中報觀察 | 寶龍冰火兩重天

觀點網 趕在中報季最後兩天，寶龍集團公布了旗下地産和商業兩大上市平台2022年中期的成績單。

在宏觀經濟下行壓力加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩等因素驅動下，寶龍地産和大多數民營房企一樣度過了一個難熬的上半年。

中報數據顯示，期内，寶龍地産錄得收入168.97億元，同比下降18.49%；經營利潤33.13億元，去年同期為75.02億元；期間利潤12.13億元，去年同期為50.77億元；公司擁有人應占利潤為7.05億元，同比下降82.14%。

不過，值得欣慰的是，公司旗下另一大上市平台寶龍商業取得了不錯的成績。

據了解，雖然遭遇疫情反復影響，但上半年寶龍商業仍實現收入12.66億元，同比增長約8.2%；毛利約為4.3億元，較2021年同期約3.83億元增長約12.3%；公司擁有人應占利潤約為2.4億元，較2021年同期約2.03億元增長約18.2%。

地産：銷售有望逐步回穩

在大環境影響下，上半年百強房企合約銷售金額同比接近腰斬，寶龍地産亦不能幸免。

截至2022年6月30日，寶龍地産實現合約銷售額約為人民币232.41億元，同比減少約56.18%；合約銷售面積約為153.2萬平方米，同比減少約54.7%；合約平均售價為15170元/平方米。

對于下半年市場的銷售環境，寶龍地産表達了一定程度的樂觀。

半年報中寫到：“在各地陸續出台穩樓市措施，政策端接連釋放改善信号的背景下，預期下半年，房地産市場有望逐步回穩，成交預計整體好于上半年。”

不過，該公司也指出，随着各地深入貫徹落實因城施策，各區域和城市的房地産市場分化或将愈加顯著，預計一二線城市将率先企穩，尤其是長三角與粵港澳大灣區的核心城市，而部分長期供地過量的城市去庫存仍存壓力。

對于下半年的工作，寶龍地産稱，将重點圍繞“保銷售、保交房、保還款”，堅決落實一城一策，堅決銷售突破，全力保障交房，确保資金平衡，高效盤活資産。

據了解，今年上半年，寶龍地産在全國5省16市累計交付1.4萬余套、交付面積約160萬平方米，預計下半年還将在全國範圍交付約1.8萬套住宅。

土儲方面，上半年寶龍地産並沒有新購入任何土地，截至2022年6月30日，總土儲建築面積為3150萬平方米，其中接近68%分布于長三角地區，預計能支撐3-5年的發展。

負債方面，期末該公司借款總額約為665.68億元，較2021年底下降約9.4%。其中，一年内到期的借款約為145.52億元，一年後到期的借款約520.16億元。

現金方面，截至6月底，寶龍地産擁有現金193.64億元，較期初的250.68億元下降約22.75%，其中非受限現金及現金等價物為147.06億元，可以覆蓋短期債務。淨負債比率也有改善，較2021年底下降了1.3個百分點至75.4%。

7月26日，寶龍地産曾發布公告稱，公司未在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據的本金和利息。此外，還有一筆2022年11月8日到期的美元票據未必能于到期日償還3725.9萬及應計利息。

對此，寶龍地産方面此前回應稱，上述兩筆債券的近九成接納已經成功展期並獲得豁免交叉違約，而未同意展期部分只是兩筆債券中一小部分，即便未能實現剩余部分債券的交換要約，也不會造成其他美元債交叉違約或其他債務提前到期的情況。

對于剩余約10%的未進行交換投資者，則大部分是因為交換展期過程短，導致投資人未能及時進行交換，公司會積極和這部分投資者進行溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。

商業：寒冬突破口

在寶龍“新五年戰略”中，商業被排在第一位，足以可見集團對其重視程度，而商業也是寶龍熬過本輪地産寒冬的突破口。

數據顯示，2022年上半年，寶龍商業實現收入12.66億元，同比增長約8.2%。其中，商業運營服務是寶龍商業最大收入來源，實現收入約為10.25億元，占總收入的81%，同比上漲約8.7%；住宅物業業務實現營收2.42億，同比增長6.1%。

具體來看，商業運營服務收入增長的主要是受到已開業建築面積增加及出租率上升的影響。

截至2022年6月30日，寶龍商業共有91處已開業零售商業物業，總已開業建築面積達1020萬平方米，同比增加約15.9%。其中，長三角地區已開業面積為652萬平方米，較去年同期增加約122萬平方米。

出租率方面，該數字也由去年中期的92.3%上升至93.4%，提升了1.1個百分點。

據一位參加寶龍商業中期投資者會的分析師透露，受上海及長三角地區疫情反復影響，寶龍商業對所有因為疫情停業期間的一半租金做了減免。此外，公司還給予了商戶三個月以内的租金緩繳期，故而截至6月30日收繳率位于歷史低谷。

不過，據管理層方面表示，鑒于長三角和珠三角消費客流恢復很快，加之公司會會調整品類結構、優化企劃活動，預計本輪疫情並不會對公司下半年收入或者未來租金造成影響。

據了解，下半年，寶龍商業計劃新開業6個寶龍廣場和3個寶龍天地項目。

輕資産拓展方面，寶龍商業上半年一共新增4個合作項目，新增簽約面積33萬平方米。截至6月底，商業項目累計已簽約面積達到1470萬平方米。

據該分析師轉述，寶龍商業未來每年的輕資産外拓目標在50萬平方米左右，拓展方向将聚焦于長三角、廣東省、福建省以及個别中西部地區的城市的好項目。

拓展方式上，寶龍商業将利用現金優勢，對于一些優質業主手中持有的第三方項目，采用小股操盤、前期墊資、借款等方式介入項目，一方面幫助業主把資産價值提升，同時在後期的租金回報中分享更好的收益回報。

降本增效方面，寶龍商業也取得了不錯成果。據了解，寶龍商業總成本9.43億，同比去年同期增長6.2%。其中，人工成本占總成本比68.3%，同比2021年人工成本占比下降1.1個點。

上述分析師表示，商管服務是勞動密集性行業，人工成本的下降得益于過往幾年中，寶龍在智慧商業方面的投入。

據他透露，智慧商業将是寶龍商業發展的另一個重點，今年以來，寶龍商業已經和騰訊在數字化AI員工上對接立項，開始啟動了用大數據算法推進租費、出租、招商的建議以及日常的考核管理等等。