凱德龍湖實現資管超越，恒隆繼續展示強抗風險實力

過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地産發展總體復蘇向上。我們可以看到商業地産行業涌現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業态、項目和企業的核心競争力進一步凸顯；辦公空間服務和産業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想象；而創新技術、新零售、數字化和ESG的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。

于創新涌動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，于2022觀點商業年會現場重磅發布《表現力指數·2022年度商業地産表現報告》。與此同時，觀點指數繼續尋找年度引領行業高質發展的主體，樹立商業發展新格局，相關研究成果匯聚成“表現力指數·2022年度商業地産表現”。

以下為“2022年度商業地産商資産管理表現​”研究成果及分析：

2022年上半年，我國整體内需不足，消費市場疲憊，但在各種消費刺激舉措下，5、6月份有所回暖。在商業地産整體環境面臨壓力的情況下，仍有一批商業地産商通過優秀的資産管理能力，實現了超越。

在2022年度商業地産商資産管理表現研究成果中，凱德集團、龍湖集團、恒隆地産表現突出。

對于凱德來說，每年都會預留資金用于資産的改造升級，優化空間的利用價值，同時調整品牌和業态組合，為消費者帶來更好的體驗。凱德每年做預算時，會考慮分析目前項目中的品牌三年後客戶是否還需要，項目的動線是否可以優化，是否需要調整改造。

以投入運營16年的凱德MALL·望京為例，這是凱德進入北京市場的首個項目，去年9月，項目将場内原有的百貨業态場地收回進行改造，升級為購物中心二期，加上一期的品牌調整，共引入70多家品牌，于10月1日開業，出租率達100%。

從資管的角度來看，通過資産升級改造提升物業價值，不斷對項目進行翻新，最老的項目同時也可以是最新的項目。

為了應對疫情，凱德啟動了凱德星"超級會員"計劃，通過專屬身份、增值權益等舉措與核心客群加強粘性。幾個月來已積累超級會員15萬，其消費活躍度達到70%，貢獻了會員消費總額的30%以上。這是凱德利用數字化手段進行項目資産管理的一個成功案例。

緊随其後的龍湖，今年上半年的物業投資業務租金收入為58.6億元，同比增長22.6%。收入的大幅度增長，主要源自于其優秀的資産管理能力。

其中就包括資金實力與開業速度。至今年中期，龍湖已經開業運營了65座商場，在手近130座，每年将會保持10座左右的開業速度。長租公寓在手16萬間，已經開業超11萬間。這也得益于龍湖豐富的開發建設經驗和能力。

但速度並不是龍湖唯一的優勢，其在商場前期的規劃設計、空間的排布，到後期品牌的招商、營銷推廣等多個方面都力求做到極致，這也形成了獨有的優勢和護城河。在此基礎上，龍湖也得以對外進行輸出，賺取輕資産運營的利潤。在住宅行業下行的背景下，經營性物業收入的增長将對龍湖穿越周期起到重要的穩壓器作用。

恒隆地産的資産管理能力依舊可圈可點，特别是不定期地對旗下項目進行資産優化。其中，無錫恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、大連恒隆廣場均已完成了資産優化。上海恒隆廣場，則通過動線優化、内部裝飾升級、品牌檔次提升、引入線上營銷帶貨的模式，全方位提升商場的購物體驗，使得商場營業額和租金收入都得到進一步提升。

目前，濟南恒隆廣場也正處于資産優化改造升級的計劃中。上半年，濟南恒隆廣場商場錄得1%的溫和升幅。于2021年6月開始的資産優化計劃進度良好，首階段有望于2022年第四季度重開。于2024年完成資産優化計劃後，濟南恒隆廣場有望跻身高端購物商場之列。

與此同時，其資金管理能力亦較為突出，低杠杆水平助力其在消費景氣下滑，去杠杆的大周期中有較強的抗風險能力。