博鰲特寫 | 博鰲大講堂：地産變局之外

2022博鰲房地産論壇·特寫 “月有陰晴圓缺，天有不測風雲”，在2022博鰲房地産論壇上，談論最多的話題莫過于行業觸底、危機應對與破局之道。

世聯行首席技術官黎振偉（主持嘉賓）

用合景悠活集團首席執行官王建輝的話來講，整個行業正在經歷一個穿越周期的階段，無論是地産還是物業，都正在穿越周期。

經過前幾年的高速發展，物業服務行業也從高光時刻轉向了冷靜浮沉期，行業内甚至喊出“生存即發展”的聲音。

“物管不吃香了嗎？”碧桂園服務首席财務官、聯席公司秘書黃鵬也提出了這樣的問題。

碧桂園服務首席财務官、聯席公司秘書黃鵬

今年的博鰲大講堂，第一個主題便是“物業重構”，讨論疫情反復、資本退燒、估值回落、並購洗牌下，競争白熱化的物業服務行業，如何完成開拓創新與邏輯重構。

黃鵬首先提出，現在是大物業時代，從對物的管理到對人的管理，到對生态城市的服務，物業服務的範圍、對象、内容都在發生深刻的變化。

黃鵬相信，物管不會成為資本市場的棄兒。

“物管的路還長，我們堅持長期主義、口碑主義，堅持創造美好的産品服務，堅持用最新的技術去武裝自己，提升效率，物管的前景還是非常大的。”

他從精益管理、價值運營以及回歸初心這三個方面提出物業服務重構的觀點。

精益管理即提供差異化、專業化服務，建設基礎物管服務設施以及增值服務的重構；價值運營即資産管理的價值運營，形成對資産的募投管退能力；回歸初心即用形成規模之後的經濟、财力，聚焦創造更好的服務産品和服務方式。

最後，黃鵬對未來從三個方面進行展望，一是未來物管要找到一條可持續發展的道路，這種模式怎麼樣進一步成長；二是市場要形成質價相符的開放定價、市場競争選擇的差異化服務産品；第三是未來的物管服務會更加重視智慧價值的創造。

對于物業行業的重構，王建輝則引用了創新理論之父熊彼特一句話來表明觀點：“你不管把多少輛馬車連續相加，也絕不可能得到一輛火車。”

合景悠活集團首席執行官王建輝

在王建輝看來，傳統物業公司做的加法已經到了邊界，必須跳出這個行業。他認為，數字重生會是未來這個行業必将要走的一條路。

即，基于底層洞察和賦能平台，看到面向未來服務重生的機會，包括服務重生、組織重生、模式重生三方面。

王建輝進一步介紹，物聯網正在快速改變行業，再過五年，大概率會看到基于數字觸點的對客服務。“它不是對過往服務的改變，也不抛棄我們源自初心對服務的堅守，而是面向未來新形态産生的一個新服務方式。”

無論是黃鵬提到的物業重構，還是王建輝口中的數字重生，兩人最後殊途同歸，回到了對“初心”的堅守上。

黃鵬強調，始終堅持初心就不會被紛繁復雜的物管機會所擾亂，對碧桂園服務來說，雖然也在追求規模，但是規模的目的不是終局。

在對初心的堅守與規模追求的讓位上，走過變革洗牌與野蠻生長的租賃公寓行業也深有體會。樂乎集團聯合創始人SVP于洪胤分享，長租公寓行業也在回歸理性。

樂乎集團聯合創始人SVP于洪胤

他指出：“以前整個行業都在講自己的規模，我們給自己定的指標也是規模，比如說房源數。但是整個行業在回歸理性，大家都在關注質量發展。”

樂乎在2020年提出質在量先的發展理念，于洪胤介紹，就算樂乎是一個輕資産托管公司，如今也不再追求規模，而是看單個項目的利潤和單個項目的坪效究竟在什麼水平。

于洪胤還指，地産的增量已經到了一個瓶頸期，房地産到了一個後運營時代，要通過多樣化的保障來滿足大家的需求。

正如世聯行首席技術官黎振偉所說，現在開發商最難做的不是開發，也不是服務，而是如何使資産增值，如何做好運營。

在資産運營的細分賽道，空間革新既是一個老生常談的話題，也是一個難題。本次博鰲大講堂，IWG集團中國區總裁胡懋發表了“靈活辦公，開拓第三辦公空間”主題演講。

IWG集團中國區總裁胡懋

胡懋提出，從全球市場來看，未來靈活辦公空間将來會占整個辦公樓宇大概30%的份額，帶來約250億左右産值。而且由于靈活辦公形式的出現，帶動周邊經濟發展，起到的帶動性可以達到10萬億美元之巨。

“所以這是一個巨大的成長空間，巨大的市場空間。”

靈活辦公要取得成功，制勝的關鍵在于兩點：第一，如何把市場需求和公司辦公需求轉化為流量；第二，如何把進來的流量變成留量。

胡懋表示，把流量變為留量，對運營的要求就是要有一個比較成熟可靠的基礎架構以及非常統一的標準。其次，要有非常高的專注度，非常強的團隊，專注于這個服務。

博鰲大講堂的最後一個議題是康養，而疫情與人口老齡化帶來的健康及養老需求，正在不斷推進康養行業走向全新時代。

中海養老管理有限公司總經理郭鑫判斷，今年應該是中國康養産業的新元年。

中海養老管理有限公司總經理郭鑫

他指，第一是養老産業上升為國家戰略；第二是多樣化供給協調發展；第三，在十三五戰略中“以社區居家為主，機構為補充，醫養結合”，到十四五向“機構社區居家一體化，醫養康養相結合”轉變；第四，從需求側改革轉型供給側機構改革。

對于房地産公司來講，應該選擇什麼樣的行業賽道？郭鑫指出：“對我們來講，肯定還是基于空間+服務的，這是我們選擇的賽道，也是中海地産選擇的賽道。”

“康養的路雖然難，但是很光明。”郭鑫最後以這樣一句話結束了演講。

将這句話泛化到整個地産行業或許也一樣适用，如同上午博鰲資本大會中城投資董事、總裁應華所說：“光明不一定是曙光，黑夜里面點點的繁星也是光明，也值得我們去探索和追求。”