悉，金融島項目所在的鄭州市鄭東新區龍湖片區，定位為“中部金融機構總部集聚區”，坐擁5.6平方公里水域及周邊設置連片的公園、人均綠地占有量為鄭州首位。

而“in”是銀泰集團旗下全新高端商業品牌，旗下有4個商業項目，即北京銀泰中心in01、杭州湖濱銀泰in77、北京王府井銀泰in88及成都銀泰中心in99。

根據相關人士分析，鄭州銀泰負責運營管理的金融島沿湖區域，更類似于是開放街區，而有着湖泊式“中庭”的商業中心，或将使鄭州銀泰與杭州湖濱銀泰頗具相似度，成為又一座湖濱in項目。

鑒于金融島闆塊具備持久的增長潛力，長期利好商業發展，但在為鄭州商業賦予更多可能性的同時，鄭州市場是否将為銀泰帶來足夠豐厚的經營回報？尚需觀察。

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