現場 | 首購北京物業 招商房托：要為未來留下一些子彈

觀點網 “我們2019年12月到香港上市，到現在收購第一個項目，也是走出深圳的一大步。”招商房托執行董事郭瑾說。

6月30日，招商房托舉行基金單位持有人特别大會，獲高票贊成通過13.41億元向母公司招商蛇口收購北京朝陽區核心CBD地標物業招商局航華科貿中心46.41%權益。

7月5日，來到招商房托在香港舉行的媒體交流會，現場由招商房托執行董事郭瑾主持，而主席兼非執行董事黃均隆及非執行董事余志良則在深圳視頻聯線參與。

“适逢香港回歸25周年，我們在這歷史時刻完成交易，為基金持有人特别是香港的股東進一步提升價值，具有特别的意義。”同為招商房托管理人的招商局置地主席及招商蛇口财務總監黃均隆如是說。

郭瑾就指，交易對于招商局商業房托來說是一個里程碑。

的确，在是次交易之前，招商房托物業由粵港澳大灣區深圳蛇口工業區的5項優質商業物業組成，這5項物業分别是新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈和花園城，包括一棟甲級寫字樓、三棟綜合寫字樓及一棟商業購物中心。

注入是次物業後，深圳物業應占公平值将降至71.4%，北京占到接近30%，而總資産則超過100億元。

事實上，招商房托上市之初，亦曾提及母公司招商蛇口還有潛在物業可以注入，是一件順理成章的事情。不過令市場頗感意外的是，這次注入標的資産是灣區2000公里以外的北京城。

黃均隆解釋，招商房托布局在一線城市，而且都是招商蛇口區域公司所在地。招商蛇口有八大區域，其中北京就是華北區域總部，因此母公司在北京有很強大的團隊。另外，項目所在位置非常好，加上剛剛裝修改造完成，未來成長空間更大。

黃均隆續指，本次資産注入充分體現了發起人招商蛇口的大力支持，為招商房托積極提供收購北京核心寫字樓的難得機遇，不但幫助招商房托擴大了資産管理規模，使整體資産組合更多元化，也為招商房托帶來了額外的穩定收入來源，從而提升現有基金單位持有人的每基金單位分派，确實增加基金持有人的收益。

郭瑾亦指，按照2021年的情況估算，這個項目将為房托基金分派增加5.6%。

據介紹，項目位于北京東三環國貿CBD區域，是招商局在1998年就完成的開發項目，整體開發體量非常大，達到了32萬平方米，包含多棟寫字樓，亦有公寓的項目。“我們這次收購的是其中一棟位置最好的寫字樓，大概2.4萬平米，也包括一些裙樓面積，現在這個區域有非常穩定、以金融、專業服務為主的租戶。”

鑒于項目已有20多年歷史，故從2019年到去年，趁着疫情的情況，以接近1億元（9500萬元）進行了翻新改造，郭瑾指出：”今年上半年，基本上所有的收尾工作已經完成，無論是位置還是品質來說，是一個名副其實的甲A級寫字樓，對未來租金提升會有很大作用。”

郭瑾指，在2024年之前大概有50%租戶到期，由于項目改造完成，再加上今年下半年到明年疫情進一步改善，希望未來這些合同到期之後，租金水平會有更大提升。目前項目平均租金為每平方米326.83元，至于市場價大概是350至450元左右。至于出租率方面，受疫情及裝修改造影響，目前只有66.4%，希望今年能夠盡快提升到至少跟公司現在的組合差不多的水平。

郭瑾還提到，是次只收購部份股權，主要考慮是令現金流不會受到比較大的沖擊，與此同時杠杆也不會一下子提升得太多，“我們在收購之前的杠杆不到30%，通過借貸大概14億元左右，包含了整個交易的資金。總的來說，交易的利息成本不是很高，大概是1%+Hibor。”又指，為未來收購第二個或者更多項目留下一些子彈。

余志良則指，招商蛇口這兩年提出三個轉變，要從開發到開發跟經營並重，從重資産投資到輕重資産並重，從同質化到差異化轉變，在這三個轉變引領之下，意味着集團會加大對持有資産的投資。

去年，招商蛇口也提出了雙百的戰略，加大對集中商業、核心城市寫字樓等等多個業态持有物業的投資。在這樣的背景下，招商房托就會扮演一個非常重要的作用，會在持有物業投、融、建、管、退循環過程中，起到一個重要的退出的安排。所以，未來房托一定會跟招商蛇口協同發展。

“現在招商蛇口有1000多億持有物業，去年我們新增了7個購物中心，未來這些資産儲備都是房托重要的投資來源，這次收購北京資産是一個重大的突破。”余志良續指，從招商房托的角度來講，未來會内外並舉，内部只要符合條件就會優先考慮，進行相應的注入安排，在現有負債率底下，大概還有20億元的增量投資空間，希望房托不斷做大資産規模，做大戰略城市布局，提高投資人的收益水平，做大市值。

郭瑾最後指，招商房托從2019年年底上市以來就一直在找新的資産，集團提出雙百計劃，對房托是一個重大的利好。由于房托對于物業要求較高，注入或收購需為成熟及可作分派的物業，所以未來母公司輕資産運營，重資産放在房托里面，這是雙赢甚至多赢的局面，對房托的發展也是非常有利的。