合景泰富化債進行時 13億中票申請與3.71億套現成都攀成鋼項目

觀點網 合景泰富集團的債務化解進程有了新進展。

11月16日晚間，合景泰富公告稱，全資附屬成都市凱譽房地産開發有限公司及盛威企業有限公司，拟與香港置地全資子公司紅耀有限公司及成都怡置匯恒企業管理咨詢有限公司簽約。

據此，合景泰富向香港置地出售置泰有限公司28.57%已發行股本及成都市宏譽房地産開發有限公司的30%繳足股本。總代價為3.71億元。

而通過此交易，合景泰富預計将獲得稅後利潤約1400萬元。

根據公告，置泰有限公司是一家投資控股公司，主要成立目的是持有成都宏譽70%股權。而成都宏譽則主要持有一幅位于成都市錦江區攀成鋼片區的商住用地。

資料顯示，該地塊歷史相信最早能追溯到2010年。當年11月，合景泰富和香港置地聯合體以底價37.8億元摘得這幅面積285畝的土地，合淨用地面19.03萬平方米，提供約130萬平方米樓面面積。據說總投資額達到150億元人民币。

地塊為商業、城鎮混合住宅用地，其主要功能定位為以高檔酒店、金融證券、商務辦公為主的新商業中心和開放的街坊式高品質居住社區，具體而言，将包括高層住宅、服務式公寓、購物商場、寫字樓和時尚豪華酒店等業态。

據悉，在拿地後合景泰富負責該項目的住宅部分，而香港置地則負責商業開發闆塊。

其中，項目住宅部分定案為“環球匯·天譽”，設計落成一共27棟31層高高層住宅，分為多期開發。首期最早于2012年9月開盤，一年後随即售罄。

與住宅部分對比，商業部分的開發就顯得特别緩慢。至少據2018年公開報道，當時項目辦公樓對外銷售時，所對應地塊仍沒有多少正在進行建設工程的痕迹。甚至直至2021年中，項目才最終舉辦開工儀式。

根據規劃，項目商業部分将由香港置地引入“光環”繫商業品牌，預計于2023年年底投入運營。“光環”繫對應香港置地旗下地標級多功能城市商業綜合體産品線。

按照最新公告，待交易完成，香港置地将實現對該項目的100%控制。

這並不是合景泰富今年第一次處理旗下資産。作為至今沒有出現明顯違約情況的中大型房企，合景泰富今年一直努力維持債務與現金流的平衡。事實上，在此次出售成都項目之前，該公司已經将旗下多項物業擺上貨架。

早在今年4月，合景泰富就曾以13億元的價格出售了一棟位于上海的寫字樓。

而6月消息透露，合景泰富或正尋求整體出售寫字樓資産，以籌集55-57億元，用于償還即将到期的債務。據稱，待出售的資産可能包括位于廣州非核心區域的寫字樓、位于上海後灘的一棟寫字樓以及北京通州一幢貨值約17億元的寫字樓項目。

另外在7月，通過出售香港住宅樓盤尚珒溋50%予龍湖集團，合景泰富亦收回約13億港元資金。9月，博楓資産管理向合景泰富、富力地産收購位于楊浦區新江灣城闆塊的嘉譽雲景租賃住宅項目，此交易最終代價也約為13億元。

通過出售非核心資産回籠資金，合景泰富為處理債務問題騰挪了更多空間。據統計，單在2022年上半年，合景泰富已完成兌付境内債券、CMBS及ABS本金合計59.39億元，境外美元債券2.5億美元。

9月，在宣布将進行“主動債務管理”後，合景泰富随即與摩根大通聯手，成功完成3筆共16億美元高級債券的交換要約。在剛剛過去的11月上旬，合景泰富則努力完成了對“20合景06”公司債4.85億元本金的回售。

但即使排除上述已處理債券，合景泰富在今年接下來時間仍要面臨債務到期的問題。據惠譽于今年7月份發布的一篇報告，至少合景泰富在第四季度相信仍存在一筆将轉為可回售的17億元人民币在岸債券和到期的8億元人民币在岸債券。

因而不難理解，合景泰富間接全資附屬的廣州合景控股集團有限公司，于10月在銀行間交易商協會遞交了一份規模達13億元的2022年度第一期中票注冊申請。募集資金則計劃用于項目開發建設、贖回或償還合景泰富境外美元債券等用途。

截至11月15日，廣州合景控股申請的上述中票仍處于“反饋中”階段。

據廣州合景控股披露，截至2022年中期，該公司有息負債合計454.80億元，其中短期借款占8.32億元，一年内到期的長期借款占92.79億元，一年内到期的應付債券則占15.40億元。

不過好消息是，上市公司層面，合景泰富在2023年上半年沒有資本市場債務到期，該公司目前經營沒有陷入停滞，另外其旗下擁有大量在緊急時刻可供變現的優質商業地産、城市更新項目。

資料顯示，截至2022年中期，合景泰富擁有已開業投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個，同時接下來仍陸續有開業計劃。城市更新方面，合景泰富目前完成對廣州市天河區吉山村、增城區石下村、黃埔區雙沙村及南崗村的控制。

另據觀點新媒體了解，11月初，合景泰富與龍光合作的香港鴨脷洲南道現樓項目正式命名“凱玥”，並預計短期内上載樓書，意味着将正式步入銷售階段。該項目最早于2017年2月以168.56億港元競得，創下香港地價紀錄，如今姗姗入市，預計也可為合景泰富釋放相當一部分現金流。