商辦與辦公空間發展：喜憂參半

過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地産發展總體復蘇向上。我們可以看到商業地産行業涌現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業态、項目和企業的核心競争力進一步凸顯；辦公空間服務和産業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想象；而創新技術、新零售、數字化和ESG的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。

于創新涌動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，于2022觀點商業年會現場重磅發布《表現力指數·2022年度商業地産表現報告》。

以下為《2022年度商辦與辦公空間發展報告》及繫列研究成果：

受疫情影響，今年以來國内部分重點城市娛樂、商業、租賃等活動受限，商辦與辦公空間市場短期面臨較大壓力，租金有所下滑。部分企業為提高出租率，旗下許多項目開始壓降租金，以吸引需求銳減的租戶。

在背景下，憑借盈利能力強、可持續發展等特性，商辦資産成為資本投資的寵兒，不少投資者持續關注商辦市場的長期發展。

同時，上半年不少商辦運營商憑借運營管理優勢實現收入增長，多個企業商辦收入實現同比超10%的增長。

辦公空間運營商方面，盈利問題仍橫亘在前，部分企業虧損持續擴大，宏觀經濟波動及疫情反復等多重因素，對企業的業務開展仍帶來較大的挑戰。

短期承壓，廣州深圳租金波動較小

截止到9月，全國辦公樓新開工面積累計值為2438萬平方米，累計下降36.6%，竣工面積為1271萬平方米，累計下降23.6%。兩項開發端數據均出現下滑，新開工和竣工項目面積增長步伐變慢，新入市的項目面積有所下滑，辦公樓市場開發漸趨理性。

與此同時，辦公樓開發投資的力度也有所減小，1-9月辦公樓開發投資額錄得4006億元，累計增長-9.9%，銷售額累計值則為3293億元，累計增長3.6%，以上兩項投資數據的累計增長較上月的漲幅有所增長，其中開發投資力度不及去年同期，辦公樓投資熱度下降，銷售則呈現波動上浮趨勢。

從辦公樓開發及投資數據變化可以看出，上半年上海、北京、深圳等重點城市疫情反復，對寫字樓市場亦造成一定影響，但随着疫情得到有效管控，預計下半年辦公市場将穩步復蘇。

空置率方面，根據戴德梁行最新數據，三季度北京、上海、廣州及深圳的甲級寫字樓空置率水平分别為14.6%、10.2%、12.9%和22.7%，環比出現空置率上浮的情況，低迷的市場需求讓寫字樓市場持續承壓。

9月，全國10個重點一二線城市中，4個一線城市的日租金水平均超3元/平方米/天，其余的二線城市則均在2-3元/平方米/天之間。同比來看，大部分城市較去年同期出現租金下跌的情況。全國辦公物業出租挂牌量達6.93萬套，相較上月下降23.67%，辦公物業的供給量下降給商辦運營商實現項目去化帶來一定助益。

1-9月，四個一線城市中租金單價最高的是北京，同時是唯一平均單價每月均突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，9月平均租金單價為4.4元/平方米/天。廣州及深圳的辦公租金差距不大。

9月除深圳辦公租金與上月持平外，北京、上海及廣州辦公租金均出現不同程度的下跌，跌幅從0.63%到5.44%不等，其中北京降幅最大。

總體來看，廣州及深圳的辦公租金變動幅度較小，變動幅度基本在5%以内。

具體來看，9月，北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為7.03元/平方米/天，環比下降13.53%；上海黃浦區，均價為6.13元/平方米/天，環比下降2.08%；廣州天河區，均價為3.75元/平方米/天，環比下降3.6%；深圳福田區，均價為4.23元/平方米/天，環比下降0.24%。

總體1-9月廣州及深圳的重點商務區租金變動幅度較小，維持穩定發展趨勢，而北京西城區、北京朝陽區及上海黃浦區等重點商務區今年的租金波動變動較大。

運營商擴張意願強烈，企業加快輕資産步伐

商辦運營商方面，中海商業、華潤萬象生活、陸家嘴商業、招商商管等企業的規模優勢明顯。

項目擴張上，中海商業和招商蛇口均有新增寫字樓項目入市。其中，前者在北京的中海财富中心B座寫字樓項目入市，總建築面積為7.1萬平方米。招商蛇口則在海口新增海口招商局中心寫字樓項目，持股70%，項目建築面積為3.87萬平方米。

陸家嘴商業、嘉里建設、恒隆地産、太古地産等商辦運營商以管理自持項目為主，上半年無新增開業項目，在管規模方面無明顯增長。

據觀點指數了解，嘉里建設前海嘉里中心二期将于今年後期推出。

值得注意的是，太古地産表示頤堤港項目将迎來擴容，擴建的頤堤港二期計劃分兩個階段，分别于2025年及2026年落成。太古地産、遠洋集團雙方于頤堤港二期的合作不變，同時北京頤堤港二期股東之間的投資比例、股權比例目前沒有變化。

據觀點指數了解，頤堤港二期是一個以寫字樓為主導的綜合發展項目，将建設7棟寫字樓，1個購物中心及1家酒店，總建面超56萬平方米，待二期落成後，整個頤堤港項目将成為一個極具規模的商業綜合體。

除此之外，9月太古地産在上海亦有所動作，與陸家嘴集團簽約前灘國際商務區21号地塊的合作意向書，這也是繼前灘太古里後，太古地産再次落子前灘。據了解，前灘21号地塊位于前灘太古里東側，總開發體量約60萬平方米，包含12萬平方米辦公，體量超興業太古匯項目。工程進展方面，兩棟辦公塔樓預計年底封頂，整個項目于2026年完成開業。

加上新增合作的21号地塊項目，目前太古地産共有4個管理項目（不含洋泾項目），其中興業太古匯及前灘太古里項目為已開業的在營項目。

此外，中海商業今年在輕資産管理規模上不斷擴張，新增外部輕資産項目太原紅星國際廣場。同時創新推出專注于“一體化辦公解決方案”的商辦服務平台，上線三維資管解決方案。

除中海商業外，回顧1-9月商辦企業相關動态，運營商的輕資産化發展趨勢明顯。

遠洋集團的輕資産化路徑是讓已持有的重資産變輕，同時保留項目的運營管理權。在地産行業下行期，降低重資産持有，出售資産落袋為安，以提升不動産資産的流動性。

6月14日，遠洋集團以總價50.15億元将北京遠洋銳中心項目出售予項目合作方中國平安人壽，同時繼續運營管理項目。交易文件顯示，項目公司34.5%的股份對價為34.18億元。此外，交易還包括15.97億元的債權收購。

據觀點指數了解，遠洋銳中心是遠洋集團繼遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋國際中心後在北京的第四個超甲級寫字樓項目。

但這並非遠洋首次出售北京核心區域項目，遠洋集團早在今年4月即為頤堤港項目引入大股東中國人壽，成功置換近30億元資金。通過讓重資産變輕，遠洋共套現80億元，同時遠洋商辦輕資産化的路徑亦逐步明晰。

商辦運營商穩健增長，疫情反復考驗運營沉澱

今年以來，房地産行業整體下行，疊加疫情反復，給商辦市場帶來了一定的壓力，降租保出租率成部分運營商的主要應對舉措。

從已披露上半年業績情況的企業來看，寫字樓項目在疫情反復下仍維持穩定。

上述企業中，僅陸家嘴及北辰實業的寫字樓收入同比出現下滑，跌幅分别為5%和4%。據觀點指數了解，陸家嘴商辦收入縮減主要由于二季度上海疫情反彈，全市各類辦公經營、文化娛樂等活動出現暫時性停滞，對辦公以及商業活動等相關業務影響較大。

陸家嘴目前在營16個辦公項目中有15個位于上海，截至6月底，上海成熟甲級寫字樓項目平均出租率約為85%，平均租金8.11元/平方米/天；天津成熟甲級寫字樓的平均出租率約為61%，平均租金3.45元/平方米/天。

其他企業的收入同比增長幅度從0.7%到37.2%不等。商辦營收同比增長超10%的主要有恒隆地産、越秀房托、合景泰富及招商蛇口。同時嘉里建設表示辦公室項目在内地非常健康和穩定，上半年辦公室收入12.5億港元。上海封城期間，嘉里建設為租戶提供了短期租金寬減以作支持。

憑借規模優勢和運營管理能力，中海商業今年上半年的寫字樓業務收入居于樣本企業首位，達17.5億元，同比增長0.7%。

同樣有自持商辦項目以及輕資産輸出模式的華潤萬象生活，在商辦運營方面亦有所增長。上半年，華潤萬象生活在寫字樓運營及物業管理服務上的收入為7.51億元，同比增長8.9%，其中92.8%的收益來自為寫字樓提供物業管理服務。

具體項目方面，今年上半年樣本項目平均出租率為88.17%，出租率超90%的商辦項目占比達63.16%，其中科技大廈和上海興業太古匯項目達成滿租。

與去年相比，科技大廈保持滿租的同時實現了租金穩步提升，從去年6月底的115.3元/平方米上漲至122.3元/平方米，主要租戶為深圳市前海蛇口自貿區醫院。

同比來看，19個樣本項目中共計10個項目較去年出現出租率下跌，跌幅在0.8%到18.1%之間，其中約九成的項目跌幅在5%以内。環比來看，47.37%的商辦項目其出租率較去年年底出現下滑，幅度同樣在5%以内。

整體來看，疫情反復下商辦項目仍能維持長期穩定發展。

資産變現成交易驅動力，上海熱度依舊

商辦資産大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至9月末，今年内地共計錄得31宗商辦資産大宗交易事件。

和去年同期相比，商辦資産交易宗數實現增長，成交總金額為529.68億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單交易金額為17.66億元。

其中，最大的交易金額由復星國際創造。3月32日，復星國際發布公告稱，復星國際間接全資附屬公司與中融信托簽訂協議，拟以63.42億元現金收購復星外灘50%的股權。公告顯示，復星外灘持有唯一物業是上海外灘金融中心（BFC）物業。

截至2021年底，BFC物業的價值約為230.78億元；復星外灘未經審計的總資産及淨資産分别為243億元和126.84億元，2021年除稅前淨利潤為5.07億元，相比2020年除稅前淨利潤10.69億元下降52.57%。

據觀點指數了解，復星外灘是由復星國際和中融信托各持股50%，交易完成後，復星國際将間接擁有復星外灘100%的股權。

回顧去年同期，最大交易金額為平安人壽以330億元收購凱德來福士六個項目。最高交易金額大幅收縮的原因，除了資産機會異同，還和投資者的風險偏好趨于保守有關。

值得注意的是，雖然上半年上海因疫情管控封城兩個月，但仍是最受商辦投資者青睐的城市，主要與其産業結構相關，金融、TMT及專業服務等落戶上海，引領辦公租賃行業的發展。

據觀點指數統計，1-9月，上海商辦資産交易宗數以及交易總金額均位居内地城市首位，共計12宗商辦資産交易事件，交易總金額達367.24億元，平均每單商辦資産交易金額為30.6億元。

觀察資産交易買方可以發現，上海商辦資産買家以自用型為主，如奈雪的茶收購萬象企業中心、鄂爾多斯26.73億元購買上海靜安區上海蘇河灣中心寫字樓、中谷物流29億元收購上海佳兆業金融中心等案例。

企業選擇購買而非承租物業作為第二總部，除了基于辦公用房目的外，或有資産保值增值的考慮。

二季度疫情反復給上海商辦市場帶來的不确定性增加，而商辦大宗交易仍展現了較強的韌性。下半年疫情得到有效控制以及復工復産後，預計上海大宗交易市場維持積極，同時自用型買家購置辦公物業的趨勢将持續。

同時，觀點指數發現，今年商辦資産交易市場明顯的特點是部分債務承壓、銷售下滑、面臨資金壓力的房企選擇出售手頭上的核心資産，交易標的折價幅度明顯加大。出售商辦資産成為房企緩解資金流動性緊張的重要途徑。

如富力地産為保障"16富力4"債券持有人利益，将蘇州天鵝港華庭項目和南甯富雅國際商業基地項目用于債券的質押增信。6月份，公開市場表示合景泰富正尋求整體出售寫字樓，這可能會籌集55-57億元，用于償還即将到期的債務。

越來越多的房企将商辦資産擺上貨架也将為市場帶來更多投資機遇，優質資産折價流出，或成資方低成本入手的好時機。

辦公空間盈利困境仍待解

辦公空間運營商方面，優客工場在管理規模上占據極大優勢。截至2022年6月30日，優客工場管理項目數達284個，已開業項目數達220個，開業工位數66500個，管理面積達958985平方米，較去年年底865150平方米增長10.85%，管理規模得到有效提升。

同時，創富港、辦伴、IWG等辦公空間運營商在規模方面亦有所增長。

其中，9月16日，辦伴母公司堂堂加集團AgiiPlusInc.正式向美國證監會（SEC）提交招股書，拟首次公開募股籌集約4000萬美元，募集資金計劃用于提升技術能力，擴展業務以及並購機會等，股票代碼拟為AGII。

堂堂加早于去年就考慮通過合並方式在納斯達克上市，彼時其與特殊目的收購公司（SPAC）Goldenbridge正式簽訂合並協議，開啟上市之路。

今年5月，雙方宣布，同意終止此前達成的合並上市協議。此次堂堂加拟納斯達克IPO上市，也意味着放棄了以SPAC的方式上市。

招股書數據顯示，截至去年年底，堂堂加在管規模實現增長，總管理面積約256291平方米，工位數約41455個。

而築夢之星9月更新的招股書數據顯示，在管項目規模和出租率均出現縮減。相較2020年，築夢之星2021年除新增布局1個城市外，辦公空間項目數縮減3個至46，年末工位數量為36246個，縮減14%，出租率從81%下滑至73%。

雖說多項運營指標出現下滑，但基于降本增效策略的落實，2021年築夢之星收入達3878.96萬美元，同比增長12%，主要是基于調價實現整體收入的增長，收入成本占比降至101%，較2020年縮減21%，總運營費用從2020年的43%降至33%，同時虧損總額亦有所縮減，有效提升運營管理效率。

結合規模縮減情況，築夢之星舍規模保效益的意圖較為明顯。不過從企業已披露财務指標數據來看，辦公空間運營商的盈利困境仍難解決。

堂堂加招股書顯示，2020年和2021年度淨虧損分别為2.28億和2.91億元人民币，與WeWork和優客工場一樣並未實現盈利，行業仍面臨增長慢，虧損高的難題。

此外，最新财報數據顯示，今年上半年優客工場營業收入為2.97億元，同比下跌40.66%，淨虧損2.52億元，同比去年有所縮減。整體來看，營收與虧損似乎總是難以同步改善。

回顧優客工場2021年季報可以發現，全年歸母淨利潤大幅下跌主要是由于第四季度虧損加大，前三季度歸母淨利潤分别為-1.33億元、-2.98億元、-1.77億元。四季度優客工場淨虧損16.97億元人民币，而2020年同期錄得的淨虧損則為1.49億元。

優客工場在四季報中表示，經調整後，公司淨虧損為1.56億元，其中不包括股權激勵費用、長期資産減值損失和長期待攤費用、商譽減值損失、權證負債公允價值變動、長期投資減值損失、處置子公司損失等。

也就是說，公司的股權激勵費用、長期資産減值損失和長期待攤費用、商譽減值損失等因素是虧損加大的主要原因。其中，2021年優客工場的商譽減值損失達15.05億元，2020年為0。

對此，優客工場表示，商譽減值損失主要是由于公司業務受到疫情的不利影響，三個報告單位的賬面價值超過了各自的公允價值。該公司将新冠疫情稱之為“影響公司經營業績的關鍵因素”。