1.52億美元債二度展期 出售項目後景業名邦的隐憂

觀點網 只有一筆美元債的景業名邦，在一年内對它進行了兩次交換要約。

12月19日，景業名邦集團控股有限公司發布公告稱，将對其尚未償還的2023年到期7.5厘優先票據提出交換要約。

上述票據前身是景業名邦發行于2021年2月、于今年2月7日到期的1.55億美元債，在今年1月24日通過第一次交換要約，延續7.5%利率，票據本金額1.52億美元，于2023年1月26日到期。

如今景業名邦再度發起交換要約，新票據利率将上調至9.5%，限期為364日。這筆原本應該在今年年初就還清的債務，将在明年繼續侵蝕景業名邦利潤，産生利息或超過人民币1億元。

叔父輩的經驗

這家由雅居樂副總裁陳卓賢之子陳思銘創立的公司，2013年在港島降生起就沿襲了粵繫房企身份；2019年景業名邦上市時，富力地産李思廉、合景泰富孔健岷及時代中國岑钊雄均以私人投資方式認購。

叔父輩都從廣州起家，也都發力舊改，陳思銘繼承了這些經驗，似乎也面臨同樣的境地。

截至2021年末，景業名邦在12個城市共擁有38個物業項目，土地儲備的總建築面積約為410萬平方米，平均土地成本約1873元/平方米。其中，廣東省的項目為17個，海南省8個，雲南省8個，江蘇省1個，湖南省4個。

其中的明星項目，當屬2021年該公司間接控股的廣州珠景房地産有限公司獲得廣州市黃埔區珠江村舊改項目，開發面積約為26.87萬平方米，按照魚珠附近二手約5萬元/平方米的房價計算，總貨值近135億元，闆塊位于國際金融城——臨港經濟區為核心的第二CBD，綜合素質在黃埔衆多舊改中較為優越。

但是今年開年後，該項目就傳出停工，原因是拖欠臨遷費。

4月27日，珠景房地産公告稱，4月25日前已完成全部已拖欠臨遷費的發放，共計約3500萬元。另外，珠景房地産表示，未來将提前做好資金籌集工作，确保後續臨遷費按時足額發放。

欠費問題告一段落，珠江村有望回歸正常改造節奏，但景業名邦暴露出的“缺錢”信号並未消失。

在4月20日，廣州景晟投資有限公司公開發表了一封《關于燕塘村舊改項目情況說明的函》，自述因政策的變化和資金的壓力，導致廣州九佛街燕塘村舊改項目難以向前推進，邀請國企接盤該項目。

廣州景晟此前的大股東是廣州景恒悅，2021年10月退出。公開資料顯示，廣州景恒悅原為景業名邦持股55%的附屬公司，2018年景業名邦将該公司轉手給景恒悅香港，而景恒悅香港的一名董事陳小熒正是陳思銘胞妹。

據市場消息，7月3日，廣州九佛街燕塘村委會召開表決會議，籌備與景晟投資解除合作，並與知識城(廣州)投資集團城市更新投資發展有限公司簽訂《廣州市黃埔區燕塘村舊村更新改造合作框架協議》。

對外發布求救信，懇請政府收回或國資接手舊改項目，這不禁令人聯想起時代中國四月中旬被傳出的《關于懇請支持舊改項目退出的報告》，二者如出一轍。

此外，9月1日景業名邦公告稱，拟向金地出售廣州增城中新鎮一宗宅地50%權益，最高代價約為3843萬元，加上目標貸款代價約為2.53億元，總代價最高金額約為人民币2.91億元。

從求助國資接盤舊改、出售資産到如今的美元債交換要約，這一年里，成立不到10年的景業名邦逐漸把叔父輩們展示過的償債手段都效法了一遍。

後輩的隐憂

盡管景業名邦這一年資金管理動作頻頻，但其明面上的債務壓力看起來還沒有那麼沉重。

8月31日，景業名邦發布截至2022年6月30日止六個月中期業績公告。

财報顯示，景業名邦期内錄得收益3.08億元，同比減少70.4%；毛利6140萬元，同比減少85.1%；毛利率為19.9%；錄得虧損3.05億元，去年同期溢利1.68億元；公司擁有人應占虧損為1.86億元，去年同期公司擁有人應占溢利1.71億元。

截止上半年末，景業名邦總資産136.0億元，總負債92.04億元，淨負債比率維持在61.6%，為行業較低水平。

負債結構中，短期借款及長期借款的即期部分21.06億元，長短債占比亦相對合理。而截止上半年末，景業名邦現金金額為14.98億元，難以覆蓋短債。

如果進一步觀察，景業名邦的債務管理遇到的挑戰或許更大。

問題首先是實際能用的現金數目。截至上半年末的現金狀況中，景業名邦僅有4.59億元為現金及現金等價物，較2021年末大幅下降55%，其余10.38億元均為受限制現金。以此計算，可動用現金短債比為0.22，存在較大短期償債壓力。

此外，景業名邦上半年融資成本1722.8萬元，但加上1.44億元資本化利息後來到1.62億元，其中銀行及其他借款利息開支為1.53億元。也就是說若不采取利息資本化入賬，景業名邦需要從上半年的收益中拿出近一半來償還利息。

值得一提的是，僅此次提出邀約交換的1.52億美元債，按此前7.5%利率和今天匯率估算，一年利息就接近人民币8000萬元，若以交換後的新債來算，明年這支債券的利息或将破億。

至于景業名邦為什麼不選擇兌付清償，或許還要知道其更真實的債務狀況。

數據顯示，截至上半年末，景業名邦非控股權益為15.49億元，占總權益的35.24%，少數股東損益為-11.96億元。而在去年年底錄得溢利為正時，景業名邦的少數股東權益比例也是35%，少數股東損益為-1762萬元。

2020年以來，景業名邦少數股東權益快速增長，卻並未獲得與之匹配的少數股東損益，疑似“明股實債”迹象。

如2020年7月14日，景業名邦旗下子公司廣州鑫澤集永房地産開發有限公司中標廣州增城坑貝站南側地塊。三個月後，陝西省國際信托股份有限公司以投資最大金額9.1億元拿下項目公司70%股權。

條款約定，投資期間陝西信托擁有優先權，優先保障陝西信托所有投資本金且年投資回報率要達到9.5%，一旦虧損便會觸發陝西信托退出，屆時，景業名邦需回購陝西信托股權並滿足其10.5%年化回報率。

而在2021年12月26日，陝西信托便将廣州鑫澤70%股權以4.227 億元轉回景業名邦旗下子公司，其他本金已以投資回報等方式回歸到陝西信托。

這筆為期一年的股權交易，可以視作年息10.5%的資金借款，卻不會出現在企業的财務狀況表。

當景業名邦不得不提出利率9.5%的交換要約申請，或許是因為其債務框架中，有比這更為昂貴的價碼。

此外，從景業名邦2020年最初的美元債認購，到今年年初的交換要約，都出現了雅居樂陳氏家族身影。

1月21日，景業名邦公告稱，新票據發行後陳思銘的若幹親屬及景匯資本投資（由景業名邦附屬公司一名主要股東全資擁有）曾參與交換要約，預期分别獲得新票據本金總額約84.98%及8.45%。

與其将高額利息支付在其他融資渠道，倒不如繼續仰仗家中長輩。