觀點與華懋面對面：蔡宏興，我們會加快步伐

編者按：過去一年，因疫情散發、經濟調整與消費信心等影響，商業地産及相關領域面臨較大的壓力和挑戰，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

11月，以“回歸、進化與創新”為主題，第十屆商業地産盛會“2022觀點商業年會”繼續盛大開幕，並在時代轉變大格局中，去開啟新的商業未來。

帶着對商業地産的不懈探索，觀點機構繼續遍訪行業精英：企業家、管理者、專業人士，通過繫列特稿，講述他們在行業回歸、進化與創新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點網 近年，香港知名發展商華懋集團銳意強化企業品牌形象。

蔡宏興于2018年初正式加入華懋，成為執行董事兼行政總裁，他曾于過去訪問坦言：“過去20年，華懋的步伐慢了，甚至是停滞了。”

甫一加入，即為華懋投得觀塘安達臣道住宅地，並活躍于賣地市場，屢次成功奪得地塊。在8月初接受觀點新媒體采訪時，蔡宏興也表示：“我們是有一定計劃，适當地找到好的投資項目、機會，繼續去參與。”

由住宅、商業地塊到近日組合營發展甲級倉儲物流設施，華懋集團今年已經62周年了，以前打下了很好的基礎，也是一直以來對香港、對家的一個承諾，因此一直都在香港發展。

蔡宏興指：“今天我們大部分業務仍然在香港，而接下來要擴展外面的業務。我們會加快步伐，大灣區是其中一個希望發展的地方，同時也希望在一些國際城市擴展。”

不過，由于目前海外市場並無一個很成熟的團隊，因此将會以投資、收租為主導，讓團隊對市場更加了解，再發展其他項目。

“内地有一點不同的看法，因為所有的一切較為相近，尤其是在大灣區。雖然還沒項目在大灣區，相信我們團隊有能力在大灣區多做一些事。”而且未必只是做住宅項目的發展，接下來預計内地尤其是大灣區的發展會朝新經濟方面，包括碼頭運輸、數碼中心、科創園等，“大家都可能有一些長處，1加1就會等于3或者4。”

“疫情關繫，導致外出商業活動減少了，所以步伐慢了下來，希望接下來疫情受控之下，我們可以加快步伐，将内地和海外的投資真正落實下來。”蔡宏興期望，今年可以有項目落實。

雖然目前不少内地發展商出現财務問題，有機會出現一些價格較低的項目，不過蔡宏興強調，華懋是一家較為看重中長線的投資者、發展商，行業接下來的增長前景也是考慮因素之一。

“在逆境之下可能有一些項目、有一些投資有較相宜的價錢，這些都會看。”

與普遍香港大型發展商截然不同，華懋集團既非上市公司，亦非由家族經營，發展目的不止于營利，而是為社會大衆建設優質環境和生活，蔡宏興所強調的，正是在營運及決策以“三重基線”作綱領，将來以人、經濟和環境三者並重的理念。

2020 年，華懋集團踏入 60 周年，推出了全新的標志，透過“Places with Heart”概念，傳達出集團是一家用核心業務創造共享價值，為市民、小區及環境帶來正面影響的發展商，為集團進入數碼時代揭開了新的序幕。

蔡宏興十分認同房屋不是用來炒賣的觀點，希望可以幫社區營造一個更宜居的環境。“在環境、住房設計上我們有自己的堅持，比如在香港，我們不會建納米樓，因為這個市場是不可持久的，尤其是這次疫情之後對衛生、環境、健康、通風都很注重。”

事實上，蔡宏興從事地産發展超過30年，既是發展商，亦是建築師。

作為建築師，蔡宏興覺得哺育和發展並不矛盾，兩方面都可以並存的：“是不是要拆舊具有歷史價值的東西才可做新的發展呢？這未必是最好的方法。我們看到很多發展可以新舊並存，也令社區更加多元。就算一些很古老的歐洲城市，並不是要拆以前十六世紀、十八世紀的建築才可以做得到。”

最近，他樂見到香港政府有新的思維，比如現在社區重建中提到地積率轉移，高空建造的方法，“在舊的建築建不了地積比，是不是可以給旁邊的地盤發展?其實在社會方面沒有損失，但很多東西可以共存。”

發展和哺育方面的平衡，恰好在華懋的中環街市中有所體現，糅合了”舊建築新演繹”，代表香港文化，将香港的故事講得更好。

“出發點就是中環街市可以怎樣幫到香港本地品牌的成長，我們有很多不同類型的活動給到社區參與，非牟利團體活動、專業團體展覽、商業産品展出都有，适合不同的社會階層，本地、外地的朋友都會覺得每次來中環街市都有不同的體驗、不同的感受。”

保育歷史建築，最大的挑戰是令成本增加，蔡宏興亦坦言，中環街市、荔枝窩花的錢肯定需要一定數字，有時候或比拆了重建更多。“回到三重基線，我們可持續發展是什麼？如果不拆建築物，循環使用一些物料，在環保方面是很好的加分。整體來看，今時今日可能花費多了，但是整個建築周期、生命期省了更多費用。”

蔡宏興加入華懋後，曾稱要将過去的集權(Centralized）改變成放權（decentralized），“其實不是放權，而是希望大家都關心，一起參與。”

他希望整個華懋文化不停地學習、不停地完善自己做的事情，大家都是将公司變成自己的生意。

“一個諸葛亮未必好過三個臭皮匠，沒有一個人的知識和能力沒有盲點，所有同事都給出意見，參與做決定，我們走錯的可能就會減少。”他很高興這幾年同事的參與和支持，令集團越來越接近目標。

訪問當日，就觀點新媒體所見，位于荃灣如心廣場的華懋集團總部正進行分階段的裝修工程，蔡宏興指以前每一個部門都是獨立運作，很多房間，大家沒有那麼容易溝通，”現在加入了很多Social Space(公共空間)，大家可以一起喝一杯，聊聊天，在比較放松的環境中溝通。”

“每一個企業有不同的需要階段，今天的方法在以前未必适合，以前的方法未必在今天或未來适合發展。就算今天華懋做得多好，10年、20年、30年後，當市場改變，如果我們不去改變，其實也會失敗的。”

對于香港樓市，他指看不到有很大的變化，就算是在加息環境下，香港樓市的變動也不是很大。

“沒有人有一顆水晶球，不可能看市場看得那麼準。”樓宇買賣可能随着市場的波動會較大，因此，華懋亦希望能夠達到一個平衡。蔡宏興透露，集團希望可以繼續加大收租物業，以提供較為穩定的收入，但沒有設下比例框架。

他舉例如加路連山項目，集團很高興有機會和希慎合作，參與發展城市中心的商業項目。另外，最近在東涌有商業和住宅項目，跟随了香港的發展和與大灣區融合的步伐。

蔡氏亦指，商業物業近期的确具有壓力，主要由于經濟復蘇步伐還是不明朗，且地緣政治也有一點緊張，不過他對中長線仍具有信心。

“今年整年來看是差了些，但如果分開上半年和下半年，我想下半年可以追回上半年的跌幅，或者有一個微升。”蔡宏興希望，随着防疫措施有機會于今年稍後放寬松，國際投資者可研究重新到港做生意。

以下為觀點新媒體對華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興的采訪實錄:

觀點新媒體：看到不少投地項目集團有參加，現在怎樣？

蔡宏興：華懋集團今年已經62周年，以前打下了很好的基礎，也是我們一直以來對香港、對家的承諾，因此一直都在香港發展。

這幾年我們開始轉型，未來市場變化也挺大。從公司來說，我們有三重基線，就是：怎麼發展經濟效益，給社會一個正面的影響，以及在環保方面的可持續發展一起平衡。

在這方面，尤其在香港怎麼打造宜居城市方面也是一個重要課題。我們在産品設計上，除了利用科技、現代建築方法，讓環境更好之余，也在軟件上進行提升，比如酒店方面給客人更好的服務之余，将對客人的關心延續到其余地産發展項目。

第三，人的方面，會看到三重基線之一就是如何幫社區一起發展。在做事方面，科技、環保、可持續發展技術都是我們的發展方向。

觀點新媒體：基于三重基線，在發展規模上會不會有一個目標？

蔡宏興：也有的。第一，除了發展項目買賣之余，長線投資我們希望加大收租物業，這是較為穩定的收入。大家都知道樓宇買賣可能市場波動會較大，我們希望能夠達到一個平衡。

第二，像很多在香港發展的公司一樣，我們有能力在内地和海外擴展業務。在這方面，我們也會加快步伐，只是今天大部分業務仍然在香港。

内地特别是大灣區是我們其中一個希望可以發展的地方，也希望在一些國際城市擴展物業。

觀點新媒體：内地或者海外會偏向投資物業嗎？籌備了多久？有什麼困難？

蔡宏興：海外投資方面，我們還沒有一個很成熟的團隊。就像倫敦，以一些投資項目為主，目前還沒有能力發展項目。等我們對當地市場更加了解，有一個團隊能夠落地，就可以做其他的事，但就今天還是以投資、收租為主導。

内地有一點不同，因為文化背景、所有的一切較為相近，尤其是在大灣區，雖然沒項目在大灣區正在進行中，但是相信我們團隊有能力在大灣區多做一些事，也未必只是做住宅項目。

我們進去之後，相較内地地産發展商在住宅項目上可能沒有那麼熟悉，但一些復雜性較高或者新經濟行業，包括碼頭運輸、數碼中心、科創園的發展等，我們能夠帶上香港或國際的朋友一起發展。

接下來内地尤其是大灣區的發展一定程度上新經濟方面會多一些，未必只是做傳統的地産發展項目。

希望接下來疫情受控之後，我們可以加快步伐，可以将内地和海外的投資真正落實下來。

觀點新媒體：今年内是否會有一些好消息傳出？

蔡宏興：希望今年有一些項目，這自然事關香港現在的疫情隔離政策，希望11月可以較為放松一些，讓我們出外看項目更容易一些。

内地方面，希望在疫情受控之下，我們的來往尤其是去大灣區方便一些，這樣才可以讓我們坐下來談，落實一些項目。

觀點新媒體：會不會一開始選擇合作的模式？

蔡宏興：這是一個方向，始終我們對新的市場不是太了解，自然希望找到一些可靠、理念相同的合作夥伴一起發展。

包括在香港，我們也想有不同的發展項目，可以和一些不同的生意夥伴合作。大家各有一些長處，1加1起來就會等于3或者4。

觀點新媒體：現在内地很多發展商資金上比較緊缺，這時候便宜的、好的項目不只是物流園或者數據中心，可能是住宅居多。

蔡宏興：我們一直以來都是審慎理财，因此我們的現金流是理想的，也有能力在逆境之下繼續投資。

可能有一些項目、有一些投資是較相宜的價錢，這些我們會看。但同樣地，我們也是一個較為看重中長線的投資者或者發展商，行業接下來的增長前景也是考慮因素之一。

我們其實很認同房屋不是用來炒賣的觀點，更希望可以幫社區營造一個更宜居的環境，因此在環境、住房設計上我們也有自己的堅持。

比如在香港，我們不會建納米樓，因為這個是不可持久的，事關住房的環境，大家都想住得好一些。今天收入不是很好，迫于無奈就住小一點，但經濟環境好一些了之後，自然希望住大一點。尤其是年輕人，将來組織了家庭，也希望住在更舒服的環境，因此納米樓不是我們投資或者推進的方向。

第二，這次疫情之後，大家對衛生環境、健康、通風都更加注重，這些都是我們考慮的因素。

觀點新媒體：過去外界印象中華懋是做豪宅為主的，是因為現在豪宅市場受到阻礙，所以轉型了嗎？

蔡宏興：不是的，就算上半年經濟環境沒那麼理想或者疫情很不明朗的時間，我們有些項目都在歷史高位成交的，市場的資金是不緊缺的。

但看回我們的三重基線，其中一個很重要的是怎麼制造财富給社會，服務整個社會，不只是某一部分人。

因此我們做出了一個決定，如果是同一筆資金，投資幾間高端豪宅還是較為大衆化的住宅，讓受惠的人更多？現在我們會選擇大衆化一些的項目，這是公司生意原則上的決定，而不是因為豪宅市場不理想。

我覺得香港豪宅市場的供應始終是少的，傳統豪宅也是有價有市的。

觀點新媒體：住宅或者商業方面投資有沒有一定比例？資金分配上怎麼安排？

蔡宏興：我們會一直提升收租物業的比例，但至于說有沒有一個數字，或某個年度一定要達到某個數字？我們沒有這樣的框架。

市場是變化的，不同時段會有不同的項目。比如在加路連山，我們很高興可以有機會和希慎合作，參與到城市中心的商業項目。

另外，大家看到我們最近在東涌有商業和住宅的項目，這些都是跟随香港的發展和大灣區融合的步伐。尤其是東涌，還要看政府賣地時間表是加快還是慢了下來，我們希望可以參與。

觀點新媒體：怎麼看商業物業接下來的發展情況？對商業物業市場有什麼預期？

蔡宏興：近期有壓力，因為經濟復蘇步伐還是不明朗，地緣政治也有一點緊張，大家都看得到。但中長線來看，我們蠻有信心的。

幾個因素：第一，香港在大灣區經濟體繫中的發展。香港以前其實是一個700萬-800萬的城市，但接下來大灣區融合後是7000萬-8000萬的市場，這對香港來說絕對是一個很大的動力。

第二，這次主席過來也說得很清楚，香港對中國的發展來說仍然有很特别的貢獻，在一國兩制方面應該持久堅持。遠景方面會更加清楚，在國家發展上可以怎樣作出我們的貢獻？也使國際社會對香港的定位更加清晰，我們會繼續是世界金融中心、航運樞紐，在物流、新科技的發展上也有一定的地位。

觀點新媒體：近期公司很積極在每一個區都投了地，會不會加快賣樓的步伐？

蔡宏興：我們一直都是貨如輪轉，都是循着時間表在發展。

就算是賣樓加快，是不是因為沒有這個資源能力繼續投資？也不是。我們有一定的計劃，找到好的投資項目和機會，會繼續去參與。就像何文田我們一直都在等預售“樓花”能不能出來，另外還有一些項目在走程序。

政府審批上，目前香港買樓有一手條例是很嚴謹的，過程較為繁復，所以要處理好。第二，工程方面要跟得上，我們不希望承諾了什麼時候交樓而做不到，或者展館都沒整理好就匆忙地推出市場。

希望給業主信心，可以真正看到将來的單位是怎樣的，我們的“清水樓”示範單位都是做足的，讓他們對我們的品質更加有信心，知道承諾什麼時候交樓就可以準時交樓入住。

觀點新媒體：大家都是買預期的，但有時預期下跌就會直接導致大家不買，是否會促使接下來的定價向下?

蔡宏興：我經常說買樓不是買股票，不是用來炒賣的，而且就算買股票也是長線投資，中間起跌不是炒賣的目標。

買樓是用來居住的，在好的環境住十年、二十年、三十年，不用怕接下來那一年跌一些、升一些。

同樣地，沒有人有一顆水晶球，不可能看市場看得那麼準。我想有部分人自然希望樓市向下之後再入市買樓，但很清楚的是，香港今天就算是在加息環境下，樓市變動也不是很大的幅度。

甯願早一點給家人一個好一些的生活環境還是以多賺幾萬元為目標？對我來說絕對是早一點給家人一個好一些的生活環境是最重要的。

觀點新媒體：旗下商場比如中環街市，會不會多做一些遊客生意？

蔡宏興：中環街市不是主要做遊客生意的，但如果通關之後，遊客來香港就一定會到中環街市，因為這里真的很能夠代表香港文化，是承載不同活動的地方。

我們的出發點是可以怎樣幫到香港本地品牌的成長，有很多不同類型的活動給到社區參與，非牟利團體活動、專業團體展覽、商業産品展出都有，适合不同的社會階層。

本地、外地來的朋友都會覺得每次到中環街市都有不同的體驗、新的感受，這是我們希望可以做到的，将香港的故事講得更好，不只是給外面的朋友知道，更是讓本地的香港人知道其實香港是多元化的，有很多不同的活動、有趣的故事都是可以一起參與的。

觀點新媒體：除中環街市，包括荔枝窩，很多時候面對發展和哺育方面的平衡，在香港這方面有很多的掣肘，怎麼看待這個問題？

蔡宏興：我自己作為建築師，覺得哺育和發展並不是矛盾的，是可以並存的。土地發展不夠的時候，是不是要拆掉具有歷史價值的東西才可以做新的發展呢？這一點未必是最好的方法。

我們看到很多發展是新舊並存的，也令社區更加多元。就算一些很古老的歐洲城市，也並不是要拆以前十六世紀、十八世紀的建築才可以做得到。

現在很高興看到政府有新的思維，比如社區重建，也在講是不是有地積率的轉移，高空建造的方法。在舊的建築如果建不了地積比，是不是可以給旁邊的地盤去發展？其實在社會方面沒有損失，很多可以共存。可以用法例、思維的改變，做到哺育和發展同樣都可以尊重。

觀點新媒體：建築方面會因為這一點受掣肘嗎？

蔡宏興：我想有幾個看法。第一，哺育歷史建築，比如中環街市、荔枝窩，花的錢需要一定數字，有時候可能還多過拆了重建花費。但回到三重基線，我們的可持續發展是什麼？如果不拆建築物，循環用一些物料在環保方面，是很好的加分。

尤其是國家2060年要做到碳中和，香港在2050年就要做到碳中和，如果不采用循環用物資，而是用新的材料，在建築方面達到碳中和目標是不可能的。

從整體看，今時今日可能花費多了，但是從整個建築周期、生命期來看，省了費用都說不定。我們應該對遠景有一定的目標和貢獻，而不是賺快錢，這不理想。

我們紮根在香港、紮根在社區，我們做的項目，為社區做的事不是看今天的利益，而是看未來是不是可以創造更多的價值，也要在可持續發展方面更加對得起未來的Younger Generation，這些都是華懋在三重基線方面很緊張也很注重的。

觀點新媒體：可持續發展議題上面，是不是也做了很多事情？

蔡宏興：其實我們不是上市公司，是不需要ESG報告的，但我們也主動去做，因為這可以讓我們知道自己做得好或不好，也有一個透明度，讓我們的生意夥伴、社會人士都知道華懋究竟在ESG方面做了什麼，進程怎麼樣？

我們現在有一個“3050+”計劃，就是2030年碳排放會在2020年基線減少51.8%。 這都是挺進取的目標，需要投放資源，需要有信心和恒心去做。

如果我們要達到2050碳中和，至少2030年要減少26%以上，所以定出這些指標。

觀點新媒體：您之前提過，加入華懋幾年，要将集權方式變成放權模式，目前成效是不是都已經達成？

蔡宏興：我們在這個旅程走出了第一步，自然不會今天做了，明天就不用做。希望整個華懋文化是不停地學習、不停地完善自己做的事情，大家都是将公司變成自己的生意來看待。

其實不是放權，而是希望大家都關心，一起參與。一個諸葛亮未必好過三個臭皮匠，但沒有一個人有所有的知識、能力且沒有盲點，所有同事都給意見並參與做決定，走錯的機會就會減少。

這一點也感謝同事們這幾年的支持，在這個旅程中一直越來越接近我們的目標。

觀點新媒體：執行上會不會有很多困難？

蔡宏興：改變一個人的行為和思維，需要一些時間。希望大家多溝通，我們管理層未必沒有盲點，都願意聽。

我們以前每一個部門都是獨立運作，很多房間，大家沒有那麼容易溝通，這次寫字樓翻新就改變了工作環境，變得更加開放性，也加入了很多Social Space，大家可以一起喝一杯，聊聊天，坐在沙發椅，在比較放松的環境溝通，我們希望鼓勵這一點。

雖然每個人崗位不同，但是我們只要有好的意見，都可以分享。我們希望華懋是一個大的團隊，大家一起去做。

觀點新媒體：華懋給人的感覺一直是家族企業，現在的轉變可以完全改變了嗎？

蔡宏興：每一個企業有不同的需要階段，今天的方法在以前未必适合，以前的方法未必在今天或是未來發展是适合的。

就算今天華懋做得多好，10年、20年、30年後，當市場改變，如果我們不去改變，其實也會失敗的。

因此一定要有工作的文化，使我們面對不同的事情，用一個适當的方法改變自己的思維和做事方法，可以把業務做得更加好，對社會做出更多的貢獻。