劉根智與觀點面對面：美林基業的轉變

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 正值七月盛夏，從美林基業大廈執行總裁辦公室旁會議廳的巨大玻璃旁放眼望去，一片車水馬龍。迎面走來的是穿着一襲藍色襯衫、黑西裝褲子的“老朋友”劉根智，他帶着標志性的清爽笑容出來迎接我們。

回國掌業近十年，並沒有磨去這位新掌門人身上的陽光氣質，更在這之上增添了幾分穩重與成熟。

兩個小時深度交流訪問中，劉根智帶着更加沉穩的語氣，探讨如何深入管理美林M·LIVE天地（下稱“M·LIVE”）一期、二期，着手下一步的商業街區更新計劃；興奮地向我們訴說美林基業培育的油茶品種----美林一、二、三、四号的培育與種植過程，規劃下一步的山茶油市場發展藍圖……

與6年前“一個被丢進大海里不會遊泳的孩子”相比，跨過而立之年，已有一兒一女的劉根智，已然具備“一家之主”的氣魄。

對于劉根智而言，從美國南加州大學畢業回國接手家族企業美林基業的緊張感已慢慢淡去；在父親劉遠炳影響和幫助下，他翻過一層又一層的改革浪潮，以商業項目M·LIVE為始發站，繼續着行業轉型潮流之下的變革與創新。

油茶樹之下

“現在集團已經基本成功轉型了”

依舊坐在那把紅色皮椅上，依舊帶着燦爛的笑容，但與以往不同的是，劉根智饒有興致地給我們分享了美林基業當前的轉變，主力業務從六個闆塊綜合變為三個闆塊：地産、農業、現代服務業。

“現代服務業就是購物中心為主，還包括物業管理、酒店管理等。”他耐心地解釋道。

這是一場從量變到質變的改革。

在劉根智2016年的設想中，美林湖不能夠只發展房地産，太多人沒有想到如何去經營項目。除了房屋銷售，業主的生活、娛樂配套乃至創業、工作方向，都有美林湖可以發展的空間。

這便是美林物業服務的雛形，在美林湖數萬業主構成的社區平台上打造社區商業以及創業平台，以進一步擴充多元業态。

時至今日，對于美林物業服務來說，創新探索已是重中之重。劉根智預計，到2023年年底，美林物業模塊20%都是創新收入。從美林湖作為原點，輻射周邊碧桂園、萬科項目，創立生活買賣平台、服務平台，優化選品，整合服務。例如上線多個飲用水品牌以及其他滿足生活所需的日常消費品。

他向觀點新媒體透露，最近也有新簽合作，包括在廣州本地家喻戶曉的牛奶品牌香滿樓。

除此之外，從最基礎的上門打掃、維修、家政開始，再從園林維護、社區保潔等方向着手，創立新的公司。

“跑出去，去接其他企業的樓盤進行服務。”借此話題，觀點新媒體順勢提及上市計劃，劉根智的回答還是和幾年前相似：“上市不是我們探讨的話題。”

最初，回國僅幾年的劉根智發現，中國很多企業家有很大的野心，做很多項目，下一步就想上市，但是上市之後很多人都不會持續下去。對于他來說，美林基業的重點不是做多大的量，而是要“慢慢來，獲得業内更高的滿意度”。

這番話在此前曾是美林基業旗下地産項目的發展目標之一，2018年的采訪中，他也向觀點新媒體表示，住宅闆塊是彼時美林基業的核心，主要項目是美林湖住宅和麗江文旅産品，並在這類基礎上嘗試購物中心項目、聯合辦公和其它生态。

時光荏苒，這家資金情況尚好、沒有接觸過美元債的多元化布局企業已然決定調轉方向，在轉型中逐漸減少住宅開發的比重。

劉根智對觀點新媒體坦言，眼下雲南麗江項目貨值還有18個億，近期要向川渝地區進行推廣。此外，除廣東美林湖項目的延伸發展，美林基業短期内不準備投入到住宅項目的開發中。

美林基業轉型成功的另一個標注，就是油茶産業的規模化落地。

2013年，父親便與劉根智敲定要往油茶産業這個方向發展。

如今回過頭來看，美林基業的改變軌迹每一步都很紮實，最明顯部分則是劉根智在采訪中多次提起的農業闆塊。

2016年，劉根智已經看到了農業和農産品的投資機會，並因地制宜在項目社區中打造生鮮市場以及生鮮配送便捷平台；又過三年，這位具有長遠目光的新掌門人秉承父輩的專業，将注意力轉移至油茶産品的創新研發。

到2021年10月，美林油茶高新科技産業園正式奠基，總規劃用地約2537畝，總投資超過100億元，共規劃鮮果交易中心、油茶期貨與現貨交易中心、茶籽油萃取加工區、茶皂素提取區、油茶博物館、科技平台、綜合服務與農旅融合中心等功能區，項目分三期建設，計劃兩年内完成首期建設年産 1萬噸茶籽油和1.5萬噸高純度茶皂素生産線。

這與劉根智的設想無二，美林基業近幾年研發的美林一、二、三、四号油茶品種已經落地，解決了低産低效的問題，再加上使用成熟的超臨界二氧化碳萃取技術來生産山茶油，整條産業鍊的方向更加成熟明朗。

在美林油茶種植基地内，一畝地只種植33棵油茶樹，每一棵油茶樹都挂着滿滿的油茶果，這一顆顆比普通油茶果大四到五倍的油茶果将如何撐起一條食用油産業鍊？

看出了我們的疑惑，劉根智随即解釋，油茶果除了生産山茶油以外，産油後的油茶籽粕可以用于生産茶皂素、飼料，而油茶籽殼則是皂素、木糖醇等提取原料，我們生活中的洗手液、洗衣液、洗發水、護膚品等多種洗護用品中也有它不可或缺的存在。

除了單純依靠生産油品進行一條龍産業發展，劉根智也向我們透露，美林基業目前有接近2000萬株油茶樹樹苗，未來也會考慮樹苗供應，和行業一起推動産業的發展。

甚至，他還和我們說起用山茶油給自家寶寶按摩的經歷，頗有商務奶爸的範兒。

主力店之外

“疫情肯定有影響，但是對我們來說，還好。”

聊過農業闆塊的創新，劉根智及團隊人員又和觀點新媒體談起集團内現代服務業闆塊商業項目M·LIVE近兩年的發展。

2019年8月，M·LIVE一期正式開業，以主力店宜家家居為首的店鋪在開業首日備受矚目，往後的每個月銷售均在快速增長。彼時，劉根智希望以此進入到購物中心的領域，打造一個屬于美林基業自己的平台，在行業實現突破。

這份希望最直觀的轉化便是數據的提升——2020年，在收到新冠疫情的影響下，M·LIVE一期年客流量超1200萬人次，雖然同年3-4月正值疫情最嚴重時期，一期銷售情況也曾降至冰點；但到7月，M·LIVE一期銷售快速恢復到疫情前水平；随後的8月、10月、12月均不斷刷新高點，元旦三天小長假項目客流量超38.6萬；同年7月，M·LIVE二期正式開業，将另一主力店鋪山姆會員制商店引入商圈舞台中央。

到目前為止，銷售趨漲的M·LIVE一、二期已經擁有2家國際品牌大型主力店，以及12家中型主力店，包括NIKE、GAP、威爾士健身及金逸IMAX影院。

細數兩年來M·LIVE的非常時刻，劉根智道，疫情下的銷售高低其實與商場定位有很大關繫，就美林基業旗下購物中心來說，M·LIVE的定位是比較适中的，山姆、宜家還有商場内90多家餐飲，都是居民日常生活必不可少、消費水平符合商圈定位的店鋪，所以M·LIVE受的影響較少，疫情之後的恢復速度也非常快。

M·LIVE周邊幾乎沒有同等級競争對手，但是對于劉根智而言，對手還未上線前未雨綢缪才有穩定致勝的機會。

目前來看，M·LIVE極有可能面對的是首次落地廣州的華潤萬象繫産品。

提起即将到來的競争項目，劉根智並沒有收回臉上的笑容，而是思考片刻後表示，M·LIVE整體流量有保障，一期項目總面積8.16萬平，宜家家居占了四分之一左右，二期項目中山姆會員制商店則占大概五分之二，一期項目年營業額約為15億元，客流一年超過2000萬，“M·LIVE年營業額度很快可以做到50億，在廣州也是名列前茅的。”

除了有兩大主力店長期帶動流量，M·LIVE也會在街區創新、業态創新等方面搭建新團隊，延伸品牌的獨特性，升級到夜經濟、城市微度假層面。

作為新生代領導，全新的拓展嘗試也是劉根智口中打造給新團隊展示策劃能力的一部分。“我準備努力打造三個IP，一個是M·LIVE本身的品牌，第二個是二期夜生活主題街區業态IP的打造，第三個是能夠适應不斷變化、不斷創新的休閑内容的城市微度假空間IP。”

不知不覺，采訪已經走近尾聲，兩個小時暢聊中，不論是從M·LIVE 2019年至2022年的發展情況，還是農業闆塊的再擴張，都可以從中管窺劉根智幾年間的成長歷程，這位新生代總裁從陽關大男孩到獨當一面的改變軌迹。

美林基業多年來潛心修正的航向，将更廣闊的星辰大海帶入劉根智的人生中。

以下為觀點新媒體對美林基業集團執行總裁劉根智先生的采訪實錄：

觀點新媒體：時隔6年，已經初步達成了您的戰略構想嗎？ 

劉根智：現在集團可以是說差不多成功轉型。先說一下M·LIVE，現在開了兩期。一期跟二期雖然是同一個項目，但是兩個模式。

一期是傳統的、室内的購物中心，二期是街道形式購物中心，那些商鋪、餐飲可以24小時開業。今年年底有些業态會調整，會有更多偏夜生活這一類的業态。

一年下來，一期+二期整個人流量不低于2000萬人次。對我們來說，這幾年疫情肯定有影響，但還好。整個招租的情況也比較良好，甚至雖然現在大環境還是往下，但是我們有一些店鋪還可以往上拉一拉，确實也能做到。

所以，整個M·LIVE遠景還是不錯的，我們往後要把團隊基礎梳理更踏實一點，以輕資産的模式走出去。

觀點新媒體：如何以輕資産的模式去管理運營M·LIVE？

劉根智：輕資産模式主要涉及招商和管理運營。

在M·LIVE，我們整個管理面積20萬平方米，準備努力打造三個IP，一個是M·LIVE本身的品牌，第二個是街區購物中心+夜生活業态，第三是朝着目前比較火的露營還有夜市做新的IP，大部分是露天，小部分是室内。

觀點新媒體：集團架構有變化嗎？有無想過上市？

劉根智：整個集團現在分成三大闆塊，第一個是房地産，第二個是農業，第三個是現代服務業。

資産是屬于房地産闆塊的，房地産公司委托給經營公司；物業公司也是一樣的，樓盤由開發商開發出來，然後物業去接手。

現代服務業就是購物中心，還有物業管理公司、酒店管理公司等，這個闆塊以服務、經營為主，M·LIVE這兩期都是自己的。

上市不是我們探讨的話題。

觀點新媒體：現在物業有外拓做第三方業務嗎？

劉根智：物業目前在做一些創新探索的内容，目標是2023年底20%都是創新收入。

首先是美林湖作為起點，做一個生活平台，提供産品買賣服務，比如選1-3個品牌的飲用水、香滿樓牛奶，還有其他生活産品；第二就是服務類，包括上門打掃、維修、家政、園林維護、保潔等也會建一些新的公司，接外面的樓盤。

現在有很多公司在往這個方向走，但我們的調整思路不是為了融資，就是做每一項該做的事情，把最簡單的東西做到最專業，這才是我們的追求。

觀點新媒體：零售業态、購物中心這部分谷底是在哪個時期？

劉根智：2020年3-4月，疫情最嚴重的時候，一定是購物中心的谷底。

2021年6月份時候也是因為疫情的影響銷售有點掉下來，但每次都沒持續多久，我們在每次疫情之後的恢復是非常快的，這個和我們商場的定位是有關繫。

在疫情影響期間，整個年度客流超過1800萬人次，還是比較不錯的成績，其一是周邊沒有什麼競争對手；其二是我們周邊的商業環境，決定了我們的定位就是家庭服務，經營的業态都是都市生活中不可缺少的業态，所以疫情後的恢復也是很快的。

觀點新媒體：現在M·LIVE模式沒有競争對手？

劉根智：目前沒有，特别在我們片區。因為主要是引進了兩大主力店，其實整個人流量還是有保障。

這兩個主力店中，一期面積總共8.16萬平方米，宜家占了1/4，二期山姆占大概2/5。現在重點除了要發展夜市經濟，同時也要服務好主力店。

M·LIVE一期一年的營業額大概15億，二期開業後相信很快可以做到50億，這個業績在全廣州也是靠前的。

M·LIVE除了有兩大主力店，我們正在做一些産品的改造，有夜經濟的産品出來，我們有條件也有能力，為我們的消費者提供一個夜生活的場景。

購物中心的未來，有可能會往城市微度假這樣的模式發展，我們也做好的準備，正在研發，我們會利用好我們的建築天面的空間，會搭建新的團隊，為空間做一些策劃；可以理解為一個策劃團隊打造一個空間，展示他們策劃的能力。

觀點新媒體：住宅市場上，銷售對象群體是本地還是外地？

劉根智：九成以上都是本地，我們是改善型産品。

麗江項目更多是非遺這方面的業态，貨值18個億，已經對本地開始銷售，這里的本地是大麗江地區，也包括了香格里拉等周邊地區。

受疫情影響，目前項目慢慢在賣，沒有做比較大型的活動。我們有麗江地區唯一的溫泉，可以做一些改善項目。未來不排除要往外走，下一步計劃是在川渝地區進行推廣。

觀點新媒體：農業闆塊目前收入和規模有多大？

劉根智：整個農業闆塊是從13年開始定下來要做油茶産業，但是花在油茶種源優化的時間，我們就用了八年時間，和華農、華工、中南林合作研發自己的品種。

美林一、二、三、四号品種解決了低産低效的問題，現在整個中國種植了約7000萬畝油茶樹，但産量很低。油茶樹易養，但是想要有高産量必須像種水果樹一樣精細，才能有好的回報。

此外，油茶樹13個月才可以采摘，傳統采摘依賴人手，我們成功通過實驗找到适合的機器進行機械化采摘。

和傳統一畝種植100棵左右相比，我們一畝只種植33棵，樹與樹的距離有5米，以便機器運作，不會依賴那麼多人工。總共拿了5萬畝土地，種了大概2萬畝，在廣東有五個基地。

第二個方面，我們用的生産工藝是超臨界二氧化碳萃取技術，可以把油提取得更純，雜質更少，行業都認可這個技術，技術很成熟，唯一的缺點就是貴。

如果規模夠大的話，其實成本是完全可以壓下來的，這種萃取産品更多針對孕嬰市場。目前我們的品牌還沒有真正打入市場，現在主要是做原材料提供。

觀點新媒體：投産以後要做一個自己的品牌還是只做原材料輸出？

劉根智：我們有一産、二産、三産，種植、生産加工以及産品甚至延伸到服務業，我們都會做，三産聯動的做法。

在品牌方面我們會陸續推出自己的行業品牌和消費者品牌，根據市場的需求分階段推出我們的不同種類的品牌和産品。

另外一方面，也是非常重要的，我們響應鄉村振興的政策，帶動大批農民一起種植。我們自己的種植目標是大概10萬畝，但是我們要帶動農戶種植20萬畝。這樣的規模在廣東是排在前面的。

觀點新媒體：商業闆塊目前一年營收有多少？

劉根智：現在整個購物中心一年大概接近3億，也有一些調整，兩個主力店是很早就開始談的。他們雖然銷售額不一樣，但是品牌是同一層級的，一起落地銷售額互相會有拉動。

未來的發展不可避免會有競争，以後M.LIVE旁邊會有華潤萬象，所以我們非常重視消費者體驗的打造和品牌的打造，在未來的的競争中可以有更大的優勢。我們有先發機會，擁有更多的時間和空間把基礎做紮實。

我每周都會去現場巡查，兩個主力店能夠有一個流量保證，其他日常運營活動能夠不斷的營造品牌印象。M·LIVE的山姆店，一組人買單平均下來大概700塊。

觀點新媒體：運營方面的難點在哪里？公司有什麼獨特的技巧？

劉根智：目前我們只有一個購物中心項目，可以直接去管理團隊，對物業公司也好、商管公司也好，我認為更重要的是不在于有大牌的管理者。

我認為他（子公司或項目負責人）和我能夠搭檔，我們有同一個發展方向，因為我有很多思路，會跟他一起探讨，他知道怎麼去執行或者嘗試，這很重要。

團隊管理我會更多聽取他的意見，但是肯定要有明确目標要求，而且要標準化，要積累公司的資源庫。

我也鼓勵輕資産，這個方向是我們發展方向，會打造這個平台。

觀點新媒體：随着金融城闆塊高淨值人群的入住，你怎麼做這類人群的生意？

劉根智：我們有山姆CLUB，可以滿足他們的日常需求，但要不要做奢侈品那些，這個不一定，我們也不斷根據商圈發展做業态調整。

目前門店有一些合同即将到期了，把以前一些不合符現在商圈内人群需求的店進行優化，引入更優質的品牌，不停地調整品牌和業态。

觀點新媒體：有沒有一個商業地産的數字化戰略方向？

劉根智：首先，購物中心這塊更希望通過會員繫統，把黏性弄強一點，也可以分析某種類型的顧客偏好去哪些商鋪，有哪些消費，這樣可以得到顧客消費行為、習慣、愛好的數據，用來分析商戶之間的搭配是否合理，也可以作為調整優化業态的參考。

購物中心核心是要把人吸引過來，之後要把他們留住。這個市場是很多數據的，就看你怎麼用這些數據，目標是想達成什麼，想解決什麼問題，然後再去分析數據。

農業這邊，我們也會利用大數據分析。

想要種植標準化，就必須有智能化繫統和設備作出精準分析並協助管控種植養護的全過程，同時我們會根據每年的種植情況，對種植養護的方式、節點等進行優化。

觀點新媒體：有沒有慶幸一開始比較冷靜，沒有拼命去沖地産項目規模？

劉根智：我一直都在思考公司存在的意義在哪里，現在找到新的方向——為國家食用油的問題作出一些貢獻，在河源油茶産業園全部投産之後，我們可以解決中國14億人1天的食用油量。

去年由我們牽頭實施的“廣東油茶跨縣集群産業園（河源市）”獲批省級現代農業産業園。

我們要做全産業鍊，不僅種植基地，還規劃在産業園内建設鮮果交易中心、油茶期貨與現貨交易中心、茶籽油萃取加工區、茶皂素提取區、油茶博物館、科技平台、綜合服務與農旅融合中心等功能區。目前地方政府都十分支持我們的工作，很多關于落地的問題都解決得比較順利，所以規模化生産落地的計劃會有所提前。

觀點新媒體：現在這個趨勢下，房地産會有回暖嗎？

劉根智：我是看好今年下半年會有一些回暖，我認為會有一些政策出台，特别是針對民企。今年上半年已經有一些好的政策，但是針對國企方面，所以下半年我認為還是樂觀的。

觀點新媒體：您認為這幾年自己的改變在哪些方面？最大的成績在哪里？

劉根智：最大的成績是保持公司穩定性，然後同時也不停努力在自己的平台、自己的物業中有更多創新的地方。

對員工的話，我認為如果目標清晰，要跟團隊說清楚，後面怎麼樣達到這個目標。我不希望未來團隊的目標我來定，怎麼做也是我來定，中間這個過程還是更多會聽取他們的專業意見。

觀點新媒體：回國八年，任職工作六年，您覺得是完全适應了還是保持距離？

劉根智：已經适應了，現在去美國也是度假而已。

剛回來一方面是朋友圈子的變化，後面會發現自己工作這方面的發展，和家族、公司、父親還有一些高管的融合，都有影響，應該很多歸國的人都經歷過這樣的過程。