解局 | 啟迪協信深圳百億科技園“豐隆變形記”

觀點網 作為較早期出險房企之一，重慶房企協信曾向新加坡豐隆集團旗下城市發展有限公司（City Development Limited，下稱CDL）讓渡主要平台股權以緩解危機。

盡管這一舉動令豐隆集團蒙受損失，但終究還是獲得部分有價值的資産，其中之一便是位于深圳龍崗的啟迪協信科技園。

近期迹象顯示，這個曾經是協信繫在一線城市落地的重點項目，正逐漸強化新股東的屬性。

據企查查披露，于11月19日，深圳啟迪協信科技園發展有限公司（下稱深圳啟迪協信）正式更名為“深圳豐隆科技園發展有限公司”（下稱豐隆科技園公司）。

豐隆科技園公司持有深圳龍崗區啟迪協信科技園發展有限公司65%股權，後者正是啟迪協信深圳科技園項目的開發主體。

而近兩個月以來，啟迪協信深圳科技園已開始有摒棄原項目名，並更名為“豐隆深港科技園”的趨勢。

一進一退之間，中國房地産的興衰史又多了經典一例。

去協信化

啟迪協信是協信與啟迪于2015年6月聯姻的産物，在挂牌成立之初，相關部門及清華控股等均為合資公司背書。按照當時啟迪協信執董曹志東的說法，公司計劃五年内銷售達到1000億元，打造一個“市值千億”的上市平台。

在上述轉型大背景下，2016年3月，由啟迪協信以41.97億元競得的深圳大運城産業園地塊開工，拟建成“啟迪協信深圳科技園”。項目由深圳龍崗區政府、啟迪協信合作共建，既是深圳“東進戰略”的園區啟動項目，也是啟迪協信落地的第二個科技園項目。

該項目占地19萬平方米，規劃建面約78萬平方米，計劃總投資128億元，並計劃于2019年總體完工。其中計容面積約58萬平方米，其中70%為研發辦公用途，商務公寓、商業配套用途分别占20%、10%。

除了深圳，啟迪協信還陸續布局北京、上海、重慶、蘇州、天津等城市，一度号稱總建面近2500萬平方米。吳旭亦曾對外暢談啟迪協信IPO以外的發展計劃，比如以基金投資的形式孵化企業，以此踐行輕資産化戰略及獲得高估值。

不過，随着協信爆發流動性風險，謀求生存的本能已取代過往縱橫睥睨的野心，該公司開始頻頻處置資産。其中2017年12月，旗下協信遠創增資40%引入綠地，獲得資金51.63億元；2019年5月，再轉讓協信遠創51.01%股權，引入新加坡豐隆集團，獲得投資55億元。

至2020年4月，協信地産與豐隆集團旗下CDL簽署合作協議，後者現金入股要價約42.9億元。吳旭在現場仍強調，此時投資協信、重倉中國正是“最好的時機”，兩家企業合作是優勢互補的“天作之合”。

甜蜜期過後很快便回歸現實，去年2月據外媒報道，CDL曾内部讨論出售所持協信股份，並進行債務重組。

其中作為交易一部分，《聯合早報》稱，CDL計劃以1.74億新元收購啟迪協信、平安手中的深圳啟迪協信84.6%股權。至去年12月，CDL持股深圳啟迪協信至100%，據此間接持有啟迪協信深圳科技園項目65%股權。

啟迪協信深圳科技園實際上是啟迪協信的重要資産，去年高緯環球曾給項目開出18.05億新元的估值。其他諸如杭州、天津等地的産業項目，至今仍在啟迪協信名下。

反過來對于CDL而言，該公司進入中國十余年以來，主要僅在上海、蘇州、重慶三大城市布局項目，其中産業項目近主要有蘇州豐隆城市中心、上海豐隆虹橋中心，因此亦迫切需要打開大灣區市場。

觀點新媒體發現，進入2022年，啟迪協信深圳科技園已陸續出現豐隆集團的元素，比如發起名為“豐享·大講壇”等活動内容。

在9月底，CDL發布的推廣稿提及，來到深圳是其做的“又一次戰略選擇”，将以強勁的品牌實力、豐富的産品運營打造經驗，開始其在粵港澳大灣區的全新征程。

該公司同時明确，啟迪協信深圳科技園将正式更名“豐隆深港科技園”。

剩余價值

僅就項目而言，自2017年至2021年，啟迪協信深圳科技園已累計取得4次預售證，已基本将可售部分的商務公寓、商業房源推向市場。

以商務公寓為例，該項目累計獲批預售房源2016套，涉及面積12.81萬平方米，而規劃的計容公寓體量僅有11.6萬平方米左右。

不過，根據《聯合早報》去年報道，截至2020年底啟迪協信深圳科技園共計賣出22.49萬平方公尺（與平方米相當），銷售所得14.8億新元。考慮到這部分貨值去化發生在CDL正式收購項目前，因而有相當部分銷售額或許也被協信等原股東分走。

同時從價格角度觀察，2017年開盤時啟迪協信深圳科技園均價約3.5萬元/平方米，至2021年4月備案均價則為3.79萬元/平方米；而目前項目公寓均價僅3.4萬元/平方米，較備案價則下跌10.29%。

上述“降價”的現象與深圳過去一年樓市轉淡不無關繫，反映的仍是調控之下成交所面臨的壓力。

據深圳中原研究中心統計，今年上半年，深圳公寓成交面積10.4萬平方米，同比下降76.28%；成交均價6.69萬元/平方米，較去年均價上漲2.92%，其中龍崗、羅湖等區均價下降。

進入下半年，公寓月均成交均價有所回升，但10月降至6.28萬元/平方米，同比下降16.4%，該月份成交面積2.02萬平方米，同樣下降75.9%。

數據來源：深圳中原研究中心，觀點指數整理

一位中介人士向觀點新媒體表示，近期深圳一手住宅成交量較過往好一些，一方面是限價帶來的優勢，一方面則是被壓制的購買力一定程度釋放。但他轉而提及，公寓的成交一般，價格也出現了下降。

剔除公寓部分，如今更名後的豐隆深港科技園最重要的資産實際上是占比70%的研發辦公大樓。相關資料顯示，自2018年10月開園，該項目已簽約入駐近300家企業及機構，包括清華i-Space、星雲加速器、富士康創新中心、智聽科技、極展科技等。

CDL此前也表示，公司将為項目帶來全新運營理念與指導；過往曾在新加坡等地持有和運營標杆項目，将引入成熟的開發經驗與運營經驗；此外，公司在資本市場具備優勢地位，特别是對接國資資本方面及後端持有物業的資本化方面，能為園區帶來資本助力。

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