中渝置地“抄底”出險内房 港資向内地找空間

觀點網 不到一年時間，世茂與明發相繼從香港壽臣山15号出局。

9月16日，中渝置地控股有限公司及英皇國際集團有限公司均發布公告稱，拟向合作方明發集團旗下公司收購目標公司10%股權，代價均為3.25億港元。

目標公司持有並發展的物業為標志性豪華住宅項目，也就是壽臣山15号，位于黃竹坑與深水灣之間，屬港島傳統豪宅區，總建築面積約為87,200平方呎，已開發為15幢低密度别墅，于5月底推出市場。

項目于2014年由英皇國際聯合世茂及明發競得，三者分别持有項目的40%、40%及20%股權。

此前2月份，世茂以10.47億港元将項目40%股權出售給中渝置地和資本策略成立的合營公司。

此次明發退出後，英皇國際集團所持股權由40%增至50%，中渝置地的合計間接權益則由32%增加至42%。中渝置地董事認為，鑒于該物業近期的銷售表現，交易為集團提供機會，透過增加集團于目標公司的合計間接權益，進一步加快其投資回報。

中渝輾轉

從世茂到明發，如今或是港資“抄底”出險内房的一個時機。

化身 “國際化企業”前，中渝置地曾是一家頗具區域性的西南房企，董事長張松橋的發家史就是一次次輾轉歷程。

張松橋1964年7月出生于重慶，到了1980年，即将高中畢業的山城小夥帶着一張單程票赴港繼承外祖母的遺産，短短兩年後，年輕的“港商”回到重慶，從倒賣電子産品起家，逐漸進軍地産行業。2007年發布的胡潤富豪榜中，張松橋以155億元的身家成為重慶首富。

2013年至2016年， 張松橋開始追随李嘉誠、劉銮雄、鄭雨桐等部分港商的步伐套現内地資産，賣家包括世茂、融創、恒大。

2016年年報顯示，中渝置地已無内地項目，應了張松橋在股東會那句 “大陸項目全部賣完，一寸不留”。截至2016年底，中渝置地未有任何租金收入。規模銳減讓中渝置地的營收從2014年的103億港元直線下降至2017年的4.65億港元。

與此同時，中渝置地轉戰香港及英國海外市場，其中最具代表性的是2017年以10.2億英鎊現金收購别名“奶酪刨”（Cheese grater）的倫敦第四高樓利德爾大廈。

除此之外，中渝置地在英倫投資的商業地産還包括沃達豐全球總部大廈、九榆廣場 、40 Leadenhall Street 大樓、大型商場Whiteleys等。

2020年初，張松橋以2.1億英鎊買下倫敦西區的騎士橋（Knights bridge）邊的一處豪宅，創下全英歷史上最貴的豪宅交易紀錄，也正是從這一年開始，英國市場因脫歐和新冠疫情出現反復震蕩，中渝置地錄得投資物業公允值減少並于年度損益中确認虧損3.94億港元。

2021年，中渝置地财務投資分部錄得虧損3.496億港元，投資物業公允值則繼續虧損1.8億港元。

據2022年中期報告顯示，中渝置地上半年營業收入2.65億港元，同比下降22.95%，純利2.4億港元，按年升約4.49%，上半年财務投資分部虧損約1.37億港元。報告顯示，期内公司持續在全球主要城市開展其物業投資及發展業務，首重英國倫敦。

中渝置地2021年已提出“資産基礎布局擴展至澳洲墨爾本”，再到此次壽臣山道接盤合夥人股權，倫敦城的全球影響力和抗壓力依舊強勁，但並非唯一的選擇。

2020年，張松橋旗下另一家上市公司渝太地産購入4個内地物業項目，2021年以9.03億元摘得四川達州兩宗商住地塊，但2022年8月3日，渝太地産再發公告稱退出達州項目，已支付的4.51億元将退還。

從一個霧都輾轉到另一個霧都，張松橋的全球資本布局仍在迷霧中繼續，正如他所說的，“一個成功的商人，只能努力去适應社會，而不能讓社會适應你”。

而如今的“社會”現狀是，内地出險房企大多在陸續出售資産以回籠資金，張松橋的出手或可看作是在“适應社會”。

港資抄底

壽臣山道15号項目股權今年兩次易手，買方的共同點在于港資背景，賣方則都是内地出險房企--而事實是，港資的抄底目標不僅于出險房企，還有更廣闊的的内地市場。

今年上半年的集中土拍中，内地民企表現低調，國企和地方城投成為拿地主流，同時也夾雜着港資房企的身影。

6月1日上海首輪集中供地，香港置地聯合招商蛇口、徐匯城投以47.33億元觸頂競得徐匯區斜土街道地塊。7 月 28 日上海第二批次集中拍地，香港裕華下屬企業聯合金地競得嘉定區一宗地塊。

此外，這兩年恒隆集團、嘉里建設、恒基兆業、瑞安、仁恒置地在内的多家港資房企都将部分重心放到内地。

成立于香港的國際性房企太古地産同樣看好内地及香港市場，太古地産主席白德利于2021年度業績報告中表示：“未來我們将繼續聚焦香港、中國内地及東南亞的發展機會,在未來十年投放超過1000億港元的龐大投資。”

去年5月12日， 希慎興業聯手華懋集團197.78億港元拿下香港銅鑼灣地塊，而這兩家老牌港資房企均有擴軍内地的動作。

其中希慎興業去年9月以35億元收購上海靜安區一宗商業項目，並在公告中表示，這次收購反映希慎堅信中國内地的發展及增長潛力，並致力于繼續在香港、大灣區以及國内投資。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興接受觀點新媒體采訪時亦表示：“今天我們大部分業務仍然在香港，而接下來要擴展外面的業務。我們會加快步伐，大灣區是其中一個希望發展的地方，同時也希望在一些國際城市擴展。”

此前7月末恒大傳出抛售香港灣仔中國恒大中心全幢商廈後，長實集團确認入標，雖然最終恒大債權人出面接管，但結合去年末長實12.5億英鎊出售倫敦金融城瑞銀集團總部大樓，以及今年初和記黃埔現身廣州土拍，市場紛紛猜測李嘉誠家族将回歸中國市場。

李氏之外，同為香港“四大家族”之一的鄭氏也在2021年年初把新世界中國地産總部落戶廣州。同年9月，新世界地産投資70億元拿下廣州市增城區夏街舊改，12月又于大灣區拿下3宗城更項目。

今年4月26日，新世界發展以總價19億元收購龍光集團旗下廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%股權。不久後，新世界旗下新創建集團5月份斥資22.9億元收購位于成都、武漢的6項物流資産。

值得一提的是，張松橋在轉戰英倫後曾被稱為“重慶李嘉誠”，早年也曾跻身“大D會”牌桌，又是鄭裕彤的忘年之交--内地房企擴張失速後，港資房企的資本選擇似乎愈發巧合。