樓市調查 | 珠光瀝滘巨無霸舊改15年終面世

觀點網 珠光集團終于要推出它們的巨無霸城市更新項目——瀝滘舊改。對于廣州樓市來說，這是今年以來最“激動人心”的消息之一。

瀝滘舊改是海珠區範圍内面積最大的城中村，也是廣州市中心城區體量最大的舊改項目之一。改造規劃總用地面積約151.4萬平方米。

該項目最早于1987年便開始提交拆遷改造動議，但幾經周折，至今籌備将近35載，按珠光集團進入操盤開始計算，時間也過去超15年。

它的一舉一動牽動着市場的神經。同時，如此重磅項目的首次開盤，也将為其未來十余年甚至數十年的供貨定下基調。

據了解，有關瀝滘舊改将推出其首個融資地塊14号地塊的消息，在去年下半年已開始流傳，但直到如今才塵埃落定。

時間流轉

瀝滘舊改被稱為城中村改造中的“航母”，不但體量龐大，還因為歷史悠久，令其極具代表性和研究價值。

瀝滘村兩委會即村中國共産黨支部委員會和村民自治委員會，對該村進行城市更新改造的讨論始于1987年。

當時正值改革開放初期，長期作為市場内唯一供應來源的“福利分房制度”被打破，商品房開發起步，廣州市政府也對國内外資本尤其是港資開發商持開放态度。全國第一個商品房住宅小區東湖新村，正是通過引進香港寶江發展有限公司資金，對原有地塊進行拆遷建設而成。

東湖新村項目對廣州乃至全國舊城改造起到重要的示範作用，也激勵了市内多條舊村發起嘗試，包括瀝滘村。

瀝滘舊改最初的方案就是分期分區進行，但由于整個村落面積過大，整體規劃經歷了多次難産和改寫。即便2001年瀝滘村經批準被認定為廣州市首批進行改造試點的城中村，方案研究仍止于紙面。

2007年，瀝滘村首期改造項目“星晖園”正式竣工並交付使用，只不過該樓盤的真實身份是村内自籌興建的村民公寓，住戶拿的是集體房産證。但好消息是，同年瀝滘村聯社成功吸引珠光集團進駐，雙方簽訂了全面改造的《合作意向書》。

兩年後，廣州出台《關于加快推進“三舊”改造工作意見》，並陸續加快出台相關政策性文件，推動了全市範圍城市更新的工作。

經過漫長的前期調研準備，珠光集團于2012年2月宣布正式拿下瀝滘村改造項目，按當時口徑，項目總投資額将高達23.8億美元，具體建設思路是“分期進行、滾動開發”，計劃用5年時間完成開發。

随後，瀝滘村改造補償方案在2013年8月定稿，全村投票表決則要等到2018年5月完成。當年10月，廣州市規委會審議通過針對海珠區南部海珠創新灣（瀝滘片區）的規劃，再次強調瀝滘村舊改的重要性之余，還将瀝滘村劃定于海珠創新灣範疇内。自此，瀝滘村舊改開始加速。

2019年7月，廣州最大五金塑料百貨專業批發市場之一的長江百貨交易城，作為舊改啟動區開始執行清拆。一個月後，首筆復建安置資金38.427億元到位，瀝滘村回遷復建房開工。

翌年3月，最終批復的分區分期實施方案中，瀝滘村改造項目确定采取“先復建安置區後融資區”模式，分為四期共61個地塊進行開發改造。

同年6月，珠光集團與農業銀行廣州分行、中國銀行廣州海珠支行、農商銀行、建設銀行廣州分行、華夏銀行廣州分行簽約，5家銀行對瀝滘舊改一期提供了112億銀團貸款。

資料顯示，整個瀝滘舊改更新規劃改造用地面積151.4萬平方米，建築面積436.3萬平方米，復建房面積213.58萬平方米，融資地塊面積222.69萬平方米，包含118.46萬平方米住宅和104.23萬平方米商務商業用途。

其中，項目一期有16宗土地，涉宅用地面積約93.85萬平方米。此次推出的14号融資地塊，土地面積3.4萬平方米，僅占很小的一部分。

價格之辯

根據負責代理該項目的中介人士透露，14号融資地塊目前被定案名為“珠光·海珠新城”，最快将于7月9日開放銷售中心。

項目規劃9棟住宅樓，提供110平方米（3房）、131和140平方米（4房）以及230平方米（5房）4種戶型共1600多套單位。

吹風價格在7.5萬-8萬元/平方米左右，比周邊在售樓盤的價格都要高昂。換句話說，珠光·海珠新城主要面向的是改善型客戶。

“大家的看法都是不便宜。”有業内人士接受觀點新媒體采訪時表示，海珠新城的定價並不算太有誠意。傳統上，各樓盤的首期售價都會定得較低一些，目的是進行試水，待鎖客積累口碑後再慢慢提升。

“首期賣那麼貴，相對奠定了不算太好的基調。”該人士稱，市面上對海珠新城吹風價的疑慮，還來自于瀝滘舊改本身。

在“房住不炒”的大基調下，雖然大體上強調自住剛性需求，但房屋投資屬性並不是一個可以忽略的因素。一個比較現實的問題是，目前不少改善型買家的購房策略是采取“賣一買一”的方式進行置換，而且這種改善需求通常並不會只有一次。

瀝滘舊改戰線拉得很長，項目地塊仍在清拆當中，後續供應量大，如果首期賣得太貴，“用家可能會擔心未來升值的空間有限。”上述人士表示，況且這個樓盤在景觀資源上並不算優秀。因為，它與珠江之間還隔着越秀地産的天悅江灣項目，以及瀝滘舊改自身的回遷房地塊。

據悉，海珠新城曾于2021年進行過内部認購，當時售價在6萬元/平方米水平。

目前市場是否支持海珠新城的定價也是未知數，“自3月份以來市場多個樓盤價格喊漲。”據了解，在6月末，多達10余個樓盤提出自7月1日起漲價1-5%，但事實上更多是操盤方收回首期折扣，或回收特價單位或是一口價産品後的一種營銷手段。

現時整體銷售行情不佳，消費者對高價位的接受程度不高。

但也有業内人士認為，海珠新城7.5萬-8萬元吹風定價，事實上有一定的支撐。

資料顯示，海珠區本身一手房存量就較小，海珠新城周邊一手在售樓盤不多。其中，緊鄰的越秀·天悅江灣由于更靠近江邊，售價在10萬元以上；中海觀澔府售價在7.8萬元每平方米左右；而中海觀雲府的價格在7萬元水平；同樣靠江的蚝殼洲地塊（中海映瀾台）吹風價也在10萬+。

另外，第三季度廣州預計有不少舊改項目拿雙證入市，如富力富雲山、方圓·濱江壹号、萬科黃埔新城等。除萬科黃埔新城是鎖定剛需外，其余兩個項目均推出的是改善型産品，富力富雲山吹風價在8-9萬元/平方米，方圓·濱江壹号吹風價則為9-10萬元/平方米。

另外，海珠新城的定價或許也與珠光集團本身的定位有關。該集團着重投資最大價值，對城市更新的态度從來是大項目長期開發。

據統計，目前珠光集團在廣州市内正在運作的舊改項目有：增城白江村、從化東風村、黃埔宏崗村、鎮龍村東區、荔灣沙洛村等。