住房租賃：漸入佳境

過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地産發展總體復蘇向上。我們可以看到商業地産行業涌現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業态、項目和企業的核心競争力進一步凸顯；辦公空間服務和産業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想象；而創新技術、新零售、數字化和ESG的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。

于創新涌動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，于2022觀點商業年會現場重磅發布《表現力指數·2022年度商業地産表現報告》。

以下為《2022年度住房租賃發展報告​》：

2022年，保租房熱度不減，各項利好政策頻出，同時亦不乏創新性新政發布，如以租換購、先租後售等，在有效增加保租房供給的同時，也穩定了房地産市場的發展。

企業方面，今年租賃企業發展加快，無論是在保租房認證、申報保租房REITs、項目擴張、資産交易還是在沖擊IPO上，都實現了重大突破。

市場端，今年上半年北京、上海、深圳等重點城市疫情反復，租賃市場熱度有所消散。

不過，随着疫情得到有效管控，疊加春節後的租房熱度以及畢業季的租房旺季刺激，租賃市場再度迸發活力。

政策與指引，創新性舉措為保租房保駕護航

自去年7月《關于加快發展保障性租賃住房的意見》發布以來，保租房熱度不減，相關配套設施陸續出台。今年保租房熱度持續，各地在土地供給、保租房财政補貼、稅費減免、金融支持、保租房認證流程、以租換購、非改租、盤活閑置住房等方面增加支持措施，推動保租房加快建設。

住建部年初透露，2022年40個城市計劃籌集建設240萬套（間）保租房，數量相較去年的目標即94.2萬套（間）增長了2.55倍，占十四五目標650萬套（間）的36.92%，2022年将是保租房實現快速增長的關鍵一年。

今年以來，多地政策端就多渠道增加保障性租賃住房，發布了多個創新性政策。

如5月11日，長沙發布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。其中提及，《方案》施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動産登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

據觀點指數了解，長沙是首個推行以租換購的城市。之後，成都及西安也發布了關于以租換購的新政。

7月6日，成都發布《關于居民自願将自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，其中提及，居民自願将自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫後，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房的資格。西安方面則明确住房被納入保障性租賃住房管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭同樣是可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

另一創新性政策是湖北首次在保租房交易層面提出可能，發布的《關于加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》，提出滿足規定供給的保障性租賃住房可允許先租後售，租賃滿5年後，承租人可申請轉為共有産權住房，購買部分或者全部産權。已交的租金，可以計入購房款。

觀點指數認為，以租換購及先租後售新政推出的背後，一方面與地方籌集保租房目標相關，同時有利于讓限購群體适度放寬，鼓勵家庭積極入市，在穩定房地産市場及盤活閑置物業等多方面都起到積極的作用。

此外，今年在保租房REITs方面亦有相關文件頒布。先是證監會、發改委聯合發布《關于規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）有關工作的通知》。《通知》嚴格落實房地産市場調控政策，在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防範REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地産開發領域。

再者是滬深交易所發布保租房REITs指引，主要内容包括業務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營管理與信息披露三方面内容。

這是交易所直接加大保租房融資支持力度的舉措，同時伴随相關指引的陸續出台，保租房REITs發展也開始駛入快車道。

新金融啟航，保租房REITs取得突破性進展

去年7月，國家發改委發布958号文，宣布保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點範圍。在多項利好政策助推下，經過一年多的發展，今年保租房REITs取得突破性進展。

8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3只保租房REITs在滬深證券交易所同日成功上市交易，發行規模總計37.97億元。三單項目華夏北京保租房REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT自交易所受理以來便受到極大關注，認購倍數均超過100倍。募集資金金額分别為12.55億元、12.42億元和13億元，體現出市場對保租房REITs産品的高度認可。

上市首日，前兩者開盤便封漲停，後者也在開盤後不久後即封漲停。截至收盤，上述三只REITs分别成交6215萬元、5348萬元、1.13億元，合計成交2.29億元。

保租房REITs的成功發行實現了中國公募REITs覆蓋資産領域的進一步擴容，同時打通租賃市場投融建管退的閉環，推動企業從管資産到管資本服務模式的轉型，有效縮短資金回報的周期，降低企業資金壓力，也将進一步完善保障性租賃住房的金融體繫。

首批三只保租房REITs成功上市不久後，9月22日，華潤置地發布公告稱拟分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資産，在上海證券交易所上市，預計募集金額為11.2億元。華潤置地将作為戰略投資者認購基金份額總額約34%。

9月23日，有巢住房租賃(深圳)有限公司作為原始權益人的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”在上交所申報並獲受理。

據觀點指數了解，該基礎設施REIT的底層資産為有巢國際公寓社區泗泾店和有巢國際公寓社區東部經開區店，兩者分别是位于上海市松江區泗泾鎮及松江區松江工業區東部園區的保障性租賃住房，前者由泗泾項目公司擁有，後者則由東經濟區項目公司擁有。于公告日期，華潤置地間接持有泗泾項目公司及東經濟區項目公司的100%股權。

值得關注的是，上海泗泾社區是有巢公寓首個開業的集體土地建設租賃住房項目，同時，該項目也是上海首例集體土地入市試點新建租賃住房項目。該項目的土地出讓方為上海松江區泗泾經濟聯合社，項目企業擁有土地的所有權、使用權、經營權和收益權，企業支付土地款項後無需繼續向村集體支付固定收益分紅。

據觀點指數不完全統計，目前有巢公寓已入市的6個大型租賃社區項目有4個是利用集體土地建設的租賃住房項目，分别是上海泗泾社區、北京總部基地店、潤棠瀛海項目以及廣州設計之都店。

首批成功上市的三單保租房REITs的原始權益人均為保租房企業，而華潤置地通過此次申報，将有望成為首個涉足保租房REITs市場的房地産企業。

對于房企而言，發行公募REITs将是提升長租公寓業務的經營效益，減少對傳統債務融資方式依賴，實現集團融資渠道多元化的重要途徑。

另外，内地市場現存的3只保障性租賃住房REITs的原始權益人，都不是以住宅開發為主業的房地産企業，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。同時伴随各地保租房認證辦法的發行，将極大刺激企業納保工作的推進，吸納更多項目納入保租房管理，有效增加市場供給。

長租的韌性，多數企業規模與收入雙增長

8-9月，上市企業中期業績報告陸續發布，其中住房租賃業務展現出較強的韌性，即使在疫情多發下也實現了規模與收入等各項指標的增長。

從已公布運營數據租賃企業來看，相寓、泊寓及冠寓在管房源規模均超十萬間，房源規模優勢明顯。

其中，相寓在管房源規模位居首位，主要因為相較于集中式企業而言，分散式企業在房源獲取上更為便捷。

對比以往财報數據，今年上半年相寓的業績表現亮眼。

2018年底，相寓規模達到峰值，在管房屋套數為30.3萬套。2020年底則減少了6.7萬套，主要是縮減了無法帶來盈利的房源庫存，提升了房屋運營效率。

截至2022年6月30日，相寓業務覆蓋全國15個城市，在管房源25.7萬間，同比增長4.47%，較2021年底增長1.58%，平均出租率為95.8%。據觀點指數了解，相寓2022年上半年平均出租率水平較疫情前（2019年底）高0.8%，較2021年底增長0.4%。

值得注意的是，今年上半年相寓實現營業收入29.82億元，同比增長212.25%。主要得益于規模與出租率實現同比增長，增加了業務創收。除此之外，相寓表示今年上半年業務收入、成本等财務指標與去年同比變化較大，主要是有适用新租賃準則所帶來的營收與成本會計核算口徑變化，以及部分業務收入作為融資租賃收益，歸集到了資産處置收益科目中。

總體來看，今年上半年北京、上海、深圳等重點城市的疫情反復對分散式租賃企業造成的影響不大，以相寓為代表的這一批長租企業在規模與運營效率方面實現了穩步增長。

集中式企業在疫情下也同樣展現了強勁的抗風險能力，從已披露數據來看，今年上半年頭部企業泊寓與冠寓均實現了規模與營收的雙增長。

截至2022年6月30日，泊寓在管房源規模20.99萬間，累計開業16.95萬間，較2021年底增長6.27%。上半年在深圳、廣州、廈門、佛山等7個城市共計新增獲取10個項目，房間數9674間。規模優勢明顯，管理房源體量穩居集中式長租公寓品牌的首位。

冠寓開業規模亦實現了穩步增長，自去年年底開業房間數突破十萬間後再度實現增長，截至2022年6月30日已達到11.1萬間，較去年同期增長18%，較去年年底增長5%。

創收方面，兩者同樣保持向上勢頭，相較去年同期增長幅度均超10%。

泊寓上半年實現收入14.8億元，同比增長12.3%，出租率為94%，較去年同期出現輕微下滑。冠寓上半年實現租金收入11.8億元，同比增長10.7%，在投資物業租金收入中的占比達20.1%。租賃業務已成為龍湖經營性收入的穩定貢獻力量。

出租率方面，較2021年亦有所增長，截至上半年末，成熟期項目出租率達95.4%。

從租賃企業經營業績來看，疫情之下租戶對普通公寓的住房需求不會消失殆盡，普通白領公寓營收、規模、出租率等各項指標影響不大，但疫情管控的成本會有相應增長。

高端租賃市場受疫情影響較大

除此之外，魔方生活、旭輝瓴寓、華潤有巢等租賃企業發展勢頭強勁，加速擴張等消息不斷。

租金表現方面，據觀點指數測算，樣本企業平均租金為2886元/間/月，而泊寓、冠寓産品多數是面向年輕群體打造的青年公寓，租金水平相差不大。

而招商伊敦和方隅公寓房間平均租金單價處于高位水平，觀點指數認為，主要是由于招商伊敦有針對高收入差旅人群的服務式公寓，而方隅公寓目標客群主要是中高端收入人群，通過中高端差異化定位增加市場競争力。此外，兩者項目主要分布在一線城市。

據觀點指數不完全統計，招商伊敦項目分布最多的城市是深圳，占比達50%，其次是上海和重慶，占比均為7.89%。

從招商伊敦服務式産品表現來看，上半年重點城市疫情反復對高端租賃市場造成的影響更大。

出租率方面，2022年上半年招商伊敦服務式項目整體平均出租率為49%，較年初縮減8%，較去年同期縮減18%，具體來看主要是深圳的服務式産品出租率下滑嚴重。

其中出租率下滑最大的項目是深圳蛇口壹棠服務公寓，上半年出租率水平為37%，較年初88%下滑51%。

租金表現方面，今年上半年服務式産品平均房間單價為8736.6元/間/月，較年初下滑376元/間/月。

今年2月深圳爆發疫情，多個區域劃為封控區，商業、娛樂以及租賃等活動受限，而招商伊敦服務式公寓多數位于深圳，疫情下差旅人群縮減，服務式公寓受挫。

魔方生活服務遞表，行業資産交易浪潮漸起

經過多年發展，租房市場實現從長租公寓市場向住房租賃市場的轉變，曾經租房市場的老玩家目前發展各異。

9月26日，魔方生活服務集團遞表，申請在港交所上市，聯席保薦人為摩根士丹利和建銀國際，由此成為首個赴港上市的住房租賃企業。

招股書顯示，是次IPO募集資金将主要用于業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓産品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

魔方並不是首個申請上市的租賃企業，先前已有青客公寓和蛋殼公寓在美股成功上市，兩者都是屬于分散式企業，但後期因經營不善逐步走向沒落。

從招股書中可以看到，今年上半年魔方生活淨利潤出現大縮水，上半年淨利潤僅為41萬元，相較去年同期的1.62億元縮減99.75%，上半年收入8.5億元，較去年同期的6.85億元增長24.15%，企業處于增收不增利的境況。

據觀點指數了解，魔方公寓主要有以下兩種運營模式：直營模式及加盟管理和第三方托管模式。招股書數據顯示，截至2022年上半年末，魔方生活在26座城市經營76190套在營公寓，其中以直營模式在營50074套，占比達65.72%，以加盟管理及第三方托管模式經營26116套，占比34.28%。

雖然加盟管理及第三方托管模式的在管房源數量不低，但魔方生活的收入主要來源于直營模式。

數據顯示，今年上半年直營模式收入8.09億元，占同期總收入95.2%；2019年至2021年，直營模式分别産生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，占同期總收入96.2%、96.2%及94.5%。

不過，在重點城市疫情散發的背景下，作為主要收入來源的直營模式面臨出租率下滑的危機。2022年上半年，魔方公寓直營模式下成熟期項目平均出租率為83.9%，較年初88.5%下滑4.6%。上半年整體直營模式的平均出租率為82.4%，較年初縮減4.1%，其中，藍領公寓出租率為85.4%，白領公寓出租率為81.2%，白領公寓出租率出現下滑。

直營模式下，即使出租率下滑，每月需向業主支付的租金、房間維護成本，員工薪資等各項成本支出，可能維持不變或增加，這對租賃企業淨利潤及經營業績帶來壓力。在激烈競争的租賃市場下，稍有不慎，将有可能失去市場份額。

資産交易方面，據觀點指數不完全統計，今年年初截至報告期末行業共計錄得6宗資産交易，其中包含博楓收購上海租賃住宅項目、雅詩閣收購奧克伍德全球、城家合並瑞貝庭公寓酒店品牌、錦和資管收購上海徐匯服務式公寓項目以及瓴寓子公司購買上海物業等。

其中，雅詩閣對奧克伍德的收購将新拓包括韓國清州、中國張家口與青島、孟加拉達卡以及美國華盛頓特區在内的多個租賃市場，全球版圖将再增81家物業，約15000套房源。雅詩閣收購奧克伍德全球以及城家合並瑞貝庭公寓酒店品牌，将助力擴大雙方在服務式産品的豐富度。

據觀點指數觀察，交易資産多數為服務式公寓。企業在資産交易方面更看重中高端租賃市場的發展。同時，資産購買方多為實力租賃企業、資管公司及房企背景企業。行業資産交易頻頻，收並購成為企業擴充市場份額的重要渠道。

新入市産品多元化，上海成拓店首選城市

觀點指數選取27家住房租賃企業作為樣本企業，監測今年以來其項目開業情況。

據觀點指數不完全統計，1-9月樣本企業共計開業68個租賃項目，有新增項目開業的企業主要有安歆公寓、樂乎公寓、魔方公寓、旭輝瓴寓等，新增入市租賃産品多樣，涉及普通白領公寓産品、藍領公寓、服務式公寓等。

樣本企業中，開業項目數最大的租賃企業是安歆公寓，1-9月新增開業項目數達13個；其次是樂乎公寓，1-9月新增開業項目數達11個。其中樂乎開業項目多數以輕資産為主，如樂乎杭州火車車站店、樂乎北京來廣營店、樂乎王四營橋店等等。

1-9月租賃企業新增開業項目的房間數主要集中在100到300套之間，大體量的項目占比較少。新增開業大體量租賃項目主要有有巢公寓北京潤棠·瀛海項目（3000套）、華潤有巢國際公寓社區廣州設計之都店（1500套）、錦江發展·有巢公寓南三環店、樂乎青年社區·北京北内以及瓴寓的城開莘社區（2562套）等。

城市分布方面，據觀點指數不完全統計，1-9月新開業的住房租賃項目多數位于上海，占比達33.82%，其次是北京，占比13.24%。

上海成為租賃企業開店的首選城市，而一線城市新增開業項目數合計占比超一半，達60.29%，表明一線城市租賃市場需求規模巨大，租賃企業仍看好相關租賃市場的發展。

另外，對于人口流入量大的城市諸如武漢、成都、天津等地，租賃企業的關注也逐步加強。

市場表現方面，由于今年上半年重點城市疫情反復，租賃活動受限。2月春節長假期間，大量流動人口由核心城市流向三四線城市，一線城市及人口淨流入大的城市需求下降，市場表現較為冷淡。3月雖處于節後返工潮階段，但是並沒有出現預想的租金大幅上漲現象。究其原因，或是受到疫情反復影響，相較往年租賃需求受到一定程度的抑制。

從今年上半年一線城市住宅挂牌租金走勢來看，上海、廈門、南京及成都在租金表現方面較為平穩，環比變動幅度均在5%以内；深圳、北京及廣州的租金波動較大，其中北京1-3月租金持續走低，4-5月份租金實現大幅增長，6月再次回落。

随着疫情得到有效控制，租賃市場再度復蘇，6-8月受畢業季租房旺季影響，租賃市場活躍，部分城市租金實現上浮。