解局丨三盛成都麓湖項目復活背後的AMC身影

觀點網 充滿危機的2021年，頭部房企接連爆雷，信用的透支使得市場信心一度降至冰點，穩中求進成了各房企追求的業績關鍵詞。三盛集團因債務而轉讓的成都麓湖項目也在近期成功“復活”入市，陰差陽錯之間成全了信達地産在蓉獨立首秀。

今年6月，成都麓湖闆塊迎來了信達地産進入成都市場的第一個項目--信達·麓湖左岸，首開就取得了8.1億元的銷售成績。根據最新銷售數據顯示，信達·麓湖左岸在售房源總價區間位于800萬-1050萬元每套，預計2024年6月帶裝修交房。

麓湖左岸項目原本由三盛集團獨立操盤，在去年11月時，三盛宣布該項目将與信達地産聯袂打造，次月末，随着上海盛骓實業發展有限公司發生工商變更，三盛旗下上海盛促實業發展有限公司退出，宣告着三盛集團正式退出該項目的所有權益。

沖擊“三年雙千億”目標未果的三盛控股已然陷入了流動性泥潭，随着融資端以及在手資金的不斷收緊，走上資産處置道路已成定局。

從三盛到信達

2020年6月，三盛集團旗下公司上海盛骓實業發展有限公司以7.06億元競得成都天府新區麓湖旁約39畝純住宅用地，成交樓面價約1.49萬元/平方米，並需無償移交12%統籌住房。地塊西側緊靠麓湖生态城，東臨麓湖，具有先天的生态景觀資源。

據悉，麓湖旁宅地彼時競得的溢價率為50%，為低密度地塊，容積率為1.81，且住宅建築密度均不大于30%，宗地建設條件中的建築高度不大于24米，其中住宅建築高度不小于15米，也決定了項目将以改善低密産品或疊墅類深度改善産品為主。

彼時的三盛在蓉已經開發過位于雙流牧馬山燕楊路的三盛翡俪山項目，該項目也是低密改善産品，具體産品為聯排别墅。在蓉的低密度改善産品打造上，三盛具備一定的經驗。

2021年，三盛依賴加杠杆高周轉道路出現“反噬”，随着行業政策進入深入調控，三道紅線迫使三盛的資金開始逐漸吃緊。去年就有消息指出，三盛部分項目存在開展異常，甚至于停工狀态，年末又出現了内部理财兌付危機。

上述談到的三盛翡俪山項目的第六期工程，合同原定于2021年末前交付房屋，然而到目前為止，6期項目仍未交房。目前該房還未竣工，基本處于停工狀态。

雙流區政府的相關回應表示，三盛翡俪山項目復工及交付問題，是因開發企業資金困難，導致工程建設進度緩慢，将繼續督促企業增加人員，加快施工進度，促進項目盡快交付。

當三盛在去年中旬出現資金吃緊，區域工資發放延遲時，似乎麓湖項目的易主就已成定局。2021年5月，三盛集團與信達地産戰略合作簽約儀式在上海舉行，此次合作雙方将在全國範圍内就項目合作開發、物業經營以及資本運作等多個領域達成戰略合作，共同研讨房地産開發、融資、並購、投資等領域的業務創新。

就在雙方宣布合作兩個月後，去年7月份，信達地産入股麓湖左岸，取得項目49%股權。到了11月，拿地一年半後的三盛集團官宣，原定由自己獨立操盤的麓湖左岸項目将與信達地産聯袂打造。

進入12月，三盛旗下上海盛促實業發展卻進一步退出了對上海盛骓實業發展有限公司持股，其新增股為東信達地産旗下的信達重慶房地産開發有限公司，持股51%，宣告三盛徹底退出了麓湖左岸項目，由信達地産接盤。

觀點新媒體了解到，彼時信達地産接盤麓湖左岸項目並不是首次入蓉，信達最早還與上海三和房地産有限公司共同開發過位于雙流區的信達銀泰花園項目。

近兩年，随着市場進入“至暗時刻”，部分優質的標的開始浮現，中國信達也在此時積極幫出險房企纾困，除接盤三盛、恒大、融創相關項目外，信達還參與了佳兆業纾困，接管的廣州南沙悅伴灣項目也将在9月開盤。

高周轉反噬

2017年，三盛以12.93億元代價收購利福地産59.56%股權，通過控股利福地産的方式，“借殼”完成在港股市場上市，並改名為三盛控股。兩年後，明星經理人馮勁義離開合生創展的總裁位置加入三盛地産任董事長一職。

彼時的馮勁義曾指出，三盛地産必須走上高周轉的道路，只有這樣，銷售和資金規模才能起來。随着實控人林荣濱對三盛控股不斷注資，2020年，上市平台實現營收87.79億元，同比增長329.08%；歸母淨利潤錄得8.09億元，同比增長為1072.46%。到了2021年上半年，營收擴大至50.32億元，較2020年上半年增長221.76%，歸母淨利潤則達到6.26元，較2020年同期增長263.95%。

但與此同時，2021年三盛控股的中報顯示，其一年内到期債務為47.75億元，而一年後到期債務為126.88億元，手頭的貨币資金僅80.95億元，短債比為1.7倍。

随着資金端的收緊，去年9月，三盛控股旗下原計劃赴港上市的伯恩物業叫停IPO，轉向加盟萬物雲。彼時伯恩物業為福建地區物管企業龍頭，在管面積超7000萬平方米，市場對此次交易的作價判斷在14-18億元左右。

同年10月，三盛控股先是處置了福州盛欣地産，作價4.17億元，再以6.21億元挂牌出售哈爾濱利福商廈有限公司、嘉標商廈(青島)有限公司兩家公司的全部股權。

同月，穆迪将三盛控股下調評級，展望從“穩定”調整為“負面”，原因是由于消費者信心減弱，三盛控股的合同銷售增長将在未來6-12個月内減弱，進而導致公司财務指標和流動性惡化，評級的下調将進而削弱三盛的經營流動性。到了今年7月，與大多數遇困房企一樣，穆迪出于商業原因，決定撤銷對三盛控股的評級。

除了賣子回血，三盛為緩解流動性壓力，配售高利率票據。去年11月，三盛控股向信銀資本配售7000萬美元票據，利率12.5%，彼時配售事項的所得款項總額拟用作三盛控股2018年債券的再融資。債券将于今年11月10日到期兌付。

到了今年9月，三盛控股與平安銀行簽訂結構性存款産品協議，根據匯票承兌合同，平安銀行簽發總金額為人民币10億元的承兌匯票，以清償應付若幹上海樂喜債權人的款項。

彼時的三盛控股管理層認為，利用杭州芷泱及杭州鍊杭提供的資金認購結構性存款産品，有利于改善集團的整體流動資金，符合集團保障其資本的核心目標。

回頭望，随着規模紅利消退，三盛控股通過注入資産，實現彎道超車的債務擴張路從此宣告結束。去年中期報告中，林荣濱曾表示，三年雙千億的目標公司已進行适當的調整，規模不再是三盛控股的首要目標。

截至目前，三盛控股繼續延發2021年度業績以及2022年中期報告，由于業績的延發，三盛控股已于5月16日于聯交所暫停買賣，以待符合復牌指引及其任何補充或修訂後方可復牌。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。