羅意與觀點對話：樂乎做減法

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 與羅意的會面選在上午九點，正是一天繁忙工作将要開始的時候。依舊采用線上連線的方式，剛到九點，羅意便出現在視頻另一端，笑容滿面，看上去神清氣爽。

自2014年始，樂乎已走過了八個年頭。

經歷了行業黃金期、動蕩期，再逐步回歸理性與平穩，堅持輕資産運營服務商道路的樂乎一步一個腳印，到目前産品線上共發展出懷庭、芷岸，程，樂乎公寓、樂乎青年社區和樂乎大家6個品牌，主要集中在一二線城市，旗下房源超過6萬間，租客超過30萬名。

作為樂乎創始人兼CEO，羅意始終保持着樂觀的心态。

在他看來，租賃需求正在變得多元和豐富。從短期來看，當下市場環境對于運營類生意來說是一個利好。

從研究機構數據來看，近期租賃市場也有所升溫。根據貝殼研究院數據，5月全國百城租賃成交環比增加近20%，6月則環比增加超過30%。

不過由于疫情影響，春節後租賃旺季不“旺”， 上半年全國百城租賃成交環比下跌8.4%，同比基本持平。5、6月多地疫情防控形勢好轉，此前受抑制的租賃需求陸續釋放。

多元租賃生态

去年以來，房地産市場出現了一些變化，高速增長預期颠覆。在羅意看來，某種程度上增加了長租市場的供給量。他指出，在外部流動性不足的情況下，地産商被迫将一些存量資産擺上貨架，或租或售，增加了長租公寓市場的資産供給。

在消費端，租賃需求則變得多元。羅意指出，剛需型單間在趨于飽和，市場倒逼運營商進行品質提升。相比于前些年對規模的追逐，在行業進行一輪洗牌後，羅意也在思考相對成熟租賃市場生态的模樣。

樂乎也曾在規模的道路上追逐過。

2019年前後，樂乎以輕加盟模式打造的“有朋”業務線，實現9個月新增6.3萬間房源。“以前大家都在追量，資本市場的故事要講下去，就要有量的追求。”羅意說道。

改變發生在去年。2021年，在公開場合羅意開始強調質量和品牌。他表示，品質比數量更重要，樂乎更強調單個項目的盈利能力。

在交談中，羅意坦言，以前那種不關注未來客戶在哪里的粗放生産模式可能會過時，現在要回到項目本身，去考慮單個項目的坪效。

羅意表示，未來租賃生态應該是立體多元的，即針對不同客群提供不同資産類别，不同資産類别又有不同的品質内涵。因此樂乎針對不同定位拆分六個品牌，在分級基礎上升級。

談及旗下六個品牌的發展，羅意稱崇尚“賽馬制”觀念，在市場變化中根據實際情況匹配資源。

“可以肯定的是，不會幾個品牌都發展得那麼好。”

樂乎的六個品牌橫跨租賃住房集中式與分散式兩條業務線，其中樂乎大家專注于分散式存房業務，樂乎青年社區主打輕居概念公寓品牌，起程則定位為企業服務公寓品牌，主打藍領公寓。

羅意預測，樂乎青年社區未來規模将跑在前列，因為它是一個托管品牌，不追求標準化産品，而是追求一種能力的輸出。

反觀樂乎公寓、芷岸和懷庭，都是追求標準化的産品，因此發展速度會慢一些。

聚焦核心城市

作為最早提出布局輕資産模式的長租公寓品牌商，樂乎公寓遍布北上廣深、成都、武漢、蘇州、天津、杭州、南京等11個城市，管理房源超60000間。

2021年，樂乎将杭州作為北京之外的第二個座戰略城市。在大本營北京，樂乎擁有超過100個項目，占據集中式長租公寓企業中名列前茅。不過如今羅意在擴張這件事上有了新的看法，他認為多城市擴張可能對多數機構來講都是僞命題，或者短時間之内很難做到。

“樂乎現在在城市上做減法。”說到這個的時候，羅意坦誠且堅定：“創業這麼多年，我們現在最大的決心就是要在城市上做減法，聚焦自己優勢更明顯的城市。”

羅意口中“優勢更明顯的城市”，指的便是北上杭這三座城。

北京對樂乎的重要性不言而喻，六成房源和七到八成的利潤都源于北京。

北京租賃市場也在規範，今年5月底，《北京市住房租賃條例》通過北京市人大常委審議，将于9月1日實施，住房租賃領域迎來首部地方專門立法，租賃市場監管體繫進一步完善。

至于魔都上海，羅意定義為“不能錯過的城市”，将為樂乎提供強大的後備力量。

到目前為止，樂乎在上海開業的門店達到20家。至于杭州，依舊是樂乎的“戰略之城”。

其他非核心城市，樂乎選擇與當地優質機構成立合資平台，然後輸出品牌、專業能力以及信息化體繫。

羅意舉例，上半年在鄭州、西安、南昌都有成立合資平台，在鄭州近期有個946間的租賃社區将要開業。

堅持輕資産

近兩年，保障性租賃住房一直是個熱點話題，上半年保障性租賃住房政策覆蓋的城市範圍進一步擴大。

在羅意看來，這是一個巨大的潛在市場，但如何擁抱這個機會仍在探索中。

他指，近期樂乎在北京配合某資管機構收購的2000多套大型社區就是保障性租賃住房，包括樂乎青年社區大部分也是保障性租賃住房。

增長方式上，樂乎還瞄準了宿舍型公寓。據羅意介紹，樂乎在北京開展宿舍型公寓業務線，主要方向是園區職住平衡，總體坪效表現不錯，目前已有十多個項目。有研究機構統計數據顯示，2021年北京宿舍型公寓規模增長112.10%，坪效增長10.10%。

羅意認為，宿舍型項目的核心競争力不在資産端，而在企業訂單環節，即由“從房到客”到“從客到房”模式的轉變。将需求前置，打造運營商的護城河。

作為輕資産運營服務商，在被問及是否會堅持輕資産戰略時，羅意表示：“我們肯定是一個行業服務商的角色，輕資産戰略定位是明确的。”

羅意在多個場合都在強調“F+EPC+O”全鍊條産業集成的商業模式。

據了解，樂乎“輕資産”外延不斷擴大，采取“資産管理+運營管理”雙輪驅動戰略模式，從産品打磨、服務鍛造，發展全鍊條的運營服務獲客信息化；並在此基礎上，形成募、投、建、管、退完整的資管能力，解決和緩解項目建設資金回收和後期運營管理壓力。

“樂乎是一家不謀求資産和負債進表的公司，至少我主持樂乎工作期間，可能都會沿着這種專業化、輕量化的戰略繼續往下走。”羅意一如既往的堅定。

以下為觀點新媒體對樂乎公寓集團創始人&CEO羅意先生的采訪實錄：

觀點新媒體：您認為地産市場的動蕩對長租公寓會有什麼影響？如何看待當下長租公寓市場的環境？

羅意：2021年房地産市場發生了根本性變化，整個社會對房地産高速增長預期發生了很大變化。

我感覺是利于租賃市場的，主要是幾個方面原因：在外部流動性不足的情況下，地産公司被迫将很多沉沒資産或是低價值資産，主要是商品房售賣結束之後一些配套商辦、社區商業，以及很多代建土地拿出來交易，或租或售，實際上大大增加了長租市場的供給量。

又遇上租賃市場非居改居的綠燈，對我們這個行業來說突然面粉變多了。長租公寓行業過去一些年過得艱辛，原因在于面粉比面包還貴，租金行業很難出坪效。去年一年資産供給大大增加了，今年感覺也特别明顯，很多地産開發商的存量資産、存量土地拿出來交易。

另一端，房地産市場高速增長預期下降之後，以前消費者租房子很多時候是被動選擇，買不起房或者努力跳一跳都夠不着的情況下才會選擇租房。為什麼大家都要買房？一方面是因為房地産價格快速上漲，會有增值收益。另一方面是恐慌性購房，不買就漲，漲到最後都買不起了。所以很多青年人在不具備條件，掏空6個口袋甚至還要擡高負債的情況下買了房。

于是，租賃就變成了住房市場的一個弱需求，或者一個非主流需求。

但房子不那麼漲之後，大家就會變得相對理性。因為房價如果不快速上漲，就會回歸居住屬性。從這個角度來講，很多需求短時間内在觀望，這時候租房就成為他們一個非常主流的選擇，這實際上又為租賃行業帶來了真實需求，包括升級需求。

從這個角度來講，租賃市場就變得更加多元。從短期來看，房地産市場的變化是利好運營類生意的。

以前大家都不關注運營價值，只關注交易價值，現在是利于運營生意，也利于租賃住房或者長租公寓。

觀點新媒體：長租公寓運營方實際上是一個服務者，可不可以再詳細介紹樂乎公寓會在哪些方面打造品質化的效果？在您看來長，租公寓市場都會追求品質化嗎？

羅意：回答這個問題之前，我們需要理解或者暢想相對成熟的租賃市場生态是怎麼構成的。樂乎算是一家從創業階段跑到下一個階段的公司，你們會發現我在去年論壇上的觀點跟以前有些變化。

以前大家都在追量，因為資本市場的故事要講下去，就要有量的追求。

2020年、2021年整個行業出現了洗牌，出現了重新的規則劃分，我們也在努力想未來相對成熟的租賃市場，或者整個中國的租賃市場會是什麼樣子。

我們認為，未來租賃生态應該是立體多元的，核心地段的核心資産可能匹配的是一些升級、類服務的家庭型或者商旅人群的公寓，次優一級的資産可能就是與單體酒店相近的資産，更多打造一些偏品質的單身公寓，但是也要品質化。

再往周邊，比如說上海的保障性租賃住房，基本上在外環外，對北京來說也是這樣的。

也就是說，我們以前那種不關注未來客戶在哪里的粗放生産模式可能就會過時。現在都會回到每一個項目對應到是做9塊的坪效、8塊的坪效，還是5塊到7塊的坪效，還是3塊5到4塊的坪效？是求穩定，還是求高溢價？所有項目的品質内涵都不一樣了。

未來的競争要求，沒有品質可能很難站住腳。但是實際上針對不同客群、不同資産類别，品質的内涵又有差異。比如在北京順義把房子裝得特别高大上，可能财務模型都算不過來賬；如果把金融街、三元橋的資産裝得很剛需，那也算不過賬。

所以，我們認為品質是必由之路，包括樂乎從去年開始先做了分級。樂乎有了6個公寓品牌，事實上就是在分級基礎上升級。

我們有近300個項目在運營，有幾萬間房，不可能全部一起升級。所以我們是先分，分完了之後，優質資産先少量裝到一些升級的品牌，同時創立新的品牌，尋找新的增長點。

觀點新媒體：樂乎未來重心會在哪方面？聚焦某一個核心品牌還是6個品牌齊頭並進？

羅意：6個品牌是由幾個不同的合夥人分别在做，我崇尚的觀念是賽馬制。

從邏輯自洽的角度來講，我們認為剛需型樂乎青年社區未來量是最大的。樂乎青年社區是一個托管品牌，不追求標準化産品，追求的是一種能力輸出，而且現在底子最好。

從量的角度來講，樂乎青年社區目標是五年過千店。樂乎公寓、芷岸和懷庭都是追求標準化的産品，所以慢一些。但從價格和對資産的要求看，樂乎公寓目標在5年200家店左右，芷岸百家店，懷庭15家店，企業服務可能5年就是幾十家門店。同時，我們企業服務（公寓）現在做了很多創新，走的是園區職住平衡路線。

從這個角度來講，我們現在會有一些邏輯上的推演和期望，但是未來取決于各個合夥人的水平，我都是樂見其成的。

可以肯定的是，不會幾個品牌都發展得那麼好，會不斷地在市場變化過程當中給予資源匹配等，但是現在我們的确是一個賽馬機制。

觀點地産新媒體：比較豐富的産品線對于企業會有哪些幫助或者哪些好處？

羅意：多城市擴張可能對多數機構來講都是僞命題，或者短時間之内覺得自己的能力很難做到。确切地講，我們在城市上面在做減法，原來樂乎在11個城市有業務，但能力參差不齊。

這不止是樂乎的做法，魔方、旭輝等機構都在做減法，聚焦自己優勢更明顯的城市。

對樂乎來說，主要是北上杭這三個城市。我們在北京的優勢特别明顯，總部在這里，然後體量大，而且合夥人基本上都在這里，決策效率也非常高。從資源安排來講，北京當然是大本營，我們現在60%房源和百分之七八十利潤在北京。

上海是不能錯過的一個城市，特别是對于我們新增長的資管條線來講，上海資産合規性和對于整個資産交易的秩序，北京是比不了的。從這個角度來講，上海是可以補強的。

現在樂乎上海開業的門店有20家，杭州有十三四家。我們把上海和杭州做起來，構成了下一階段很重要的一個安排。

同時我們成立了渠道部門，也就是說在非核心的城市選擇與當地優質機構成立合資平台，然後把樂乎的品牌、專業能力，包括信息化體繫進行輸出，近期在鄭州跟當地一個平台公司成立合資，有個946間的租賃社區将要開業。

觀點新媒體：去年在北京開始發展藍領公寓，這個業務目前如何？

羅意：行業里有幾家藍領公寓品牌，确實床位型産品或者宿舍型産品是有真實需求的，尤其是一些新興園區，宿舍型産品的需求也在升級、裂變。

我覺得宿舍型産品不能簡單地歸成藍領，這里面出現了一些機會。

目前為止，樂乎在這條業務線上只有十幾個項目，但總體來講坪效表現都還不錯，目前我們就在北京做這個事情。

對于宿舍型産品，我們的态度是，第一做差異化。很多同行都是做城市當中服務行業的解決方案，我們現在比較傾向于走園區職住平衡方向。

另一方面，宿舍型項目的核心競争力不在資産端，而在企業訂單環節，就是拿到企業的訂單，可以跟他進行資産匹配。

很多宿舍型産品表現起伏很大，好的時候絕比白領公寓表現好，但是在疫情或者産業不好的情況下，空置率非常驚人。所以我們與樂乎起程同步成立了啟樂會，去拿企業訂單，将訂單前置。

把需求前置，這也是運營商在打造自己的護城河的突破。

至于藍領公寓，我們叫宿舍型公寓，帶來的不止是一個資産門類，還代表了一種增長方式。我們以前做的都是從房到客，但實際上現在取得了從客到房的突破，拿到了國電、華電、網易雲音樂等很多機構長期的訂單，找到了新的突破點。

觀點新媒體：樂乎公寓還是繼續堅持輕資産戰略，會有試水重資産領域的打算嗎？

羅意：今年上半年很多媒體說樂乎要試水重資産，其實從樂乎自身的戰略來看，我們肯定是一個行業服務商的角色，輕資産戰略定位是明确的。

只是以前的時候更多的是“管”，我們叫“O”，現在行業上遊生意邏輯基本成形之後，我們要做“F”，做EPCO。

我們做投入，但投入的錢絕大部分不是樂乎的，而是用專業的方式鍊接行業資産、資金，提供專業化的投資判斷、交易撮合、代建代管和運營。

樂乎還是一家輕資産公司，是一家不謀求資産和負債進表的公司，至少我在主持樂乎工作期間，可能都會沿着這種專業化、輕量化的戰略繼續往下走。