沖擊港交所長租公寓第一股 魔方生活服務上半年收入8.5億元

觀點網 9月26日晚間，港交所文件顯示，魔方生活服務集團有限公司提交上市申請書，聯席保薦人為摩根士丹利和建銀國際。

自2009年在南京開出第一家門店以來，魔方生活服務已耕耘近十三年，若申請通過，這家公司或将成為港交所長租公寓第一股。

觀點新媒體了解到，魔方生活服務是國内最早布局集中式長租公寓賽道運營商，截至2022年6月30日，共有7.62萬套在營公寓，分布在全國26座城市。根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活服務在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

招股書顯示，魔方生活服務旗艦品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求優質租房生活的白領人員；以及在2016年推出的9号樓公寓，主要為藍領人員提供宿舍類住宿解決方案。

據悉，魔方公寓提供一居室公寓及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，或在南京、成都、杭州等其他城市月租介于2000元至4000元之間。9号樓公寓的每間房間通常配備二至八張床，每張床位的月租價格介于500元至1000元。

運營方式上，魔方生活服務運營租賃公寓的模式有兩種，分為直營模式及加盟管理和第三方托管模式，截至2022年6月30日的公寓數量分别為5.01萬間及2.61萬間。

在直營模式下，魔方生活服務整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對租賃物業進行管理和運營；在加盟管理和第三方托管模式下，魔方生活服務則以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

業績方面，于往績記錄期間，魔方生活服務收入由2019年的9.47億元增至2021年的14.71億元，復合年增長率為24.7%；2022年上半年，收入同比增長24.1%至8.5億元。

盈利方面，淨利潤由2019年的6360萬元增至2021年的2.95億元，復合年增長率為115.6%；或受上海疫情影響，魔方生活服務2022年上半年盈利微薄，僅為41萬元，而去年同期為1.62億元。

同時，魔方生活服務所經營公寓數目由截至2019年12月31日的3.59萬套增至截至2022年6月30日的7.62萬套，復合年增長率為35.2%。

魔方生活服務提到，預期快速增長将受益于行業發展潛力。根據弗若斯特沙利文資料，中國租賃公寓行業市場規模在2021年底已大幅增長至1.8萬億元，預計到2026年底将進一步擴大到2.7萬億元，復合年增長率為8.4%。

同時，預計集中式長租公寓市場将更迅速地增長，從2021年的449億元增加至2026年的1252億元，復合年增長率為22.8%。

此外，魔方生活服務于疫情反復之中表現出較好的抗壓能力，且實現了規模擴張，公寓數量由截至2020年12月31日的3.9萬套增加至截至2021年12月31日的7.59萬套，财務業績實現強勁反彈，于2021年扭虧為盈錄得淨利2.95億元。

規模快速擴張也給魔方生活服務帶來了财務方面的壓力，流動負債淨額由2020的13.41億元增加12.4%至2021的15.06億元，主要是由于随着公司進一步擴大公寓租賃業務，租賃負債的即期部分有所增長；及其他應付款項及應計費用随着業務擴張而增加。

截至2022年6月30日，魔方生活服務流動負債淨額為15.43億元。

融資方面，魔方生活服務2019年、2020年、2021年及2022上半年融資活動所得現金淨額分别為-2.68億元、-2.7億元、2416.7萬元及-4.98億元。

資料顯示，2016年，魔方C輪融資近3億美元，2019年獲得1.5億美元D輪融資，資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大養老基金管理公司CDPQ等。 2017年1月，成功設立“魔方公寓信托受益權資産支持專項計劃”，是首單公寓行業ABS資産證券化産品。

值得一提的是，港交所實際上並非國内長租公寓此前尋求上市的熱門去處，如青客公寓選擇的是納斯達克上市，蛋殼公寓則是在紐交所上市，自如亦不時傳出将赴美遞表的消息。

以此來看，魔方生活服務此次選擇頗有另辟蹊徑的味道。