博鰲特寫 | 邵宇：是否觸底還有待觀察

2022博鰲房地産論壇·特寫 與東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇的采訪定在8月9日下午4點進行。

一個小時前，他剛在博鰲地産發展大會完成演講，主題是“未來出路在哪里”。

這是今年一個受到普遍關注的話題。

受疫情反撲、地緣沖突、強勢加息周期降臨以及最近的極端幹旱天氣等因素影響，今年以來國際貨币基金組織（IMF）已三次下調全球經濟預期。

“全球很快就會在衰退的邊緣搖搖欲墜。”該機構發生在7月末的最新一次調檔，已将全球經濟增長預期調整至3.2%，而2023年則為2.9%。

在國内，今年年初經濟工作會議定下了GDP增速目標5.5%，但從上半年增速僅為2.5%來看，全年是否能實現仍是未知數。

多項數據“拖了後腿”，其中房地産開發投資增速錄得負增長為-5.4%，同時從銷售到開工都呈現下降趨勢，而且上半年居民新增房貸規模也幾乎接近于零。

未來籠罩在陰影之下，今年博鰲房地産論壇中，一個受到熱烈讨論的問題就是：房地産市場是否已經觸底？

似乎絕大多數嘉賓心里都沒有定數，包括邵宇。

“整體而言，居民在疫情沖擊下可支配收入對買房形成了比較大的制約，尤其是現在還要考慮年輕人失業率的問題。”邵宇表示，房地産市場是否已經探底，未來一段時間能不能探底，還要花一點時間判斷。

因為房地産市場發展的關鍵，事實上是跟居民收入以及整個經濟下行的壓力聯繫在一起的。今年網絡上有個熱門話題叫“中産返貧”，凸顯了後疫情時代居民收入下降制約了購買力的問題。

至于房地産市場長期下行是否已成定局？邵宇則認為，房地産确實處在收縮趨勢里，“畢竟人均41平方米的住房面積已經不低了。”

他表示，整體來看，增長最高峰已經過去了，不排除房地産行業對經濟貢獻的比重會慢慢下降，“銷售可能沒有以前那麼多了，也不需要這麼多的存量房産開發商，大家對房子作為一種核心投資資産的熱情會慢慢地消退。”

但目前來看，房地産對中國經濟的影響仍然舉足輕重。

“房地産在内循環當中是核心地位，因為城鎮化還有10-15年，而且相關産業加起來是一個很大的比重，再者跟金融機構的關繫很緊密。”

邵宇表示，這兩年房地産行業調整如此強烈，從根本目標上並非要把它打倒，“而是要改進發展模式，不要大起大落，不要透支未來15年的發展空間。”

總的來說，就是希望房子價格的漲幅是溫和的，跟收入增長相匹配。

邵宇認為，此前政策的目的是通過壓縮杠杆的方式，使未來房地産市場發展得更加平穩一點。無論投資機構、開發商還是購房者，都會調整心态。“把投資房地産的一部分錢投資到實業或者科技，這就完成了平穩轉型的過程。”

因此，目前整個行業雖然處在陣痛過程中，但價值取向是不會變的，只會在具體操作或者說在技術手段上有優化的空間。

此外，行業劇變對不少房企的正常經營包括建設交樓、信貸融資等方面産生了沖擊。據了解，目前有聲音提出，需适當調整三道紅線和貸款集中度考核要求；亦有消息說，一只千億規模級别的由政府背書的房地産纾困基金即将成行。

“在技術手段上，我認為能夠做一些變化，這樣卡在紅線上下的地産商可能得到緩沖時間和空間。”最後，邵宇亦強調，轉型雖然有陣痛，但永遠沒有最合适的時間，“一定要這樣做。”