實地救生艇 力量發展8.09億元收購張量商用物業組合

觀點網 7月12日，力量發展發布公告稱，其間接全資附屬公司力量（秦皇島）能源有限公司作為買方與實地地産的六家間接或直接全資附屬公司訂立了收購目標物業的合同，代價約為8.09億元。

其實，早在今年5月份，買賣雙方就曾訂立過有關物業收購的合同，當時的收購代價約為7.69億元，與之前相比，此次調整了原物業的範圍。

據了解，力量發展收購的物業為分布在武漢、青島、荊門、中山、無錫以及遵義的商用物業組合，總共涉及120個單位，建築面積總計約為7萬平方米，2022年4月30日初步估值的參考價格約為8.72億元。

據觀點新媒體了解賣方公司均為實地地産集團有限公司的間接非全資附屬公司或全資附屬公司，張量是實地地産的控股股東。買方力量發展的第一大股東同樣是張量，第二大股東則為富力地産聯席董事長兼行政總裁張力，為張量的父親。

力量發展于公告中表示，目標物業地處華南及華北多個城市的中心商業區，鑒于集團計劃繼續鞏固其在華南及華北地區的銷售網絡，收購事項可能會使公司進一步拓展其銷售網絡及擴大其地理覆蓋範圍，以探索和受惠于中國内地的潛在商機，並從相關城市的中心商業區的未來發展獲利。

左手倒右手，将商業資産從實地地産置出，或許也和這個平台近來的各種"風波"相關。

實地地産是張量于2006年成立的公司，其前十年的發較為緩慢，2015年合約銷售額僅14.6億元。但之後兩年，實地抓住了中國房地産行業最迅猛的增長期，在廣州黃埔長嶺居闆塊陸續拿下6幅地塊，其中五宗地塊的總拿地金額超過34億元，後被開發成大型住宅項目--實地常春藤。

實地常春藤曾一度熱銷，使得實地在2016年首次銷售額突破百億。之後，實地加大了投資，曾有報道稱，其計劃在2018年達到千億規模。

然而現實與理想沒有達成一致。數據顯示，2017年至2021年，實地分别實現合約銷售額約201.1億元、158億元、119.6億元、257.4億元、115億元。

在銷售沒有跟上的同時，其負債卻居高不下。實地集團2020年5月發布的上市申請書顯示，2017至2019年，實地集團淨負債率分别達3809%、533%和225%，遠高于行業平均水平。同期，實地的借款成本為12.8億元、17.08億元、21.73億元，銷售毛利為7.72億元、15.71億元、25.44億元，前兩年的借款成本甚至高于毛利。

或許是因為财務數據不理想，2020年5月的IPO也未能成功，這堵上了一條對于該公司來說較好的低成本融資之路。

在上市輸血未果的背景下，實地從去年5月被曝出商票逾期兌付事件，甚至有多次被商票持票人圍堵辦公室的情形。後續裁員、項目停工的情況也不斷出現。

今年6月份，廣州天河區人民法院将實地地産列為被執行人，執行標的為46459元。據企查查信息，實地涉司法案件249起，有失信記錄2條，未履行數量2條；有被執行人記錄14條，被執行總金額12485.74萬元；限制高消費記錄2條。

實地已處于危如累卵狀況之中，尋找合理的路徑分散風險及使現有資産盡量保值或是其必由之路，而"親近的"力量發展很難說不是其最好的"救生艇"。

力量發展今年5月份斥資10億元購買了富力地産出售的海口大英山新城市中心物業，觀點曾認為這是張力父子的"輸血"棋局。而此次以8.09億元收購實地物業，力量發展能受益于相關城市的中心商業區的進一步發展，實地也能夠用回流的資金補充現金流，同時降低資産風險水平。

這些物業若繼續在實地手中可能會有較大的被執行的風險，或者出現難以為繼的可能，而放到力量發展這個更加安全的平台之上，這些風險或得到釋放。

有觀點認為，在目前房地産企業普遍受困的情況下，即便實地想要向市場出售這些物業，也很困難取得較高的對價，與其折價出售，不如放到一個信得過也較為安全的平台。